Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir? Riskli Yapı Kararına Kimler İtiraz Edebilir? Riskli Yapı Kararı Nasıl Bildirilir ve İtiraz Süresi Ne Zaman Başlar? Riskli Yapı Kararına Nereye ve Nasıl İtiraz Edilir? Riskli Yapı Kararına İtiraz Edildiğinde Teknik Heyet İncelemesi Nasıl Yapılır? Riskli Yapı Kararına İtiraz Kabul Edilirse veya Reddedilirse Ne Olur? Riskli Yapı Kararına Karşı Dava Açılabilir Mi? İzmir’de Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci Neden Önemlidir? Sonuç Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir? Kentsel dönüşüm sürecinde bir yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılması, maliklerin mülkiyet hakkını ve binanın geleceğini doğrudan etkileyen önemli bir aşamadır. Riskli yapı kararının kesinleşmesi halinde tahliye, yıkım, malik kararları, müteahhit seçimi ve yeni yapının inşası gibi süreçler gündeme gelir. Bu nedenle riskli yapı kararına itiraz, yalnızca teknik bir başvuru olarak görülmemelidir. Hatalı veya eksik hazırlanmış bir riskli yapı raporu, maliklerin ilerleyen aşamalarda ciddi hak kaybı yaşamasına neden olabilir. İzmir’de özellikle Karşıyaka, Bayraklı, Bornova, Konak, Karabağlar, Buca ve Balçova gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçleri sıkça gündeme gelmektedir. Bu süreçte maliklerin hem teknik raporu hem de hukuki süreleri dikkatle takip etmesi gerekir. Riskli Yapı Kararına Kimler İtiraz Edebilir? Riskli yapı kararına kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri itiraz edebilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda her malik, kendi bağımsız bölümü ya da payı bakımından riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkını kullanabilir. Bu konuda tüm maliklerin birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Bir apartmanda yalnızca bir malikin başvurusu üzerine riskli yapı tespiti yaptırılabileceği gibi, riskli yapı kararına karşı da maliklerden biri süresi içinde itiraz edebilir. Kiracılar ise malik gibi riskli yapı kararına doğrudan itiraz edemez. Ancak bu durum kiracıların hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Kiracılar bakımından tahliye, kira yardımı, taşınma, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kullanım ilişkisinden kaynaklanan haklar ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle riskli yapı tespiti yapılan bir binada hem maliklerin hem de kiracıların hukuki durumları birbirinden ayrı şekilde incelenmelidir. Riskli Yapı Kararı Nasıl Bildirilir ve İtiraz Süresi Ne Zaman Başlar? Riskli yapı kararına itiraz süresinin başlayabilmesi için tespit işleminin ilgililere bildirilmesi gerekir. Güncel uygulamada bildirim yalnızca klasik posta tebligatı ile yapılmaz. Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır. Ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle maliklerin yalnızca evlerine yazılı tebligat gelmesini beklemesi hatalı olur. Yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimleri ve muhtarlık ilanları mutlaka takip edilmelidir. Riskli yapı kararına itiraz süresi on beş gündür. Bu süre, muhtarlık ilanının son gününden itibaren işlemeye başlar. Sürenin kaçırılması halinde riskli yapı tespiti kesinleşir ve sonraki aşamada tahliye ile yıkım süreci gündeme gelir. İzmir’de kentsel dönüşüm sürecine giren yapılarda maliklerin bu süreleri dikkatle takip etmesi gerekir. Özellikle çok malik bulunan apartmanlarda bir malikin süreci fark etmemesi, diğer maliklerin haklarını da fiilen etkileyebilecek sonuçlar doğurabilir. Riskli Yapı Kararına Nereye ve Nasıl İtiraz Edilir? Riskli yapı kararına itiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılır. Yetki devri yapılmışsa başvuru ilgili idareye veya belediyeye de yapılabilir. İtirazın yazılı dilekçe ile yapılması gerekir. Dilekçede taşınmazın açık adresi, ada ve parsel bilgileri, bağımsız bölüm bilgileri, malik bilgileri, riskli yapı tespit