Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapıların güvenli ve modern yapılara dönüştürülmesini amaçlayan önemli bir kamu politikasıdır. Ancak yüksek ekonomik değer taşıyan taşınmazlar, arsa payları ve inşaat projeleri nedeniyle bu süreç, kötü niyetli kişi ve kuruluşların da hedefi hâline gelebilmektedir. Özellikle sahte müteahhitlik faaliyetleri, gerçeğe aykırı vekâletnameler, usulsüz kat malikleri kararları, gerçeğe aykırı riskli yapı raporları ve hileli sözleşmeler uygulamada sıkça karşılaşılan hukuki sorunlardır. Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan dolandırıcılık eylemleri yalnızca maddi zarara yol açmamakta; aynı zamanda taşınmaz mülkiyetinin kaybı, uzun süren davalar ve telafisi güç hak kayıplarına da neden olabilmektedir. Bu nedenle maliklerin, kiracıların ve hak sahiplerinin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında sahip oldukları hakları bilmeleri büyük önem taşımaktadır. Kentsel Dönüşüm Sürecinde En Sık Karşılaşılan Dolandırıcılık Yöntemleri Nelerdir? Müteahhit Seçiminde Hangi Hukuki Risklere Dikkat Edilmelidir? Vekâletname Yoluyla Gerçekleştirilen Dolandırıcılıklardan Nasıl Korunulur? Kat Malikleri Kurulu Kararlarında Hangi Usulsüzlükler Görülmektedir? Dolandırıcılık Mağduru Olan Malikler Hangi Hukuki Yollara Başvurabilir? Kentsel Dönüşüm Sürecinde Dolandırıcılığa Karşı Alınabilecek Önlemler Nelerdir? SONUÇ Kentsel Dönüşüm Sürecinde En Sık Karşılaşılan Dolandırıcılık Yöntemleri Nelerdir? Kentsel dönüşüm projelerinde görülen dolandırıcılık yöntemleri her geçen yıl çeşitlenmektedir. En sık karşılaşılan uygulamalar şunlardır: Sahte veya yetkisiz müteahhitlerle sözleşme yapılması, Maliklerden boş veya eksik içerikli vekâletname alınması, Kat maliklerinin bilgisi dışında karar defteri düzenlenmesi, İmzaların taklit edilmesi veya sahte imza kullanılması, Gerçeğe aykırı kat malikleri kurulu kararları hazırlanması, Arsa payı dağılımında hile yapılması, Sahte ekspertiz raporları ile maliklerin zarara uğratılması, “Devlet destekli proje” veya “Bakanlık onaylı firma” gibi gerçeğe aykırı beyanlarla güven sağlanmaya çalışılması. Bu fiillerin niteliğine göre Türk Ceza Kanunu’nun 157 ve 158. maddelerinde düzenlenen dolandırıcılık, 204. maddede düzenlenen resmî belgede sahtecilik, 155. maddede düzenlenen güveni kötüye kullanma veya 207. maddede düzenlenen özel belgede sahtecilik suçları gündeme gelebilir. Müteahhit Seçiminde Hangi Hukuki Risklere Dikkat Edilmelidir? Kentsel dönüşüm projelerindeki en büyük risklerden biri, mali yeterliliği bulunmayan veya hukuki yükümlülüklerini yerine getiremeyecek müteahhitlerle sözleşme yapılmasıdır. Sözleşme imzalanmadan önce özellikle şu hususlar araştırılmalıdır: Firmanın ticaret sicili kayıtları, Vergi ve SGK borç durumu, Daha önce tamamladığı projeler, İflas veya konkordato süreci bulunup bulunmadığı, Yetki belgeleri, İnşaat yapım yeterlilik belgeleri, Finansal gücü ve referansları. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise mutlaka şu hükümler yer almalıdır: İnşaatın teslim tarihi, Gecikme cezası, Teminat mektubu, Cezai şart, Ayıba karşı sorumluluk, Fesih şartları, Bağımsız bölümlerin paylaşımı, Tapu devri şartları. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, sözleşme hükümleri açık değilse veya belirsizlik içeriyorsa bu durum ilerleyen süreçte ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Vekâletname Yoluyla Gerçekleştirilen Dolandırıcılıklardan Nasıl Korunulur? Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan yöntemlerden biri de geniş yetkili vekâletnamelerin kötüye kullanılmasıdır. Bazı durumlarda maliklerden; satış, bağış, ipotek, tapu devri, taşınmaz satışı, kredi kullanımı gibi işlemleri kapsayan çok geniş yetkili vekâletnameler alınabilmektedir. Oysa maliklerin yalnızca ihtiyaç duyulan işlemlerle sınırlı vekâlet vermesi önemlidir. Vekâletnamede; satış yetkisi, bedel tahsil yetkisi, banka işlemleri, üçüncü kişilere devir yetkisi bulunuyorsa ilerleyen süreçte ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri ile Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralı (TMK m. 2), vekilin sadakat ve özen borcunu düzenlemektedir. Yargıtay da vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması hâlinde yapılan işlemlerin iptaline ve uğranılan zararın tazminine karar verilebileceğini kabul etmektedir. Kat Malikleri Kurulu Kararlarında Hangi Usulsüzlükler Görülmektedir? Kentsel dönüşüm sürecinde bazı uyuşmazlıklar, kat maliklerinin bilgisi dışında alınan kararlar nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Örneğin; toplantı çağrısının hiç yapılmaması, toplantı tutanağının sonradan hazırlanması, gerçekte katılmayan kişilerin imzalarının eklenmesi, karar yeter sayısının yanlış hesaplanması, arsa paylarının hatalı değerlendirilmesi uygulamada sık karşılaşılan usulsüzlüklerdir. 