Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en fazla tartıştığı konulardan biri, eski binadaki bağımsız bölümün yeni projede hangi daireye karşılık geleceğidir. Özellikle manzara, kat, cephe, güneş alma, konum, büyüklük, balkon, teras ve kullanım avantajları bakımından diğer bağımsız bölümlere göre daha değerli olan daireler “şerefiyesi yüksek daire” olarak nitelendirilmektedir.
Ancak burada önemli bir hukuki ayrım bulunmaktadır: Kentsel dönüşümde şerefiyesi yüksek dairenin otomatik olarak eski binada en üst katta veya en değerli dairede oturan malike verilmesi gerektiğine ilişkin genel ve mutlak bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı; projenin niteliğine, maliklerle yapılan sözleşmeye, arsa paylarına, taşınmaz değerlerine, hak sahipliği hesabına ve uygulamanın hangi hukuki rejim kapsamında gerçekleştirildiğine göre belirlenir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşüm kapsamında taşınmazların değerinin tespit edilmesi ve maliklere verilecek konut veya işyerlerinin belirlenmesine ilişkin önemli kurallar içermektedir. Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesinde taşınmaz değerinin belirlenmesi; 13. maddesinde ise maliklere yapılacak konut ve işyerlerine ilişkin hak sahipliği ve mahsuplaşma esasları düzenlenmiştir.
Bu nedenle “Şerefiyesi yüksek daire kime verilir?” sorusunun cevabı, yalnızca eski dairenin özelliklerine bakılarak değil, hak sahipliği ve değer denkleştirmesi üzerinden değerlendirilmelidir.
- Şerefiye Nedir ve Kentsel Dönüşümde Neden Önemlidir?
- En Üst Kattaki veya Manzaralı Daire Otomatik Olarak Eski Malikine mi Verilir?
- Arsa Payı ile Şerefiye Aynı Şey midir?
- Şerefiyesi Yüksek Dairelerin Dağıtımı Nasıl Yapılmalıdır?
- Malikler Yüksek Şerefiyeli Daire İçin Anlaşamazsa Ne Olur?
- Şerefiye Uyuşmazlığında Malikler Nelere Dikkat Etmelidir?
- SONUÇ
Şerefiye Nedir ve Kentsel Dönüşümde Neden Önemlidir?
“Şerefiye” mevzuatta bağımsız bir hukuki kurum olarak tanımlanmış değildir. Uygulamada ise aynı yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin birbirinden farklı ekonomik ve kullanım değerlerini ifade etmek amacıyla kullanılmaktadır.
Örneğin aynı metrekareye sahip iki daireden;
- üst katta bulunan,
- deniz veya şehir manzarasına sahip olan,
- güney cepheli olan,
- daha fazla güneş alan,
- geniş balkona sahip bulunan,
- caddeye veya sosyal alanlara daha iyi konumlanan,
- gürültüden daha uzak olan
daire ekonomik açıdan diğerinden daha değerli olabilir.
Bu değer farkı şerefiye farkı olarak ifade edilir.
Kentsel dönüşümde eski yapı yıkılıp yeni bir proje oluşturulduğunda, eski bağımsız bölümlerin yerine yeni bağımsız bölümler tahsis edilir. Fakat yeni projedeki dairelerin değerleri birbirinden farklı olabilir. Örneğin eski binada tüm daireler yaklaşık aynı büyüklükteyken yeni projede bazı dairelerin deniz manzarası, yüksek kat avantajı veya daha büyük balkon gibi özellikleri bulunabilir.
Bu durumda “Kim hangi daireyi alacak?” sorusunun adil şekilde çözülmesi gerekir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda taşınmaz değerinin tespiti özel önem taşımaktadır. Uygulama Yönetmeliği m. 12 uyarınca taşınmazın değeri kıymet takdir komisyonlarınca veya hizmet satın alınması suretiyle belirlenebilmekte; değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan alınan bilgiler ile emlak alım-satım verilerinden yararlanılmaktadır. Ayrıca değer tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslar veya SPK tarafından kabul edilen değerleme standartları esas alınabilmektedir.
Dolayısıyla şerefiye yalnızca “kaçıncı katta?” sorusundan ibaret değildir; bağımsız bölümün objektif piyasa değeri de dikkate alınmalıdır.
En Üst Kattaki veya Manzaralı Daire Otomatik Olarak Eski Malikine mi Verilir?
Hayır.
Kentsel dönüşümde en sık yapılan yanlış değerlendirmelerden biri, “Eski binada 5. katta oturuyordum, yeni binada da 5. kat bana verilmek zorunda.” şeklindeki yaklaşımdır.
