Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra başlayan tahliye ve yıkım sürecidir. Uygulamada hak sahiplerinin en fazla hukuki uyuşmazlık yaşadığı konuların başında; tahliye kararının nasıl uygulanacağı, maliklerin binayı boşaltma yükümlülüğü, tahliyeye direnen kişilere karşı izlenecek yol, yıkım masrafları ve idarenin yetkileri gelmektedir. Bu süreç yalnızca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile sınırlı olmayıp; 3194 sayılı İmar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesi, ilgili yönetmelikler ve Danıştay ile Yargıtay’ın yerleşik içtihatları birlikte değerlendirilmektedir. Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra binanın tahliye edilmemesi, yalnızca malikler arasında değil; kiracılar, intifa hakkı sahipleri, belediyeler ve yükleniciler bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Riskli Yapı Kararı Kesinleştikten Sonra Tahliye Süreci Nasıl Başlar? Tahliye Kararı Kiracıları ve İş Yeri Kullanıcılarını da Bağlar mı? Tahliyeye Direnen Malik veya Kiracı Hakkında Ne Yapılır? Binanın Malikler Tarafından Yıkılmaması Halinde Ne Olur? Tahliye ve Yıkım Kararına Karşı Dava Açılabilir mi? Tahliye ve Yıkım Sürecinde Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar Nelerdir? Yargıtay ve Danıştay Kararları Çerçevesinde Hukuki Değerlendirme SONUÇ Riskli Yapı Kararı Kesinleştikten Sonra Tahliye Süreci Nasıl Başlar? Tahliye sürecinin başlangıç noktası, riskli yapı kararının kesinleşmesidir. Hukuki Dayanak 6306 sayılı Kanun m. 5 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Riskli yapı tespit raporuna karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz süresinin geçirilmesiyle birlikte yapı hukuken “riskli yapı” niteliğini kesin olarak kazanır. Bu aşamadan sonra idare tarafından maliklere tebligat yapılarak yapının belirli süre içinde tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir. Malikler bu süre içinde; binayı boşaltabilir, yıkımı kendileri gerçekleştirebilir, yüklenici ile anlaşabilir. Ancak verilen süre içerisinde işlem yapılmazsa idare resen yıkım sürecini başlatabilir. Tahliye Kararı Kiracıları ve İş Yeri Kullanıcılarını da Bağlar mı? Evet. Riskli yapı kararı yalnızca malikleri değil; kiracıları, iş yeri kullanıcılarını, intifa hakkı sahiplerini, oturma hakkı bulunan kişileri, fiilen binayı kullanan herkesi bağlamaktadır. Çünkü amaç yalnızca mülkiyet ilişkisini değil, can ve mal güvenliğini sağlamaktır. Bu nedenle kiracının; “Benim kira sözleşmem devam ediyor.” şeklindeki itirazı, riskli yapının tahliyesini engellemez. Ancak kiracılar, şartları taşımaları hâlinde 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınma yardımı veya kira desteğinden yararlanabilirler. Tahliyeye Direnen Malik veya Kiracı Hakkında Ne Yapılır? Bazı malikler veya kiracılar binayı boşaltmayı reddetmektedir. Bu durumda; idare önce tebligat yapar. Verilen süre sonunda tahliye gerçekleşmezse; ilgili idare; kolluk kuvvetlerinden destek alabilir, binayı boşalttırabilir, yıkımı resen gerçekleştirebilir. Hukuki Dayanak 6306 sayılı Kanun m. 5 İdare burada kamu güvenliğini sağlamak amacıyla hareket etmektedir. Özellikle deprem riski taşıyan yapılarda kişilerin binada kalmaya devam etme hakkı sınırsız değildir. Danıştay’ın Yaklaşımı Danıştay’ın yerleşik kararlarında; riskli yapıların tahliye edilmesine ilişkin idari işlemlerin; kamu güvenliği ve yaşam hakkının korunması amacı taşıdığı vurgulanmaktadır. Bu nedenle tahliye işlemleri mülkiyet hakkına aykırı görülmemektedir. Binanın Malikler Tarafından Yıkılmaması Halinde Ne Olur? Malikler verilen süre içinde binayı yıkmazsa; ilgili idare; resen yıkım kararı uygulayabilir. Yıkım masrafları ise çoğu zaman maliklerden tahsil edilmektedir. Gerekirse; belediye, il özel idaresi, Bakanlık yıkımı doğrudan gerçekleştirebilir. Yıkım