Kentsel dönüşüm, Türkiye’de deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülen önemli bir uygulamadır. Ancak bu süreç, yalnızca taşınmaz maliklerini değil, aynı zamanda kiracıları da doğrudan ilgilendirmektedir.
Özellikle uzun yıllardır aynı evde oturan kiracılar, ev sahiplerinin “Bina dönüşüme girecek, evi boşaltmanız gerekiyor” şeklindeki talepleriyle karşılaşabilmektedir. Bazı durumlarda gerçekten riskli yapı tespiti yapılmış ve binanın yıkılması zorunlu hale gelmiş olabilir. Bazı durumlarda ise kentsel dönüşüm gerekçesi, kiracıyı tahliye etmek veya kira ilişkisini sona erdirmek amacıyla ileri sürülebilmektedir.
Peki, ev sahibi kentsel dönüşümü bahane ederek kiracıyı evden çıkarabilir mi?
Bu sorunun cevabı, taşınmazın gerçekten yeniden inşa edilip edilmeyeceğine, tahliye talebinin hukuki dayanağına ve Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen usul şartlarına bağlıdır.
Ev sahibinin yalnızca “Kentsel dönüşüm yapacağım” demesi, her durumda kiracının derhal tahliye edilmesini sağlamaz. Bununla birlikte, gerçek ve hukuken geçerli bir yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı varsa, kanunda öngörülen koşullar altında tahliye mümkün olabilir.
Bu makalede, kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye şartları, kiracının hakları, ev sahibinin yükümlülükleri ve hukuki başvuru yolları ele alınacaktır.
- Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
- Ev Sahibinin “Kentsel Dönüşüm Yapacağım” Demesi Yeterli mi?
- Kentsel Dönüşümde Tahliye İçin Hangi Sürelere Uyulmalıdır?
- Ev Sahibi Kentsel Dönüşüm Gerekçesiyle Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
- Kiracının Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Hakları Nelerdir?
- Ev Sahibi Hukuka Aykırı Tahliye Yaparsa Kiracı Ne Yapabilir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kentsel dönüşüm kapsamında kiracının tahliye edilmesi, Türk Borçlar Kanunu ve 6306 sayılı Kanun kapsamında farklı hukuki dayanaklara sahip olabilir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiracının tahliye edilmesi için yalnızca ev sahibinin iradesi yeterli değildir. Tahliye talebinin kanunda öngörülen geçerli bir sebebe dayanması ve gerekli usul işlemlerinin yerine getirilmesi gerekir.
TBK m.350 kapsamında yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin yeniden inşa veya imar amacıyla kira sözleşmesini sona erdirebilmesine ilişkin hükümler içermektedir.
Buna göre, kiralananın;
- Yeniden inşa edilmesi,
- Esaslı onarım görmesi,
- Genişletilmesi,
- Değiştirilmesi,
gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelecekse, kiraya veren kanunda belirtilen şartlarla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu hüküm kapsamında tahliye talebinin geçerli olabilmesi için;
- Gerçek bir yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı bulunmalıdır.
- Yapılacak işlerin kiralananın kullanımını imkânsız hale getirmesi gerekir.
- Kanunda öngörülen dava ve bildirim sürelerine uyulmalıdır.
- Tahliye sebebi hukuken geçerli olmalıdır.
Dolayısıyla ev sahibinin, herhangi bir proje veya somut inşaat hazırlığı olmaksızın yalnızca kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla kentsel dönüşüm gerekçesini ileri sürmesi, tek başına yeterli değildir.
Riskli yapı nedeniyle tahliye
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış taşınmazlarda ise özel tahliye ve yıkım süreçleri gündeme gelebilir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve ilgili idari işlemlerin yürütülmesi halinde, maliklerin ve kiracıların taşınmazı boşaltması gerekebilir.
Ancak riskli yapı süreci ile TBK m.350 kapsamında açılan tahliye davası aynı hukuki işlem değildir. Uygulanacak usul, somut olayın niteliğine göre değişebilir.
Ev Sahibinin “Kentsel Dönüşüm Yapacağım” Demesi Yeterli mi?
Ev sahibinin kentsel dönüşüm gerekçesiyle kiracısından evi boşaltmasını istemesi, tek başına hukuki tahliye sonucu doğurmaz.
Kiraya verenin tahliye talebinin geçerli olabilmesi için hukuki sebebini somutlaştırması gerekir. Özellikle TBK m.350 kapsamında yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle tahliye isteniyorsa, yapılacak işin niteliği ve kiralananın kullanımına etkisi önem taşır.
Hangi belgeler önemlidir?
