1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, yapı ruhsatı süreçlerinden emsal hesaplamalarına, asansör zorunluluğundan mevcut yapılarda yapılacak tadilatlara kadar birçok önemli konuda yeni düzenlemeler getirmiştir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan değişiklikler, özellikle uygulamada farklı belediyeler arasında ortaya çıkan yorum farklılıklarını gidermeyi, ruhsat süreçlerini netleştirmeyi ve ülke genelinde uygulama birliği sağlamayı amaçlamaktadır.
Bu yazımızda yeni yönetmelikte yapılan değişiklikleri ilgili mevzuat hükümleri ve uygulamadaki hukuki sonuçlarıyla birlikte ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
- 2026 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişikliği ile Asansör Zorunluluğu Nasıl Değişti?
- Emsal (KAKS) ve TAKS Hesaplamalarında Hangi Yeni Düzenlemeler Yapıldı?
- TAKS ve KAKS Hesaplamalarında Yeni Sınırlar Nelerdir?
- Yeniden Ruhsatlandırma Sürecinde Hangi Kurallar Geçerli Olacak?
- Mevcut Müstakil Konutlarda Asansör Yapılması Kolaylaştı mı?
- Mevcut Yapılarda Tadilat İşlemleri Hangi Yönetmeliğe Göre Yapılacak?
- Güncel Düzenlemeler Yargı Kararlarıyla Nasıl Örtüşmektedir?
- SONUÇ
2026 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişikliği ile Asansör Zorunluluğu Nasıl Değişti?
Yeni yönetmeliğin en dikkat çeken düzenlemelerinden biri asansör zorunluluğunun belirlenmesinde kat hesabına açıklık getirilmesi olmuştur.
Önceki uygulamada özellikle bodrum katların kat sayısına dahil edilip edilmeyeceği konusunda belediyeler arasında farklı uygulamalar bulunuyordu. Yapılan değişiklikle bu belirsizlik büyük ölçüde ortadan kaldırılmıştır.
Yeni düzenlemeye göre;
- Bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar,
- Ortak alan bulunan bodrum katlar,
- Depo veya eklenti olarak kullanılan bodrum katlar
kat sayısına dahil edilecektir.
Buna karşılık yalnızca;
- Isı merkezi,
- Kazan dairesi,
- Jeneratör odası,
- Elektrik odası,
- Su deposu,
- İklimlendirme merkezi
gibi tamamen teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar kat hesabına dahil edilmeyecektir.
Bu düzenleme özellikle yapı ruhsatı alınırken asansör zorunluluğunun tespitinde yaşanan uyuşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Ayrıca yönetmelik, belirli bir aşamaya gelmiş projeler bakımından kazanılmış hakların korunmasını da sağlamaktadır. Geçiş hükümleri kapsamında bulunan projeler eski düzenlemelerden yararlanmaya devam edebilecektir.
Emsal (KAKS) ve TAKS Hesaplamalarında Hangi Yeni Düzenlemeler Yapıldı?
2026 değişikliğiyle birlikte uygulamada uzun yıllardır genelgeler aracılığıyla yürütülen birçok uygulama artık doğrudan yönetmelik hükmü haline getirilmiştir.
Bu değişiklik özellikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin emsal hesabına ilişkin maddelerinde uygulama birliği sağlamayı amaçlamaktadır.
Yeni düzenlemeye göre;
Bahçe alanının %20’sini aşmayan;
- pergolalar,
- süs havuzları,
- yönetmelikte belirtilen diğer açık alan kullanımları
emsal hesabına dahil edilmeyecektir.
Bunun yanında;
- giriş saçakları,
- belirli çatı alanları,
- ortak kullanım alanlarının bazı bölümleri
de emsal harici alan olarak değerlendirilecektir.
Böylece belediyeler arasında aynı yapı için farklı emsal hesapları yapılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.
TAKS ve KAKS Hesaplamalarında Yeni Sınırlar Nelerdir?
Yönetmelik değişikliği ile birlikte TAKS ve KAKS konusunda önemli sınırlamalar da açık şekilde düzenlenmiştir.
Buna göre;
Uygulama imar planında TAKS belirtilmemişse
Ayrık veya blok nizam yapılaşmalarda;
TAKS en fazla %40 olarak uygulanacaktır.
KAKS (emsal) değeri belirtilmemiş parsellerde
Yapı yaklaşma mesafeleri dikkate alınarak hesap yapılacak olup;
TAKS hiçbir şekilde %60’ı geçemeyecektir.
Bu düzenleme plansız veya eksik plan hükümlerinin bulunduğu alanlarda yapı yoğunluğunu kontrol altına almayı amaçlamaktadır.
Özellikle büyükşehir belediyelerinde farklı yorumlarla oluşan yapı yoğunluğu sorunlarının azaltılması beklenmektedir.
Yeniden Ruhsatlandırma Sürecinde Hangi Kurallar Geçerli Olacak?
Yönetmelikte en kapsamlı değişikliklerden biri yeniden ruhsat düzenlenmesine ilişkindir.
Bilindiği üzere 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca;
Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmaması veya beş yıl içinde tamamlanmaması halinde ruhsat hükümsüz hale gelir.
Yeni yönetmelik bu durumda uygulanacak mevzuatı ayrıntılı şekilde açıklamıştır.
İnşaata iki yıl içinde başlanmışsa
Yapının;
- deprem,
- yangın güvenliği,
- enerji verimliliği,
- çevre düzenlemeleri,
- ısı ve su yalıtımı
bakımından güncel mevzuata uygun hale getirilmesi zorunlu olacaktır.