giderleri daha sonra ilgililerden amme alacağı niteliğinde tahsil edilebilir. Bu nedenle uygulamada birçok malik; resen yıkım yerine yüklenici ile anlaşarak süreci kendisi yönetmektedir. Tahliye ve Yıkım Kararına Karşı Dava Açılabilir mi? Evet. Ancak dava açılması her zaman tahliye işlemini durdurmaz. Riskli yapı kararına karşı; idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bunun yanında; yürütmenin durdurulması da talep edilebilir. Ancak mahkeme; yalnızca; açık hukuka aykırılık telafisi güç zarar şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde yürütmeyi durdurma kararı verebilir. Danıştay İçtihatları Danıştay; riskli yapı tespitinin; bilimsel teknik raporlara dayanması gerektiğini, raporun eksik incelemeyle hazırlanması hâlinde iptal edilebileceğini kabul etmektedir. Ancak teknik rapor usulüne uygunsa; mahkemeler çoğu zaman tahliye işlemlerini hukuka uygun bulmaktadır. Tahliye ve Yıkım Sürecinde Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar Nelerdir? Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır: Riskli yapı tebligatını dikkate almamak, İtiraz süresini kaçırmak, Tahliye süresini bekleyerek zaman kaybetmek, Kat karşılığı inşaat sözleşmesini aceleyle imzalamak, Vekâletname kapsamını incelemeden işlem yapmak, Kira yardımı ve kredi başvurularını süresinde gerçekleştirmemek, Arsa payı ve bağımsız bölüm hesabını kontrol etmeden muvafakat vermek. Özellikle tahliye aşamasında yapılan hatalar, ilerleyen süreçte hak kaybına ve uzun süren yargılamalara neden olabilmektedir. Yargıtay ve Danıştay Kararları Çerçevesinde Hukuki Değerlendirme Yargıtay ve Danıştay’ın kentsel dönüşüme ilişkin yerleşik içtihatlarında öne çıkan temel ilkeler şunlardır: 6306 sayılı Kanun’un temel amacı, afet riski taşıyan yapıların güvenli hâle getirilmesidir. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde idarenin tahliye ve yıkım işlemleri kamu yararına dayanmaktadır. Riskli yapı tespit raporlarının teknik ve bilimsel verilere dayanması zorunludur; eksik veya hatalı raporlar yargı denetimine tabidir. Tahliye ve yıkım sürecinde Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı, kamu güvenliği ve yaşam hakkı ile dengelenmektedir. Malikler arasındaki paylaşım, arsa payı ve yükleniciyle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar ise adli yargının görev alanına girmekte olup, Yargıtay bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmeye bağlılık (ahde vefa), dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkelerini esas almaktadır. Sonuç Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye ve yıkım aşaması, yalnızca teknik bir uygulama değil; mülkiyet hakkı, kamu güvenliği ve idarenin yetkilerinin kesiştiği en kritik hukuki süreçlerden biridir. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı kararının kesinleşmesiyle birlikte malikler, kiracılar ve diğer kullanıcılar bakımından tahliye yükümlülüğü doğar. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde idare, resen tahliye ve yıkım yetkisini kullanabilir; yapılan masraflar ise ilgililerden tahsil edilebilir. Öte yandan, hak sahiplerinin riskli yapı tespitine veya idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma hakları saklıdır. Ancak dava açılmış olması, her durumda tahliye ve yıkım işlemlerini durdurmaz. Bu nedenle tebligat sürelerinin dikkatle takip edilmesi, itiraz haklarının süresinde kullanılması, yüklenici ile yapılacak sözleşmelerin ayrıntılı incelenmesi ve vekâletnamelerin kapsamının özenle belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak hukuki hatalar, yalnızca mülkiyet hakkının değil, ekonomik hakların da ciddi şekilde zarar görmesine neden olabileceğinden, sürecin başlangıcından itibaren uzman hukuki destek alınması hak kayıplarının önlenmesi açısından en güvenli yöntemdir.