Kentsel dönüşüm gerekçesinin gerçek olup olmadığının değerlendirilmesinde şu belgeler önem taşıyabilir:
- Riskli yapı tespit raporu,
- Yapı ruhsatı,
- Onaylı mimari proje,
- Yıkım kararı veya ilgili idari belgeler,
- Malikler arasında alınan kararlar,
- Müteahhit ile imzalanan sözleşme,
- İnşaat ve yeniden yapım planları.
Ancak her durumda bu belgelerin tamamının bulunması zorunlu değildir. Tahliye sebebinin hukuki geçerliliği, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Ev sahibi tahliye davası açabilir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde belirtilen koşulların oluşması halinde ev sahibi, yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle tahliye davası açabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür tahliye talepleri, kural olarak kira sözleşmesinin sona erme zamanına ve kanunda öngörülen dava açma süresine tabidir.
Kiracının, kendisine gönderilen ihtarnameyi veya tahliye davasına ilişkin tebligatı dikkate almaması, hak kaybına neden olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm gerekçesiyle tahliye talebiyle karşılaşan kiracıların, süreci hukuken değerlendirmesi önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Tahliye İçin Hangi Sürelere Uyulmalıdır?
Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye süreçlerinde en önemli konulardan biri, kanunda belirtilen bildirim ve dava süreleridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye talep ediliyorsa, kiraya verenin belirli süre şartlarına uyması gerekir.
TBK m.350 kapsamında dava süresi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin sonunda tahliye davası açılması mümkündür. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınır.
Ayrıca TBK m.353 uyarınca, kiraya verenin dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bakımından özel düzenlemeler gündeme gelebilir.
Bu nedenle;
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
- Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması,
- Tahliye bildiriminin tarihi,
- Dava açma tarihi,
birlikte değerlendirilmelidir.
Riskli yapı sürecindeki süreler
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve ilgili idari işlemlerin tebliğ edilmesi halinde, tahliye ve yıkım süreçlerine ilişkin özel süreler uygulanabilir.
Bu süreler, TBK m.350 kapsamında açılan tahliye davasındaki sürelerden farklı olabilir.
Bu nedenle kiracının, kendisine tebliğ edilen belgede belirtilen süreleri dikkatle incelemesi gerekir.
Önemli: Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye talebi alan kiracının, “Ev sahibi beni çıkaramaz” düşüncesiyle hiçbir işlem yapmaması doğru değildir. Aynı şekilde, ev sahibinin talebini sorgulamadan evi boşaltmak da her zaman gerekli olmayabilir.
Ev Sahibi Kentsel Dönüşüm Gerekçesiyle Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Kentsel dönüşüm gerekçesiyle kiracının hemen tahliye edilip edilemeyeceği, sürecin hukuki niteliğine bağlıdır.
A. Gerçek bir riskli yapı süreci varsa
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve ilgili idari işlemlerin yürütülmesi halinde, binanın boşaltılması zorunlu hale gelebilir.
Bu durumda kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekebilir. Ancak tahliyenin hangi tarihte ve hangi usulle yapılacağı, ilgili mevzuat ve idari işlemler üzerinden belirlenir.
B. Sadece ev sahibinin kişisel isteği varsa
Ev sahibi, herhangi bir gerçek dönüşüm süreci bulunmaksızın “Binayı yıkıp yeniden yapacağım” diyerek kiracıyı derhal çıkaramaz.
Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye talebinin hukuken geçerli olabilmesi için TBK m.350 kapsamındaki şartların oluşması gerekir.
C. Ev sahibi kira bedelini artırmak istiyorsa
Kentsel dönüşüm gerekçesi, kira bedelini artırmak veya mevcut kiracıyı çıkararak taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya vermek amacıyla kullanılıyorsa, bu durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin kira bedelini artırma isteği, tek başına TBK m.350 kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz.
D. Tahliye taahhütnamesi imzalanmışsa
Kiracının, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalaması halinde, tahliye taahhüdüne dayalı hukuki süreç gündeme gelebilir.
Ancak tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; düzenlenme tarihi, tahliye tarihi, yazılı şekil şartı ve diğer hukuki koşullar üzerinden değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm gerekçesiyle imzalatılan belgelerin içeriği dikkatle incelenmelidir.
Kiracının Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilmek istenen kiracıların, yalnızca tahliye yönünden değil, kira ilişkisi ve maddi hakları bakımından da korunması gereken menfaatleri bulunmaktadır.
A. Geçerli tahliye sebebi talep etme hakkı
Kiracı, ev sahibinin tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığını öğrenebilir.
Özellikle “dönüşüm olacak” şeklindeki sözlü açıklamalar yerine, varsa riskli yapı raporu, proje ve tahliye bildirimi gibi belgelerin incelenmesi önemlidir.
B. Usulüne uygun bildirim hakkı
Kiracının tahliye edilmesi için kanunda öngörülen bildirim ve dava usullerine uyulmalıdır.