Genel kural olarak böyle otomatik bir hak bulunmamaktadır.
Yeni proje ile eski yapı arasında;
- kat sayısı,
- bağımsız bölüm sayısı,
- dairelerin yüzölçümü,
- cepheleri,
- katları,
- manzara özellikleri,
- balkon ve terasları,
- ortak alanları
değişebilir.
Bu nedenle yeni bağımsız bölümlerin tahsisi, somut projenin özellikleri ve hak sahipliği hesabı üzerinden gerçekleştirilir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 13/1 uyarınca, yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılır.
Bu hüküm, eski dairenin fiziksel konumunun yeni projede birebir korunacağı anlamına gelmez.
Örneğin eski binada 100 m² kuzey cepheli bir daireniz olduğunu, yeni projede ise 100 m² güney cepheli ve deniz manzaralı bir dairenin bulunduğunu düşünelim. Bu iki bağımsız bölüm aynı yüzölçümüne sahip olsa dahi ekonomik değerleri aynı olmayabilir.
Bu durumda yalnızca metrekareye bakılması yerine değer farklılığının da hesaplanması gerekir.
Dolayısıyla yüksek şerefiyeli bağımsız bölümün kime verileceği, proje ve hak sahipliği hesabına göre belirlenmelidir.
Arsa Payı ile Şerefiye Aynı Şey midir?
Hayır. Arsa payı ile şerefiye birbirinden farklı hukuki ve ekonomik kavramlardır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyetinde arsa payının belirlenmesi bakımından bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri önem taşır.
Ancak bir bağımsız bölümün arsa payı ile yeni projede kendisine verilecek dairenin şerefiye değeri aynı kavram değildir.
Örneğin;
- A malikinin arsa payı %10,
- B malikinin arsa payı %10
olabilir.
Buna karşılık yeni projede A’ya verilen bağımsız bölüm ile B’ye verilen bağımsız bölümün piyasa değeri farklı olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde yalnızca tapudaki arsa payına bakılarak “Bu daire kesinlikle bu malike aittir.” şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değildir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 12 ve 13’te taşınmaz değerinin belirlenmesi ile verilecek konut veya işyerinin maliyet/rayiç değer üzerinden mahsuplaştırılmasına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Yönetmelik m. 13/2 kapsamında, taşınmazın tespit edilen bedeli malike verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden veya rayiç değerinden düşülmektedir.
Bu sistem, uygulamada değer denkleştirmesi yapılmasını mümkün kılar.
Dolayısıyla yüksek şerefiyeli bir dairenin tahsis edilmesi halinde, diğer maliklerin haklarının da korunması gerekir.
Şerefiyesi Yüksek Dairelerin Dağıtımı Nasıl Yapılmalıdır?
Yeni projede bağımsız bölümlerin dağıtımı yapılırken öncelikle mevcut maliklerin haklarının ve taşınmaz değerlerinin belirlenmesi gerekir.
Uygulamada farklı yöntemler kullanılabilir.
A. Eski bağımsız bölümün değerinin belirlenmesi
Öncelikle eski taşınmazın değeri belirlenir.
Bu değerlendirmede;
- arsa payı,
- bağımsız bölümün yüzölçümü,
- konumu,
- katı,
- cephesi,
- manzarası,
- kullanım özellikleri,
- bulunduğu bölgenin emsal değerleri
gibi unsurlar dikkate alınabilir.
B. Yeni bağımsız bölümlerin değerlerinin belirlenmesi
Daha sonra yeni projedeki bağımsız bölümlerin değerleri belirlenir.
Örneğin:
| Bağımsız Bölüm | Yaklaşık Değer |
|---|---|
| 1. kat | 5.000.000 TL |
| 2. kat | 5.300.000 TL |
| 3. kat | 5.700.000 TL |
| 4. kat | 6.200.000 TL |
| 5. kat – manzaralı | 7.000.000 TL |
Bu tabloda 5. kattaki dairenin şerefiyesi daha yüksek olabilir.
Fakat bu dairenin otomatik olarak eski binadaki en üst kat malikine verilmesi şart değildir.
Tarafların yaptığı anlaşmaya göre;
eski taşınmaz değeri + arsa payı + yeni bağımsız bölüm değeri + şerefiye farkı
birlikte değerlendirilerek bir tahsis sistemi oluşturulabilir.
Örneğin eski taşınmazının değeri 6.000.000 TL olan bir malik, değeri 7.000.000 TL olan yüksek şerefiyeli bir daireyi alıyorsa aradaki 1.000.000 TL farkın nasıl karşılanacağı sözleşmede düzenlenebilir.