Ancak bunun dışındaki konularda yapı ilk ruhsat tarihindeki mevzuata göre değerlendirilecektir.
İnşaata iki yıl içinde başlanmamışsa
Bu durumda yeniden düzenlenecek ruhsat tamamen yürürlükte bulunan;
- imar planına,
- yönetmeliklere,
- teknik şartnamelere
göre hazırlanacaktır.
Bu düzenleme yatırımcıların kazanılmış haklarını belirli ölçüde korurken kamu güvenliği açısından önemli teknik standartların güncel kalmasını sağlamaktadır.
Mevcut Müstakil Konutlarda Asansör Yapılması Kolaylaştı mı?
Evet.
Yeni yönetmelik özellikle yaşlı ve engelli bireylerin erişilebilirliğini artırmaya yönelik önemli bir kolaylık getirmiştir.
Buna göre;
Mevzuata uygun olarak yapılmış,
- bodrum kat hariç üç katı geçmeyen,
- tek bağımsız bölümlü mevcut müstakil konutlarda
gerekli teknik şartların sağlanması halinde;
- bina içine asansör,
- erişilebilirlik standartlarına uygun engelli asansörü
yapılması mümkün hale gelmiştir.
Önceki uygulamada bu tür ilaveler ruhsat süreçlerinde önemli güçlükler doğurabiliyordu.
Yeni düzenleme özellikle yaşlanan nüfus dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Bu değişiklik sosyal devlet ilkesi ve erişilebilirlik politikaları açısından da önemli görülmektedir.
Mevcut Yapılarda Tadilat İşlemleri Hangi Yönetmeliğe Göre Yapılacak?
Yönetmelik değişikliğinin en çok merak edilen konularından biri de mevcut binalarda yapılacak tadilatların hangi kurallara tabi olacağıdır.
Yeni düzenlemeye göre;
3 Temmuz 2017 tarihinden önce ruhsatlandırılmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda
belirli şartların bulunması halinde tadilat işlemleri;
ilk ruhsat tarihindeki yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilecektir.
Ancak bazı konularda istisna getirilmiştir.
Her durumda;
- yangın güvenliği,
- deprem yönetmeliği,
- enerji verimliliği,
- ısı yalıtımı,
- su yalıtımı
konularında yürürlükte bulunan güncel mevzuata uyulması zorunlu olacaktır.
Bu düzenleme hem kazanılmış hak ilkesini korumakta hem de yapı güvenliğini artırmayı amaçlamaktadır.
Güncel Düzenlemeler Yargı Kararlarıyla Nasıl Örtüşmektedir?
2026 değişiklikleri incelendiğinde birçok düzenlemenin geçmiş yıllarda verilen yüksek yargı kararları doğrultusunda hazırlandığı görülmektedir.
Özellikle Danıştay kararlarında, imar uygulamalarında hukuki güvenlik, öngörülebilirlik ve uygulama birliğinin sağlanmasının idarenin temel yükümlülüklerinden biri olduğu vurgulanmıştır. İmar planı ve yapı ruhsatına ilişkin işlemlerde farklı belediyelerin aynı mevzuatı farklı şekilde yorumlamasının hukuki belirlilik ilkesini zedelediği birçok kararda ifade edilmiştir.
Diğer yandan, ruhsatın hükümsüz hale gelmesi sonrasında hangi mevzuatın uygulanacağı konusunda da yargı kararlarında kazanılmış hak ilkesi ile kamu güvenliği arasında denge kurulması gerektiği kabul edilmektedir. Yeni yönetmelikte, iki yıl içinde başlanmış yapılarda yalnızca yangın, deprem, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımı gibi kamu düzenini ilgilendiren konularda güncel teknik kuralların uygulanacak olması, bu yaklaşımı mevzuat düzeyinde somutlaştırmıştır.
Ayrıca emsal (KAKS) ve TAKS hesaplamalarına ilişkin daha önce Bakanlık genelgeleriyle yürütülen uygulamaların yönetmelik metnine alınması, idari işlemlerin hukuki dayanağını güçlendirerek olası iptal davalarında uygulama birliğine katkı sağlayacaktır.
Sonuç
1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişiklikleri, imar hukukunda uzun süredir uygulamada tartışma konusu olan birçok hususu açık kurallara bağlamıştır.
Özellikle asansör zorunluluğunun belirlenmesi, emsal ve TAKS hesaplamalarının netleştirilmesi, yeniden ruhsatlandırma süreçlerinin ayrıntılı şekilde düzenlenmesi, mevcut yapılardaki tadilatlarda hangi mevzuatın uygulanacağının açıklığa kavuşturulması ve müstakil konutlarda erişilebilirlik amacıyla asansör yapılmasının kolaylaştırılması, hem yapı sahipleri hem müteahhitler hem de idareler açısından önemli sonuçlar doğuracaktır.
Bunun yanında, daha önce yalnızca Bakanlık genelgeleriyle yürütülen uygulamaların yönetmelik hükmüne dönüştürülmesi sayesinde ülke genelinde uygulama birliğinin sağlanması ve idari uyuşmazlıkların azaltılması hedeflenmektedir. Ancak her somut olayın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, özellikle ruhsat yenileme, emsal hesabı veya tadilat işlemleriyle ilgili uyuşmazlıklarda 3194 sayılı İmar Kanunu, güncel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili yargı kararları birlikte değerlendirilmeli; hak kaybı yaşanmaması için gerektiğinde imar hukuku alanında uzman bir hukukçudan destek alınmalıdır.
