Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle yapı güvenliği her geçen gün daha fazla önem kazanmaktadır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri karot örneği alınması ve riskli yapı tespiti sürecidir. Uygulamada birçok malik, “Evimden karot alınmasına izin vermek zorunda mıyım?”, “Tek bir malik başvuru yapabilir mi?”, “Ev sahibi izin vermezse devlet zorla karot alabilir mi?” gibi soruların cevabını merak etmektedir. 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler, riskli yapı tespiti sürecini önemli ölçüde değiştirmiş ve idareye daha geniş yetkiler tanımıştır. Bunun yanında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, maliklerin teknik incelemelere katlanma yükümlülüğünü açıkça düzenlemektedir. Karot (Beton Numunesi) Nedir ve Neden Alınır? Karot Alınması İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi? Ev Sahibi Karot Alınmasına İzin Vermezse Ne Olur? Karot Alımı Sırasında Oluşan Zarar Kim Tarafından Karşılanır? Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir mi? Yargıtay Kararlarına Göre Karot Alımı ve Riskli Yapı Tespiti Nasıl Değerlendirilmektedir? SONUÇ Karot (Beton Numunesi) Nedir ve Neden Alınır? Karot, yapıların taşıyıcı sisteminde bulunan kolon, kiriş veya perde betonlardan özel cihazlarla silindir şeklinde alınan beton numunesidir. Bu numune laboratuvar ortamında incelenerek beton dayanımı, yapı kalitesi ve depreme karşı güvenliği değerlendirilir. Riskli yapı tespitinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi için çoğu durumda karot numunesi alınması teknik bir zorunluluktur. Bu nedenle karot işlemi yalnızca bir tercih değil, yapı güvenliğinin belirlenmesinde bilimsel bir inceleme yöntemidir. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 14.06.2022 tarihli, 2022/6144 E., 2022/10838 K. sayılı kararı ile 02.12.2024 tarihli, 2024/3649 E., 2024/9430 K. sayılı kararı, binanın teknik durumunun belirlenebilmesi ve güçlendirme gerekip gerekmediğinin tespiti açısından karot alınmasının bilimsel bir gereklilik olduğunu vurgulamıştır. Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2023 tarihli, 2022/1237 E., 2023/1848 K. sayılı kararı, karot numunelerinin binanın depreme dayanıklılığı konusunda temel delil niteliği taşıdığını ortaya koymuştur. Karot Alınması İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi? Hayır. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri, karot alınabilmesi için bütün kat maliklerinin veya apartman yönetiminin onay vermesi gerektiğidir. Oysa 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti süreci başlatılabilmesi için bütün maliklerin onayı aranmaz. Tek bir malik dahi lisanslı kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti talep edebilir. Bu aşamada Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan 4/5 çoğunluk veya oybirliği şartları uygulanmaz. Riskli yapı tespiti, yapının güvenliğini belirlemeye yönelik teknik bir inceleme olduğundan kamu düzenini ilgilendiren bir işlemdir. Dolayısıyla diğer maliklerin “Biz istemiyoruz.” şeklindeki itirazları, tek başına risk tespitinin yapılmasını engellemez. Ev Sahibi Karot Alınmasına İzin Vermezse Ne Olur? En çok merak edilen sorulardan biri de budur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi açık bir düzenleme içermektedir. Maddeye göre; yapının korunması veya güvenliği açısından gerekli teknik incelemelerin yapılabilmesi için bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa; malik, kiracı, bağımsız bölümde oturan kişiler bu incelemeye izin vermek ve yapılan çalışmaya katlanmak zorundadır. Başka bir ifadeyle, karot alınmasını engellemek hukuken mümkün değildir. Peki ev sahibi kapıyı açmazsa ne olur? Bu konuda 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, 7471 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre; riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde; Başkanlık veya ilgili idarenin talebi üzerine; Vali veya Kaymakam tarafından yazılı izin verilir. Bu izin sonrasında; kolluk kuvvetleri eşliğinde, kapalı kapılar açılarak, gerekli teknik inceleme yapılabilir, karot örneği alınabilir. Dolayısıyla artık bu işlem için ayrıca mahkeme kararı alınması zorunlu değildir. Kanun, kamu güvenliği ve deprem riskini mülkiyet hakkının önünde tutmuştur. Karot Alımı Sırasında Oluşan Zarar Kim Tarafından Karşılanır? Maliklerin en çok endişe ettiği konulardan biri de karot alınırken oluşabilecek zararlardır. Kolondan veya kirişten alınan numune nedeniyle; boya, sıva, seramik, parke, alçı gibi bölümlerde hasar oluşabilir. Bu durumda malik zararını kendisi karşılamak zorunda değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesinin son fıkrası uyarınca; inceleme nedeniyle oluşan zararlar; lehine inceleme yapılan kişi veya gerekli hallerde yönetim tarafından gecikmeksizin karşılanmalıdır. Dolayısıyla kanun; bir taraftan malike teknik incelemeye katlanma yükümlülüğü getirirken, diğer taraftan doğabilecek maddi zararların tazmin edilmesini de güvence altına almıştır. Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir mi? Evet. Karot alınması tek başına itiraz konusu değildir. Ancak hazırlanan teknik rapor sonucunda binanın riskli yapı olduğuna karar verilirse; malikler bu karara karşı 15 gün içerisinde itiraz edebilir. İtiraz; karot işleminin yapılmasına değil, hazırlanan teknik raporun doğruluğuna yöneliktir. Örneğin; yanlış numune alınması, laboratuvar incelemesindeki eksiklikler, yönetmeliğe aykırı testler, usulsüz rapor hazırlanması itiraz gerekçesi olabilir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2018 tarihli, 2017/2606 E., 2018/4856 K. sayılı kararında, karot numunelerinin usulüne uygun alınmadığı iddialarının yargısal denetime tabi olduğu belirtilmiştir. Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2017 tarihli, 2017/3121 E., 2017/6747 K. sayılı kararı, riskli yapı tespitinin mutlaka Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılması gerektiğini vurgulamaktadır. Yargıtay Kararlarına Göre Karot Alımı ve Riskli Yapı Tespiti Nasıl Değerlendirilmektedir? Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar incelendiğinde ortak yaklaşım oldukça nettir. Karot alınması; mülkiyet hakkına keyfi bir müdahale değil, kamu güvenliği amacıyla yapılan zorunlu teknik inceleme olarak kabul edilmektedir. Örneğin; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.12.2017 tarihli, 2017/3884 E., 2017/10146 K. sayılı kararında; riskli yapı tespiti için numune alınmasının “zorunlu yönetim işi” olduğu belirtilmiş, maliklerin yapının korunmasına yönelik bu işlemleri engelleyemeyeceği ifade edilmiştir. Benzer şekilde; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2019 tarihli, 2018/6083 E., 2019/2922 K. sayılı kararı, uygulamada bağımsız bölümlere giriş izni verilmemesi halinde hukuki süreçlerin işletilebileceğini göstermektedir. Öte yandan; Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2022 tarihli, 2018/654 E., 2022/163 K. sayılı kararı, riskli yapı tespitinin idari nitelikte bir işlem olduğunu ve kesinleşmesi halinde bütün malikler açısından bağlayıcı sonuç doğurduğunu ortaya koymaktadır. Ayrıca Yargıtay 12. Ceza Dairesi’nin 21.05.2025 tarihli, 2024/3937 E., 2025/4716 K. sayılı kararı, deprem sonrası yürütülen ceza soruşturmalarında da karot numunelerinin bilirkişi incelemesinin temel unsurlarından biri olduğunu göstermektedir. Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, yargı mercileri yapı güvenliğini ve kamu yararını ön planda tutmakta; karot alınmasının engellenmesini hukuken korunan bir hak olarak görmemektedir. Sonuç Karot örneği alınması, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biridir ve riskli yapı tespitinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi için çoğu zaman teknik bir zorunluluk taşır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, maliklerin bu teknik incelemelere katlanma yükümlülüğünü açıkça düzenlerken; 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ise riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde idareye resen işlem yapma yetkisi vermektedir. Bu kapsamda, ev sahibinin karot alınmasına izin vermemesi süreci kendiliğinden durdurmaz. Gerekli şartların oluşması halinde, mülki idare amirinin yazılı izni ve kolluk kuvvetlerinin desteğiyle teknik inceleme gerçekleştirilebilir. Buna karşılık, inceleme sırasında bağımsız bölümde oluşabilecek zararların giderilmesi ve riskli yapı kararına karşı süresi içinde itiraz edilmesi ise maliklerin kanundan doğan temel hakları arasında yer almaktadır. Bu nedenle karot alımı ve riskli yapı tespiti süreçlerinde hem malikler hem de yöneticiler, hak ve yükümlülüklerini güncel
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malik Hakları Nelerdir? 2026 Güncel Mevzuat ve Yargıtay Kararları
Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, deprem riskinin azaltılması ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülmektedir. Ancak dönüşüm süreci yalnızca binaların yenilenmesinden ibaret değildir. Bu süreçte malikler; karar alma, yeni projeden hak sahibi olma, kira yardımı alma, faiz desteğinden yararlanma ve gerektiğinde dava açma gibi birçok hukuki hakka sahiptir. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘da 2023 yılında yapılan değişikliklerle birlikte karar alma usulleri önemli ölçüde değişmiş, 2/3 çoğunluk yerine salt çoğunluk sistemi getirilmiştir. Bunun yanında tahliye usulleri, kira yardımları ve hak sahipliğine ilişkin uygulamalar da yeniden şekillendirilmiştir. Kentsel Dönüşümde Kararlar Nasıl Alınır? Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir? Malikler Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Taşınma Yardımından Nasıl Yararlanabilir? Yeni Yapılacak Binada Maliklerin Hakları Nelerdir? Malikler İmzalanan Sözleşmeden Sonra Ek Hak Talep Edebilir mi? Belediye Uygulamalarında Maliklerin Dava Açma Hakları Nelerdir? SONUÇ Kentsel Dönüşümde Kararlar Nasıl Alınır? Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konuların başında, binanın yıkılması veya yeniden yapılmasına ilişkin kararların nasıl alınacağı gelmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda; yeniden bina yapılması, kat karşılığı inşaat yapılması, hasılat paylaşımı, parsellerin birleştirilmesi, taşınmazın farklı yöntemlerle değerlendirilmesi gibi işlemler için arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğunun kararı yeterlidir. Bu düzenleme, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile yürürlüğe girmiş ve daha önce uygulanan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Dolayısıyla artık hisselerin yüzde 50+1’ini temsil eden maliklerin kararı, dönüşüm sürecinin ilerlemesi için yeterli olmaktadır. Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli, 2025/2632 E., 2025/7778 K. sayılı kararında, bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa bazı işlemler bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca oybirliği aranabileceği, bina yıkılarak arsa haline geldikten sonra ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk sisteminin uygulanacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 tarihli, 2019/169 E., 2019/3134 K. sayılı kararı da bu ayrımı desteklemektedir. Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir? Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hakları da 6306 sayılı Kanun’da ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Kanunun 6. maddesine göre; karara katılmayan maliklerin arsa payları; Başkanlık tarafından belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, öncelikle diğer maliklere, açık artırma usulüyle satılır. Açık artırmada satış gerçekleşmezse ilgili pay Hazine adına tescil edilir. Bu nedenle karara katılmayan maliklerin süreç boyunca yapılan tebligatları dikkatle takip etmesi büyük önem taşımaktadır. 2023 yılında yapılan değişiklik sonrasında tahliye ve satış işlemlerine ilişkin bildirimler; e-Devlet üzerinden, yapıya ilan asılarak, muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılabilmektedir. İlan süresinin son günü, hukuken tebliğ tarihi sayılır. Bu nedenle “haberim olmadı” savunması her zaman hukuki sonuç doğurmayabilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2017 tarihli, 2017/1152 E., 2017/1256 K. sayılı kararı da açık artırma usulünün kanuna uygun şekilde uygulanmasının önemini vurgulamaktadır. Malikler Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Taşınma Yardımından Nasıl Yararlanabilir? Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin ekonomik mağduriyet yaşamaması amacıyla çeşitli mali destekler sağlanmaktadır. Kira Yardımı 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca; anlaşma ile tahliye edilen riskli yapılarda maliklere kira yardımı yapılabilmektedir. Yardım süresi; riskli yapılarda 18 aya kadar riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise 48 aya kadar uygulanabilmektedir. Faiz Desteği Yeni konut veya iş yerinin yapımı için kredi kullanacak maliklere faiz desteği verilmektedir. Ancak burada önemli bir sınırlama bulunmaktadır. Aynı kişi hem kira yardımı hem de faiz desteğinden aynı anda yararlanamaz. Malikin bu iki destekten birini tercih etmesi gerekir. Taşınma Yardımı 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi kapsamında idarece resen tahliye edilen yapılarda maliklere; kira bedelinin üç katı tutarında taşınma yardımı tek seferde ödenebilmektedir. Yeni Yapılacak Binada Maliklerin Hakları Nelerdir? Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli konulardan biri yeni yapılacak bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağıdır. Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca; öncelikle maliklere mümkün olduğu ölçüde aynı proje içerisinde konut veya iş yeri verilmesi esastır. Bunun yanında mevcut taşınmazın değeri belirlenir. Bu değer; yeni bağımsız bölümün maliyetinden düşülür. Malik alacaklı çıkarsa; nakit ödeme yapılabilir, imar hakkı aktarımı uygulanabilir. Malik borçlu çıkarsa; borç taksitler halinde ödenebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır. Yeni projede bağımsız bölümler arasında; metrekare, cephe, kullanım değeri, şerefiye bakımından objektif olmayan farklılıklar oluşturulursa malikler tazminat talep edebilir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2023 tarihli, 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararında, yeni bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşmeye yol açacak eşitsizliklerin tazminat sorumluluğu doğurabileceği belirtilmiştir. Malikler İmzalanan Sözleşmeden Sonra Ek Hak Talep Edebilir mi? Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de sözleşme sonrasında ek hak talep edilmesidir. Türk hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Malikler; idare veya yüklenici ile özgür iradeleriyle imzaladıkları sözleşme hükümleriyle bağlıdır. Bu nedenle sözleşmede açıkça yer almayan; ilave daire, ekstra metrekare, ek otopark, fazladan bağımsız bölüm gibi haklar sonradan kendiliğinden talep edilemez. Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2024 tarihli, 2023/4128 E., 2024/4377 K. sayılı kararında açıkça vurgulanmıştır. Yine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2018 tarihli, 2016/9709 E., 2018/3481 K. sayılı kararına göre, kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan muvafakatnameler karşılıklı borç yükleyen bir katılım sözleşmesi niteliğindedir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce hükümler dikkatlice incelenmeli ve gerekirse hukuki destek alınmalıdır. Belediye Uygulamalarında Maliklerin Dava Açma Hakları Nelerdir? Kentsel dönüşüm uygulamalarının tamamı maliklerin rızasıyla sonuçlanmayabilir. Bazı durumlarda belediyeler tarafından yürütülen uygulamalar nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası gündeme gelebilmektedir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca; kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen bölgelerde; belediye ile anlaşamayan, ve kendisine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında başka bir imar hakkı tanınmayan malikler; kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Bu husus Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2012 tarihli, 2012/14212 E., 2012/17320 K. sayılı kararında da kabul edilmiştir. Öte yandan idarenin işlem ve eylemleri nedeniyle kişisel hakları ihlal edilen maliklerin açacağı tam yargı davalarının idari yargıda görülmesi gerektiği Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2022 tarihli, 2022/4834 E., 2022/6043 K. sayılı kararıyla ifade edilmiştir. Ayrıca malikin binanın yıkımına muvafakat etmiş olması, süreç içerisinde ortaya çıkan hak ihlallerine karşı dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Sonuç Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret olmayıp, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki süreçtir. Özellikle 6306 sayılı Kanun‘da yapılan son değişikliklerle birlikte karar yeter sayısının salt çoğunluğa indirilmesi, tahliye usullerinin değiştirilmesi ve hak sahipliğine ilişkin esasların netleştirilmesi, maliklerin süreçleri daha dikkatli takip etmesini zorunlu hâle getirmiştir. Malikler; karar alma sürecine katılma, kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımından yararlanma, yeni projede öncelikli bağımsız bölüm alma, değer eşitliğinin korunmasını isteme ve hukuka aykırı uygulamalara karşı dava açma gibi önemli haklara sahiptir. Bununla birlikte, yüklenici veya idare ile imzalanan sözleşmelerin bağlayıcı olduğu, sözleşmede yer almayan taleplerin sonradan ileri sürülemeyeceği de unutulmamalıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak her işlemin; 6306 sayılı Kanun, ilgili yönetmelikler ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