Ev sahibinin hukuka aykırı şekilde baskı kurması, tehdit etmesi veya kiracıyı zorla çıkarmaya çalışması hukuken kabul edilemez.
C. Kira ve depozito hakları
Tahliye sonrasında kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar, depozito ve diğer mali haklar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı, yaptığı kira ödemelerini ve depozito belgesini saklamalıdır.
D. Kira yardımı ve taşınma desteği
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen bazı dönüşüm uygulamalarında, şartları sağlayan maliklere ve kiracılara kira yardımı veya ilgili destekler sağlanabilir.
Ancak kira yardımı veya taşınma desteğinin verilip verilmeyeceği; taşınmazın bulunduğu yer, riskli yapı süreci, başvuru şartları ve güncel idari düzenlemelere bağlıdır.
Bu nedenle her kentsel dönüşüm dosyasında kiracının otomatik olarak kira yardımı alacağı söylenemez.
E. Yeniden kiralama hakkı
TBK m.355 kapsamında, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracıya belirli şartlarla öncelik hakkı tanınmaktadır.
Bu hak, eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeli üzerinden taşınmazı yeniden kiralama konusunda öncelikli olmasını ifade eder.
Ancak öncelik hakkı, her durumda eski kira bedeliyle aynı taşınmaza geri dönme hakkı anlamına gelmez.
Ev Sahibi Hukuka Aykırı Tahliye Yaparsa Kiracı Ne Yapabilir?
Kentsel dönüşüm gerekçesiyle tahliye edilmek istenen kiracıların, hukuki haklarını koruyabilmesi için öncelikle tahliye talebinin dayanağını ve sürecin hangi aşamada olduğunu belirlemesi gerekir.
1. Tahliye talebini yazılı hale getirin
Ev sahibinin sözlü tahliye talebi varsa, bunun yazılı olarak bildirilmesini isteyebilirsiniz.
Mesaj, e-posta, noter ihtarnamesi veya diğer yazılı belgeler ileride delil niteliği taşıyabilir.
2. Belgeleri saklayın
Aşağıdaki belgeler önemlidir:
- Kira sözleşmesi,
- Kira ödeme dekontları,
- Depozito belgesi,
- Tahliye ihtarnamesi,
- Riskli yapı raporu,
- İdari tebligatlar,
- Ev sahibi ile yapılan yazışmalar.
3. Tahliye davası açılırsa tebligatı dikkate alın
Ev sahibi tarafından tahliye davası açılması halinde, dava dilekçesi ve duruşma bilgileri dikkatle incelenmelidir.
Kiracının, davaya cevap verme ve savunma hakkını süresinde kullanması gerekir.
4. Zorla tahliye girişimlerine karşı hukuki destek alın
Ev sahibinin kilit değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu keserek kiracıyı çıkarmaya çalışması hukuki uyuşmazlık doğurabilir.
Bu tür durumlarda kiracının, somut olayın niteliğine göre kolluk birimlerine ve hukuki mercilere başvurması gerekebilir.
5. Dava öncesi arabuluculuk sürecini değerlendirin
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulaması bulunmaktadır. Bununla birlikte, bazı özel durumlar ve istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye uyuşmazlığında arabuluculuğun gerekip gerekmediği, talebin niteliğine göre belirlenmelidir.
Taraflar, arabuluculuk yoluyla;
- Tahliye tarihi,
- Taşınma süresi,
- Kira alacakları,
- Depozito,
- Yeniden kiralama koşulları,
gibi konularda anlaşmaya varabilir.
Ancak arabuluculuk anlaşmasının hukuki sonuçları ve geçerliliği, somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.
Sonuç
Ev sahibi, kentsel dönüşümü yalnızca kiracıyı evden çıkarmak amacıyla ileri sürüyorsa, bu gerekçe tek başına her durumda geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz. Ancak gerçekten yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı bulunması ve Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların yerine getirilmesi halinde tahliye mümkün olabilir.
TBK m.350 kapsamında yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için, taşınmazın kullanımını imkânsız hale getiren gerçek ve hukuken geçerli bir ihtiyaç bulunmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı süreci yürütülüyorsa, ilgili idari işlemler ve özel tahliye hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Kiracıların, ev sahibinin tahliye talebini sorgulaması, yazılı belgeleri saklaması ve kendisine tebliğ edilen süreleri kaçırmaması önemlidir. Kentsel dönüşüm süreci, kiracının bütün haklarını ortadan kaldıran bir işlem değildir.
Unutulmamalıdır ki; kentsel dönüşüm gerekçesiyle tahliye talebiyle karşılaşan kiracının, hak kaybına uğramamak adına hukuki süreci dikkatle takip etmesi gerekir. Tahliye talebinin geçerli olup olmadığı, taşınmazın durumu, sözleşme hükümleri ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