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kararların hukuka uygun olması zorunludur. Kararın; usule aykırı alınması, sahte belgeye dayanması, irade fesadı içermesi durumunda iptal davaları açılabilmektedir. Mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda; imza incelemesi, bilirkişi raporu, tapu kayıtları, toplantı çağrı belgeleri, noter evrakları üzerinden değerlendirme yapmaktadır. Dolandırıcılık Mağduru Olan Malikler Hangi Hukuki Yollara Başvurabilir? Dolandırıcılık fiilinin niteliğine göre hem ceza hukuku hem de özel hukuk yollarına başvurulabilir. Başlıca hukuki yollar şunlardır: Ceza Hukuku Bakımından Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulması, Dolandırıcılık suçundan soruşturma yürütülmesi, Resmî belgede sahtecilik veya özel belgede sahtecilik suçlarının soruşturulması, Güveni kötüye kullanma suçuna ilişkin şikâyet hakkının kullanılması. Özel Hukuk Bakımından Tapu iptal ve tescil davası, Maddi ve manevi tazminat davası, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, Vekâlet ilişkisinin sona erdirilmesi, İhtiyati tedbir talebi, İhtiyati haciz talebi (şartları varsa), Menfi tespit ve alacak davaları. Bazı durumlarda taşınmaz üçüncü kişilere devredilmiş olsa dahi, kötü niyet ispatlanabildiği takdirde tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelebilir. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Dolandırıcılığa Karşı Alınabilecek Önlemler Nelerdir? Hak kayıplarını önlemenin en etkili yolu, sürecin başından itibaren hukuki denetimin sağlanmasıdır. Özellikle aşağıdaki önlemler önem taşımaktadır: Müteahhit hakkında ticaret sicili ve mali durum araştırması yapılması, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin alanında uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi, Boş belge veya boş sayfaya kesinlikle imza atılmaması, Vekâletnamenin işlem bazlı ve sınırlı yetkiler içerecek şekilde düzenlenmesi, Tapu kayıtlarının ve e-Devlet üzerinden taşınmaz bilgilerinin düzenli kontrol edilmesi, Kat malikleri toplantılarının usulüne uygun şekilde yapılması, Karar defterinin düzenli tutulması, Tüm ödemelerin banka kanalıyla gerçekleştirilmesi, Teminat mektubu ve cezai şart hükümlerinin sözleşmeye eklenmesi, Resmî kurumlar dışında yapılan yönlendirmelere ihtiyatla yaklaşılması. Yargıtay kararlarında da dürüstlük kuralına aykırı davranışların ve güven ilişkisini kötüye kullanan işlemlerin hukuk düzeni tarafından korunmayacağı vurgulanmaktadır. Özellikle vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, sahte belge düzenlenmesi ve hileli sözleşmeler yoluyla gerçekleştirilen işlemler, somut olayın özelliklerine göre iptal edilebilmekte ve zarar gören kişilerin tazminat talepleri kabul edilebilmektedir. Sonuç Kentsel dönüşüm, can ve mal güvenliğini sağlamayı amaçlayan önemli bir süreç olmakla birlikte, yüksek ekonomik değer taşıyan projeler nedeniyle dolandırıcılık girişimlerine de açık bir alandır. Sahte müteahhitlik faaliyetleri, usulsüz vekâletnameler, hileli kat malikleri kararları ve gerçeğe aykırı sözleşmeler, maliklerin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilmektedir. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun, Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Ceza Kanunu hükümleri çerçevesinde hareket edilmesi; sözleşmelerin dikkatle incelenmesi, vekâletnamelerin sınırlandırılması ve gerektiğinde uzman hukuki destek alınması büyük önem taşır. Sürecin başından itibaren hukuki denetimin sağlanması, hem olası dolandırıcılık girişimlerinin önüne geçecek hem de hak sahiplerinin mülkiyet haklarının etkin şekilde korunmasına katkı sağlayacaktır.
