Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Açık Artırma Usulü ile Satışı Usulü Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine Devredilemez Kaydı Eklenmesi Satış Yapılacak Arsa Paylarının Rayiç Değeri Bedel Tespiti Komisyonu Tarafından Belirlenir Kentsel dönüşüm sürecinde en çok tartışma yaratan konulardan biri arsa payıdır. Özellikle eski apartmanlarda, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının gerçek değerlerle uyumlu olup olmadığı çoğu zaman dönüşüm süreci başladığında fark edilir. Oysa arsa payı yalnızca tapuda yazan teknik bir oran değildir. Kat maliklerinin ana taşınmaz üzerindeki hakkını, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü, ortak yerlerden yararlanma sınırını, kamulaştırma bedelini, kentsel dönüşümde çoğunluk hesabını ve yeni yapılacak binadaki hak paylaşımını doğrudan etkileyen temel bir unsurdur. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine giren bir taşınmazda arsa paylarının doğru belirlenmiş olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Arsa Payı Nedir? Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan bir ana taşınmazda, her bağımsız bölüme özgülenen mülkiyet payıdır. Başka bir ifadeyle arsa payı, bağımsız bölüm malikinin ana taşınmazın arsası üzerindeki payını gösterir. Kat mülkiyeti sisteminde malik yalnızca kendi bağımsız bölümünün sahibi değildir. Aynı zamanda ana taşınmazın ortak yerleri ve arsası üzerinde de arsa payı oranında hak sahibidir. Bu nedenle arsa payı, bağımsız bölümden tamamen ayrı ve bağımsız düşünülemez. Bağımsız bölüm devredildiğinde, miras yoluyla geçtiğinde veya başka bir kişiye satıldığında, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Arsa payının bağımsız bölümden ayrı şekilde devredilmesi veya bağımsız bölümden koparılması mümkün değildir. Arsa Payı Nasıl Belirlenir? Arsa payının belirlenmesinde temel ölçüt, bağımsız bölümün ana taşınmaz içindeki değeridir. Bu değer belirlenirken yalnızca bağımsız bölümün yüzölçümüne bakılmaz. Bağımsız Bölümün Büyüklüğü Bulunduğu Kat Cephesi Manzarası Kullanım Amacı Konumu Güneş Alma Durumu Eklentileri Bağımsız Bölümün Niteliği Ana Taşınmaz İçindeki Ekonomik Değeri birlikte değerlendirilmelidir Bu nedenle aynı binada bulunan iki bağımsız bölümün yüzölçümü aynı olsa bile arsa payları farklı olabilir. Örneğin deniz manzaralı, ön cephede ve yüksek katta bulunan bir bağımsız bölüm ile arka cephede, daha düşük değerde bulunan bir bağımsız bölüm aynı arsa payına sahip olmak zorunda değildir. Arsa payının amacı, bağımsız bölümlerin ana taşınmazdaki değerleriyle orantılı bir paylaşım sağlamaktır. Arsa Payı Malik Sayısı Değil, Değer Esasına Dayanır Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, arsa payının bağımsız bölüm sayısına veya malik sayısına göre düşünülmesidir. Oysa arsa payı, “her daireye eşit pay” mantığıyla belirlenmez. Bir binada on bağımsız bölüm varsa, her bağımsız bölüme otomatik olarak onda bir arsa payı verilmesi doğru olmayabilir. Bağımsız bölümlerin değerleri farklıysa, arsa paylarının da bu değer farkını yansıtması gerekir. Özellikle işyeri, dükkân, çatı dubleksi, bahçe kullanımlı daire, deniz manzaralı daire veya farklı cephedeki bağımsız bölümler bakımından arsa payı hesabı daha dikkatli yapılmalıdır. Kentsel dönüşüm sürecinde bu ayrım daha da önem kazanır. Çünkü dönüşüm kararları ve hak paylaşımı çoğu zaman malik sayısına göre değil, arsa payına göre değerlendirilir. Arsa Payı Ortak Yerlerden Yararlanmayı Etkiler Mi? Kat mülkiyeti sisteminde kat malikleri, ana taşınmazın ortak yerleri üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansör, çatı, sığınak, ortak tesisler, kapıcı dairesi, genel kömürlükler, su depoları, bahçe ve benzeri alanlar ortak yer niteliğinde olabilir. Kat malikleri bu ortak yerlerden kural olarak arsa payları oranında yararlanır. Ancak