Nitekim Uygulama Yönetmeliği m. 13/2’de taşınmaz değeri ile verilecek konut veya işyerinin yapım maliyeti/rayiç değeri arasındaki farkın malik lehine veya aleyhine sonuç doğurabileceği ve buna ilişkin ödeme/mahsuplaşma yöntemlerinin uygulanabileceği düzenlenmiştir.
Bu nedenle şerefiye farkının açıkça hesaplanması ve sözleşmede düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından son derece önemlidir.
Malikler Yüksek Şerefiyeli Daire İçin Anlaşamazsa Ne Olur?
Kentsel dönüşüm sürecinde en ciddi uyuşmazlıklar genellikle bağımsız bölüm dağılımında ortaya çıkmaktadır.
Bir malik;
“Benim eski dairem de aynı cephedeydi, yeni binada aynı cephedeki daireyi istiyorum.”
derken başka bir malik;
“Benim arsa payım daha yüksek, dolayısıyla daha değerli daire almalıyım.”
şeklinde itiraz edebilir.
Bu noktada öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı dağılımı, maliklerle yapılan anlaşma, proje ve değerleme raporları incelenmelidir.
6306 sayılı Kanunun uygulama sisteminde maliklerin hak sahipliği ve yeni konut/işyerlerine ilişkin sözleşmeler önemli bir yere sahiptir. Yönetmelik, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak konut ve işyerlerinden verilmesini öngörmektedir.
Bununla birlikte, anlaşmanın içeriği açık değilse veya maliklerden birinin hakkının ihlal edildiği düşünülüyorsa hukuki uyuşmazlık doğabilir.
Bu durumda somut olayın niteliğine göre;
- tespit davası,
- alacak davası,
- tapu iptal ve tescil davası,
- sözleşmenin feshi veya uyarlanmasına ilişkin talepler,
- haksız uygulamanın iptali istemleri
gündeme gelebilir.
Hangi hukuki yolun kullanılacağı, dönüşümün 6306 sayılı Kanun kapsamında mı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde mi, yoksa farklı bir uygulama modeliyle mi yürütüldüğüne göre değişir.
Özellikle yüksek şerefiyeli bağımsız bölümlerin dağıtımında değerleme raporlarının objektif kriterlere dayanıp dayanmadığı önem taşır.
Şerefiye Uyuşmazlığında Malikler Nelere Dikkat Etmelidir?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce şerefiye sisteminin açık şekilde belirlenmesi gerekir.
Sözleşmede mümkün olduğunca;
- Eski bağımsız bölümlerin değerleme yöntemi,
- Yeni bağımsız bölümlerin değerleme yöntemi,
- Şerefiye kriterleri,
- Kat ve cephe farklılıklarının nasıl değerlendirileceği,
- Manzaranın değer üzerindeki etkisi,
- Balkon ve terasların hesaba katılıp katılmayacağı,
- Otopark ve depo gibi eklentilerin hangi bağımsız bölüme tahsis edileceği,
- Değer farklarının nasıl mahsuplaştırılacağı,
- Bağımsız bölüm tahsisinin hangi yöntemle yapılacağı,
- Uyuşmazlık halinde uygulanacak çözüm yöntemi
açıkça düzenlenmelidir.
Özellikle “Maliklere eski dairelerinin karşılığı yeni daire verilecektir.” şeklindeki genel ifadeler tek başına yeterli olmayabilir. Çünkü “karşılık” kavramının metrekare üzerinden mi, arsa payı üzerinden mi, rayiç değer üzerinden mi veya şerefiye dahil toplam değer üzerinden mi belirleneceğinin açıklığa kavuşturulması gerekir.
Değerleme sürecinin objektif olması da önemlidir. Uygulama Yönetmeliği m. 12’de taşınmaz değerlerinin kıymet takdir komisyonlarınca veya hizmet satın alınması suretiyle belirlenebileceği; değerleme uzmanlarından ve emlak alım-satım verilerinden yararlanılabileceği düzenlenmiştir.
Ayrıca maliklerin yalnızca “hangi daireyi alacağım?” sorusuna değil, yeni bağımsız bölümün ekonomik değerinin kendi hak sahipliğiyle uyumlu olup olmadığına bakması gerekir.
Çünkü yüksek şerefiyeli bir daireyi almak her zaman avantajlı olmayabilir. Eğer bu dairenin değeri hak sahibinin mevcut hakkından yüksekse aradaki farkın ayrıca ödenmesi gerekebilir.
Benzer şekilde malik, kendisine daha düşük şerefiyeli bir bağımsız bölüm tahsis edildiğini düşünüyorsa bunun değerleme raporları ve sözleşme hükümleri üzerinden incelenmesini talep edebilir.
