Kentsel dönüşüm süreci yalnızca ev sahiplerini değil, riskli yapılarda ikamet eden kiracıları da doğrudan etkileyen ciddi bir hukuki süreçtir. Yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, riskli yapı kararı verilen binalarda yaşayan kiracılar mağdur edilmemekte; hem 6306 sayılı Kanun kapsamında çeşitli idari yardımlardan yararlanabilmekte hem de Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiraya verene karşı bazı yasal haklarını kullanabilmektedir. Peki, kentsel dönüşümde kiracı hakları nelerdir, hangi maddi desteklerden faydalanabilirler ve hangi durumlarda ev sahibinden tazminat talep edebilirler? İşte güncel mevzuata göre kiracıların sahip olduğu tüm haklar. Kentsel Dönüşümde Kiracılar Hangi Yasal Haklara Sahiptir? Kentsel Dönüşümde Kiracı Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Alabilir mi? Riskli Yapıda Oturan Kiracı Ev Sahibinden Tazminat Talep Edebilir mi? Kiracı Eski Eve Yaptığı Faydalı Masrafları Geri İsteyebilir mi? Riskli Yapı Kararı Sonrasında Kiracı Sözleşmeyi Feshedebilir mi? Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliye Süresi Kaç Gündür ve Nelere Dikkat Edilmelidir? Sonuç ve Yeni Binada Öncelikli Kiralama Hakkı Kentsel Dönüşümde Kiracılar Hangi Yasal Haklara Sahiptir? Kentsel dönüşüm kapsamında kiracılar, iki ayrı hukuk dalının getirdiği kurallarla çifte koruma altındadır: İdari Haklar (6306 Sayılı Kanun): Bu kanun kapsamında kiracılara tek seferlik taşınma desteği (kira yardımı), geçici konut veya iş yeri tahsisi ve ev satın almak istemeleri durumunda faiz destekli dönüşüm kredisi imkanı tanınır. Özel Hukuk Hakları (Türk Borçlar Kanunu): TBK kapsamında ise kiraya verenin (ev sahibinin) ayıptan doğan sorumluluğu nedeniyle tazminat isteme, kira bedelinde indirim talep etme, taşınmaza yapılan faydalı masrafların iadesini isteme ve sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakları mevcuttur. Kentsel Dönüşümde Kiracı Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Alabilir mi? Evet. Riskli yapı nedeniyle taşınmazı anlaşma yoluyla tahliye eden kiracılar, yasal şartları taşımaları halinde devletten tek seferlik taşınma desteği (kira yardımı) alabilirler. Maliklere aylık ödeme yapılırken, kiracılara taşınma giderlerini karşılamaları için iki aylık kira bedeline denk gelen toplu bir ödeme aktarılır. 2026 Yılı Güncel Taşınma Desteği Tutarları: İstanbul: 18.000 TL – 21.000 TL arası Ankara, İzmir, Bursa, Antalya: 15.000 TL – 17.000 TL arası Diğer Büyükşehirler: 13.000 TL – 15.000 TL arası Diğer İller: 11.000 TL – 12.000 TL arası (Not: Bağımsız bölümün İBB’nin hızlı tarama ve yerel dönüşüm projeleri kapsamında tahliye edilmesi durumunda, yerel bütçeden aylık 18.000 TL’ye varan farklı kira desteği modelleri de uygulanabilmektedir). ⚠️ Kritik Seçim Kuralı: Kiracılar hem taşınma yardımı alıp hem de konut satın almak için faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi kullanamazlar. 6306 sayılı Kanun uyarınca başvuru esnasında iki destekten yalnızca birinin seçilmesi zorunludur. Ayrıca faiz destekli krediden yararlanabilmek için kiracının o riskli yapıda en az 1 yıl boyunca kesintisiz ikamet etmiş olması şartı aranır. Riskli Yapıda Oturan Kiracı Ev Sahibinden Tazminat Talep Edebilir mi? Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiraladığı mülkü sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Taşınmazın “depreme dayanıksız/riskli yapı” olduğunun resmi raporla tespit edilmesi hukuken önemli bir ayıp olarak kabul edilir. Bu doğrultuda kiracılar şu kalemlerde tazminat hakkına sahip olabilir: Erken Tahliye Nedeniyle Uğranılan Zararlar: Sözleşme süresi bitmeden kentsel dönüşüm nedeniyle evden çıkarılan kiracı, kira döneminin sonuna kadar olan süre için (eğer varsa ve kanıtlanabiliyorsa) ticari kayıplarını veya somut kâr kayıplarını talep edebilir. Yeni Taşınma Masrafları Sınırı: Uygulamada, kiracının yeni taşındığı evde kendi keyfine göre yaptığı lüks dekorasyonlar veya boya-badana gibi masraflar ev sahibinden tazminat olarak istenemez. Ancak tahliye sürecinin plansızlığı yüzünden oluşan doğrudan maddi zararlar talep edilebilir. Kiracı Eski Eve Yaptığı Faydalı