ortak yerin niteliği ve kullanım amacı bazı durumlarda farklı düzenlemeleri gerektirebilir. Örneğin otopark, depo, bahçe, çatı, teras veya ortak alanların bağımsız bölümlere tahsisi konusunda yönetim planı veya kat malikleri kararı önem kazanabilir. Bu tür alanlar baştan doğru düzenlenmezse, kentsel dönüşüm sonrasında yeni binada ciddi kullanım uyuşmazlıkları doğabilir. Arsa Payı Ortak Giderleri Etkiler Mi? Evet. Arsa payı, ortak giderlere katılma bakımından da önemlidir. Kat maliklerinin ana taşınmazdaki ortak giderlere katılma yükümlülüğü, giderin türüne göre değişebilir. Bazı giderlerde arsa payı oranı esas alınırken, bazı giderlerde eşit katılım veya farklı bir paylaşım yöntemi uygulanabilir. Örneğin ana taşınmazın genel bakım, onarım, koruma ve ortak yer giderleri bakımından arsa payı önemli bir ölçüt olabilir. Buna karşılık kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi bazı giderlerde farklı esaslar uygulanabilir. Kentsel dönüşümden sonra yeni yapılan binada da ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, yönetim planı ve kat mülkiyeti düzeni bakımından önem taşır. Arsa payı hatalı belirlenmişse, ortak gider yükü de adaletsiz hale gelebilir. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Daha Kritik Hale Gelir? Normal bir kat mülkiyeti düzeninde arsa payı çoğu zaman maliklerin gündemine fazla gelmez. Ancak kentsel dönüşüm süreci başladığında arsa payı bir anda en önemli konulardan biri haline gelir. Bunun nedeni şudur: Kentsel dönüşümde karar alma, müteahhit ile anlaşma, karara katılmayan maliklerin durumu, arsa payı satışı, yeni projede paylaşım, bağımsız bölüm dağılımı ve ekonomik menfaatler çoğu zaman arsa payı üzerinden şekillenir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapılacak yeni uygulamalara ilişkin kararlar, malik sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna göre alınır. Bu nedenle arsa payı yanlışsa, salt çoğunluk hesabı da tartışmalı hale gelebilir. Bu durum, yalnızca teorik bir sorun değildir. Yanlış arsa payı, kentsel dönüşüm sürecinde kimin çoğunluğu sağladığını, kimin karar dışında kaldığını ve kimin payının satışa konu edilebileceğini etkileyebilir. Salt Çoğunluk Hesabında Arsa Payı Nasıl Etki Eder? Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, malik sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Örneğin bir apartmanda 10 malik bulunması halinde 6 malikin karar alması tek başına yeterli olmayabilir. Bu 6 malikin toplam arsa payı, ana taşınmazdaki toplam arsa payının yarısından fazla değilse salt çoğunluk sağlanmış sayılmaz. Buna karşılık daha az sayıda malik, arsa payı bakımından yarıdan fazlaya sahipse salt çoğunluğu sağlayabilir. Bu nedenle arsa payı, kentsel dönüşümde yalnızca ekonomik paylaşımı değil, karar alma gücünü de belirler. Arsa payının hatalı belirlenmiş olması, alınan kararların ve buna bağlı işlemlerin ileride dava konusu yapılmasına neden olabilir. İmza Atmayan Malik Bakımından Arsa Payı Neden Önemlidir? Kentsel dönüşümde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmışsa, karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartları bildirilir. Karara katılmayan malik süresi içinde teklifi kabul etmezse, arsa payının satışı gündeme gelebilir. Bu aşamada satışa konu olan şey, malikin bağımsız bölümünün fiili kullanımı değil, arsa payıdır. Bu nedenle arsa payı oranı, karara katılmayan malikin ekonomik durumunu doğrudan etkiler. Eğer arsa payı bağımsız bölümün gerçek değeriyle uyumlu değilse, karara katılmayan malikin payının değeri de tartışmalı hale gelebilir. Bu durum hem satış sürecinde hem de sonrasında açılabilecek davalarda önem kazanır. Bu nedenle kentsel dönüşümde imza atmayan malik sorunu değerlendirilirken, yalnızca imza durumu değil, arsa payı hesabı da incelenmelidir. Yeni Binada Hak Paylaşımı Arsa Payından Etkilenir