raporuna ilişkin bilgiler ve itiraz nedenleri açıkça belirtilmelidir. Sadece “riskli yapı kararına itiraz ediyoruz” veya “binamız sağlamdır” şeklinde genel ifadeler çoğu zaman yeterli olmaz. İtiraz dilekçesi, riskli yapı tespit raporundaki somut teknik veya hukuki eksikliklere dayanmalıdır. İtiraz dilekçesinde özellikle şu konular değerlendirilebilir: Numune alma işlemlerinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, Beton dayanımı ve donatı incelemelerinin yeterli olup olmadığı, Taşıyıcı sistem analizinin doğru hazırlanıp hazırlanmadığı, Yapının tamamının dikkate alınıp alınmadığı, Raporun yetkili ve lisanslı kuruluş tarafından hazırlanıp hazırlanmadığı, Raporda çelişkili, eksik veya hatalı teknik değerlendirme bulunup bulunmadığı, Riskli yapı tespit esaslarına uygun inceleme yapılıp yapılmadığı. Mümkünse itiraz dilekçesi teknik belgelerle desteklenmelidir. Mimari proje, statik proje, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, fotoğraflar, uzman görüşü veya teknik mütalaa itirazın daha güçlü değerlendirilmesini sağlayabilir. Riskli Yapı Kararına İtiraz Edildiğinde Teknik Heyet İncelemesi Nasıl Yapılır? Riskli yapı kararına yapılan itiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu, itiraz dilekçesini ve dosyadaki teknik belgeleri değerlendirir. Bu aşamada teknik heyetin incelemesi son derece önemlidir. Çünkü riskli yapı raporu teknik verilere dayanır ve rapordaki yöntem hataları kararın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Teknik heyet yalnızca itiraz dilekçesinde yazılan gerekçelerle sınırlı kalmadan, riskli yapı tespit raporunun genel olarak mevzuata ve teknik esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını da değerlendirebilir. Bu nedenle dilekçede somut itiraz nedenlerinin yazılması önemli olmakla birlikte, raporun tamamının teknik açıdan incelenmesi gerekir. İnceleme sonucunda itiraz kabul edilirse riskli yapı tespiti kaldırılabilir. İtiraz reddedilirse riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye-yıkım süreci ilerlemeye başlar. Bu nedenle teknik heyet aşamasında hazırlanacak itiraz dilekçesi, yalnızca hukuki değil, teknik bakımdan da güçlü olmalıdır. İzmir’de riskli yapı tespitine konu olan eski apartmanlarda, raporun dayandığı teknik verilerin dikkatle incelenmesi özellikle önemlidir. Riskli Yapı Kararına İtiraz Kabul Edilirse veya Reddedilirse Ne Olur? Riskli yapı kararına yapılan itiraz kabul edilirse, yapının riskli olmadığı sonucuna varılabilir. Bu durumda riskli yapı tespitinin dayanağı ortadan kalkar. Tapu kaydına işlenen riskli yapı belirtmesinin kaldırılması ve yapının riskli yapı sürecinden çıkarılması gündeme gelir. Bu durumda riskli yapı tespitine bağlı olarak tahliye ve yıkım süreci devam ettirilemez. Ancak somut olayın niteliğine göre yeni inceleme, ek rapor veya farklı teknik değerlendirmeler yapılması da söz konusu olabilir. İtiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamadan sonra idare tarafından tahliye ve yıkım süreci başlatılır. İlgililere yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından tahliye edilip yıktırılmazsa, idare tarafından yıkım işlemlerinin yapılması, elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması ve yıkım masraflarının maliklerden tahsili gündeme gelebilir. Bu nedenle riskli yapı kararına itirazın reddedilmesi yalnızca bir başvurunun sona ermesi anlamına gelmez. Aynı zamanda malik kararları, müteahhit ile sözleşme, tahliye, yıkım, kira yardımı ve dava süreçlerinin birlikte değerlendirilmesi gereken yeni bir aşamaya geçildiğini gösterir. Riskli Yapı Kararına Karşı Dava Açılabilir Mi? Riskli yapı kararına karşı idari itiraz yolunun yanında, somut olayın özelliklerine göre idari yargıda dava açılması da mümkündür. Riskli yapı tespiti idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gündeme gelebilir. Ancak idari itiraz ile iptal davası aynı şey değildir.