Masrafları Geri İsteyebilir mi? Kiracının taşınmaza yaptığı her masrafın geri alınması mümkün değildir. Ancak taşınmazın değerini artıran, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, faydalı veya zorunlu nitelikteki imalatların bedeli ev sahibinden talep edilebilir. Neler Talep Edilebilir?: Eve takılan sabit ve sökülemeyen çelik kapı, mülkün değerini artıran sıfır pimapen pencereler veya kombi tesisatı gibi kalıcı yatırımlar talep edilebilir. Nasıl Hesaplanır?: Bu bedel hesaplanırken imalatın yapıldığı tarihteki değeri, kullanım nedeniyle oluşan yıpranma payı ve kalan kira süresi mahkemece bilirkişi marifetiyle değerlendirilir. Lüks harcamalar veya sökülüp götürülebilecek eşyalar (avize, sökülebilir mutfak dolabı vb.) bu kapsamda değildir. Riskli Yapı Kararı Sonrasında Kiracı Sözleşmeyi Feshedebilir mi? Evet. Binanın resmi olarak riskli yapı ilan edilmesi ve yıkım sürecine girmesi, kiracıya sözleşmeyi haklı nedenle tek taraflı feshetme hakkı tanır. Çünkü taşınmazın güvenli şekilde barınma veya çalışma amacına hizmet etmesi imkansız hale gelmiştir. Kiracı, riskli yapı raporunun kesinleştiği andan itibaren kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden, herhangi bir tazminat veya cezai şart ödemeksizin sözleşmeyi feshedip mülkü tahliye edebilir. Ayrıca ayıbın (binanın çürük olduğunun tespiti ile tahliye anı arasındaki dönem) devam ettiği süre boyunca kiracı, kira bedelinde geriye dönük indirim talebinde de bulunabilir. Kentsel Dönüşümde Kiracı Tahliye Süresi Kaç Gündür ve Nelere Dikkat Edilmelidir? Kentsel dönüşümde hak kaybı yaşamamak ve idari yaptırımlarla karşılaşmamak için kiracıların şu kritik süreçlere dikkat etmesi gerekir: Kesin 90 Günlük Tahliye Süresi: Eski mevzuatta yer alan “60 gün + 30 gün ek süre” kademeli sistemi kaldırılmıştır. Güncel uygulamada riskli yapı ilan edilen binaların tahliyesi için kiracılara ve maliklere doğrudan ve tek seferde en fazla 90 gün süre tanınır. Bu süre sonunda ev boşaltılmazsa idari makamlarca elektrik, su, doğalgaz kesilir ve zorunlu tahliye süreci uygulanır. İtiraz Hakkı Yoktur: Kiracıların, mülk sahiplerinin aksine binanın riskli yapı tespit kararına resmi olarak itiraz etme yetkisi bulunmamaktadır. Başvuru Süresi (1 Yıl): Taşınma yardımı başvurularının, binanın tahliye edildiği tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde (hak düşürücü süre) yapılması gerekir. Başvurular şahsen Çevre, Şehircilik 및 İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine yapılabileceği gibi, e-Devlet Kentsel Dönüşüm Uygulaması üzerinden de hızlıca dijital olarak tamamlanabilir. Başvuru İçin Gerekli Güncel Evraklar: Başvuru dilekçesi ve nüfus cüzdanı fotokopisi Eski kira sözleşmesi örneği Tahliye tarihinden önceki son 3 aya ait kiracı adına kayıtlı fatura (elektrik, su veya doğalgaz) Barkodlu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Örneği (eski ve yeni adresi gösteren) Ziraat Bankası vadesiz IBAN hesap cüzdanı fotokopisi (Eğer iş yeri kiracısı ise) Ek olarak güncel Vergi Levhası ve iş yerinin kentsel dönüşüm nedeniyle taşındığını/kapatıldığını belirten vergi dairesi yazısı. Sonuç ve Yeni Binada Öncelikli Kiralama Hakkı Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar yalnızca evi tahliye etmek zorunda olan pasif taraflar değildir. Mevzuat, kiracılara maddi taşınma yardımı ve fesih kolaylığı sağladığı gibi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında yeni yapılacak binada öncelikli kiralama hakkı (TBK m. 355) da tanımaktadır. İnşaat bittikten sonra ev sahibiniz, yeni daireyi öncelikli olarak eski kiracısına yazılı teklifle sunmakla yükümlüdür. Tüm bu süreçleri yasal çerçevede takip etmek, süreleri kaçırmamak ve gerektiğinde delil tespiti yaptırmak haklarınızı tam olarak alabilmeniz için büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm mevzuatındaki güncel duyuruları takip etmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Sıkça Sorulan Sorular sayfasını ziyaret edebilir, ev sahibinizle yaşayabileceğiniz tahliye uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak adına Türki uzman bir gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz.
