6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespiti sonrasında tapu siciline işlenen “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” şerhi, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Uygulamada birçok malik, bu şerhin mülkiyet hakkını ortadan kaldıracağını, satışa engel olacağını veya devletin taşınmaza el koyacağını düşünmektedir. Oysa riskli yapı şerhi, mülkiyet hakkını sona erdiren değil; taşınmazın hukuki durumunu üçüncü kişilere bildiren ve dönüşüm sürecini başlatan açıklayıcı nitelikte bir tapu kaydıdır. Şerhin işlenmesiyle birlikte tahliye, yıkım, yeniden inşa, karar alma ve pay satışı gibi işlemler belirli yasal usuller çerçevesinde yürütülmeye başlanır.
- Tapuya Riskli Yapı Şerhi Nedir?
- Riskli Yapı Şerhi Konulduktan Sonra Malikleri Hangi Süreç Bekler?
- Riskli Yapı Şerhi Konulan Taşınmaz Satılabilir mi?
- Riskli Yapı Şerhine ve Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
- Yargıtay Kararlarına Göre Riskli Yapı Şerhinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?
- Riskli Yapı Şerhi Konulan Malikler Nelere Dikkat Etmelidir?
- SONUÇ
Tapuya Riskli Yapı Şerhi Nedir?
Riskli yapı şerhi, 6306 sayılı Kanun’un 3 ve 6. maddeleri ile Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca, yapının deprem açısından risk taşıdığının teknik raporla kesinleşmesi üzerine tapu siciline işlenen idari bir kayıttır.
Riskli yapı tespiti yalnızca Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir. Teknik raporun kesinleşmesinin ardından Tapu Müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.” şerhini işler.
Bu şerh;
- mülkiyet hakkını kaldırmaz,
- satış yasağı oluşturmaz,
- taşınmazın devrine engel olmaz,
- miras veya bağış işlemlerini durdurmaz.
Ancak taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğunu herkese karşı açıklayan resmi bir kayıt niteliği taşır.
Danıştay 14. Dairesinin 2016/1561 E., 2019/5145 K. sayılı kararında riskli yapı şerhinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadığı, kamu güvenliği amacıyla tapuya işlenen açıklayıcı bir idari kayıt olduğu belirtilmiştir.
Benzer şekilde Danıştay 6. Dairesinin 2021/2458 E., 2022/4121 K. sayılı kararında da şerhin yalnızca taşınmazın hukuki durumunu üçüncü kişilere bildirdiği, tek başına mülkiyet hakkını sınırlandıran nihai işlem niteliğinde olmadığı ifade edilmiştir.
Riskli Yapı Şerhi Konulduktan Sonra Malikleri Hangi Süreç Bekler?
Riskli yapı şerhinin tapuya işlenmesiyle birlikte 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreci başlar. Maliklere yapılan resmi bildirim sonrasında tahliye, yıkım, yeniden yapım ve ortak karar alma süreçleri kanunda belirtilen esaslara göre yürütülür.
Riskli yapı kesinleştikten sonra idare tarafından uygun görülen süre içinde tahliye işlemlerinin tamamlanması gerekir. Güncel uygulamada eski mevzuattaki 60 gün + 30 gün ek süre sistemi kaldırılmış olup gerekli hâllerde en fazla 90 güne kadar tahliye süresi verilebilmektedir. Sürenin sonunda taşınmaz boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilebilir; ardından kolluk kuvvetleri marifetiyle tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilebilir.
Karar alma sürecinde ise 7471 sayılı Kanun ile önemli bir değişiklik yapılmıştır. 07.11.2023 tarihinden itibaren yeniden bina yapılması, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı ve taşınmazın değerlendirilmesine ilişkin kararlar için artık arsa paylarının salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) yeterlidir. Böylece eski düzenlemedeki 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/3326 E., 2025/3901 K. sayılı kararında, salt çoğunluk düzenlemesinin yalnızca 07.11.2023 sonrasında alınan kararlar bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/5734 E., 2024/3614 K. sayılı kararında ise karar yeter sayısının işlem tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Riskli Yapı Şerhi Konulan Taşınmaz Satılabilir mi?
Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların satılması hukuken mümkündür. Şerh, satış yasağı oluşturan bir kayıt olmayıp yalnızca taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğunu gösterir. Bu nedenle taşınmaz satılabilir, bağışlanabilir, miras yoluyla devredilebilir veya üzerinde ayni hak tesis edilebilir.
Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi gereğince tapu sicili alenidir. Taşınmazı satın alan kişi, tapudaki riskli yapı şerhini bilerek mülkiyeti devralmış sayılır. Bu nedenle sonradan binanın riskli olduğunu bilmediğini ileri sürmesi çoğu durumda hukuken sonuç doğurmaz.
Uygulamada bankalar da riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlara kredi kullandırma konusunda daha temkinli davranmaktadır. Pek çok banka konut kredisi vermemekte, bazıları ise yalnızca arsa değeri üzerinden sınırlı kredi kullandırmaktadır.
Taşınmazı satın alan yeni malik, devam eden kentsel dönüşüm sürecine de taraf olur. Yıkım, yeniden inşa, ortak karar alma ve diğer işlemler bakımından önceki malikin yerine geçer. Dolayısıyla satış, dönüşüm sürecini sona erdirmez veya yeniden başlatmaz.
Riskli Yapı Şerhine ve Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı raporunun kesinleşmesiyle birlikte tapuya şerh işlenebilir. Ancak malikler belirli şartlar altında bu tespite itiraz etme hakkına sahiptir.
Resmî tebligatın yapılmasının ardından malikler 15 gün içerisinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurabilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık uzmanlarından oluşan teknik heyet tarafından incelenir.
İtirazın konusu teknik rapor olmalıdır. Beton dayanımının yanlış ölçülmesi, karot numunelerinin usule aykırı alınması, statik hesap hataları veya zemin etüdündeki eksiklikler teknik itiraz sebebi olabilir. Buna karşılık yalnızca binanın sağlam olduğu yönündeki kişisel kanaatler hukuken yeterli görülmez.
Teknik itiraz reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Ancak 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi gereğince dava açılması tek başına yıkım ve tahliye işlemlerini durdurmaz. Bunun için ayrıca yürütmenin durdurulması kararı alınması gerekir.
Uygulamada en fazla hak kaybı oluşturan hususlardan biri 15 günlük itiraz süresinin kaçırılmasıdır. Bu nedenle tebligatın alınmasının ardından sürenin dikkatle takip edilmesi önem taşımaktadır.
Yargıtay Kararlarına Göre Riskli Yapı Şerhinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?
Riskli yapı şerhinin uygulamadaki sonuçları yalnızca kanun hükümleriyle değil, Yargıtay içtihatlarıyla da şekillenmektedir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3463 E., 2017/9383 K. sayılı kararında, yapının henüz yıkılmadığı ve kat mülkiyetinin devam ettiği aşamada bazı işlemlerde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44 ve 45. maddelerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.
Aynı doğrultuda Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2880 E., 2018/2762 K. sayılı kararında da 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk sisteminin her aşamada otomatik olarak uygulanamayacağı, somut olayın özelliklerine göre Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin de dikkate alınacağı ifade edilmiştir.
Karar yeter sayısına ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/3326 E., 2025/3901 K. sayılı kararı, salt çoğunluk düzenlemesinin geriye yürümeyeceğini açıkça ortaya koymuştur. Ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/5734 E., 2024/3614 K. sayılı kararında, 2022 yılında alınan kararların eski 2/3 çoğunluk şartına göre değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, riskli yapı şerhinin tek başına mülkiyet hakkını sona erdirmediği; ancak maliklerin karar alma, yeniden inşa ve dönüşüm sürecindeki hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkilediği anlaşılmaktadır.
Riskli Yapı Şerhi Konulan Malikler Nelere Dikkat Etmelidir?
Riskli yapı şerhi konulduktan sonra en önemli husus, kanunda öngörülen sürelerin kaçırılmamasıdır. Tebligatların dikkatle takip edilmesi, teknik raporun incelenmesi ve gerekiyorsa 15 günlük itiraz süresi içerisinde başvuru yapılması büyük önem taşır.
Ayrıca yeniden yapım kararları, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi işlemlerde alınacak kararların 6306 sayılı Kanun hükümlerine uygun olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Özellikle rayiç bedel tespiti, arsa paylarının satışı ve ortak karar protokollerinin hukuka uygun hazırlanması ileride açılabilecek davalar bakımından belirleyici olmaktadır.
Sonuç
Tapuya riskli yapı şerhi konulması, mülkiyet hakkını ortadan kaldıran veya taşınmazın satışını yasaklayan bir işlem değildir. Ancak bu şerhle birlikte 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreci resmen başlar ve malikler açısından tahliye, yeniden inşa, karar alma ve pay satışı gibi önemli hukuki sonuçlar doğar. Bu nedenle hem kanuni sürelerin hem de Yargıtay ve Danıştay içtihatlarının yakından takip edilmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle teknik rapora itiraz, ortak karar süreci ve yeniden inşa aşamalarında uzman hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlayacaktır.
