Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesi, yıkılması ve yeniden inşa edilmesi, taşınmaz üzerindeki mevcut hakların akıbeti bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı veya çeşitli tapu şerhleri bulunan taşınmazların kentsel dönüşüme girmesi, maliklerin ve alacaklıların haklarının nasıl korunacağı konusunda tereddütlere neden olabilmektedir.
Kentsel dönüşümün temel mevzuatını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşümün gerçekleştirilebilmesi için taşınmaz üzerindeki bazı ayni ve şahsi hakların dönüşüm işlemlerini engellememesini öngörmektedir.
Bu kapsamda önemli olan husus, kentsel dönüşüm nedeniyle ipotek veya haczin kendiliğinden ortadan kalkıp kalkmadığıdır. Genel kural olarak ipotek ve haciz hakları sırf taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi nedeniyle yok olmaz. Ancak Kanun, dönüşüm işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla bu hakların taşınmazın yeni hukuki durumuna veya satış bedeline aktarılmasına imkân tanımaktadır.
6306 sayılı Kanun’un özellikle 6. maddesi, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ipotek, haciz ve benzeri hakların nasıl devam edeceğine ilişkin önemli düzenlemeler içermektedir.
- Kentsel Dönüşümde İpotek ve Haciz Nedir?
- Riskli Yapının Yıkılması Halinde İpotek ve Haciz Ne Olur?
- Hacizli Taşınmaz Kentsel Dönüşüme Girerse Haciz Kalkar mı?
- Yeni Yapılan Daire Üzerindeki İpotek ve Haciz Nasıl Devam Eder?
- Müteahhide Devredilen Taşınmazlarda Haciz Uygulanabilir mi?
- İpotek veya Haciz Nedeniyle Kentsel Dönüşüm Durdurulabilir mi?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde İpotek ve Haciz Nedir?
İpotek, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Örneğin bir kişinin konut kredisi kullanması ve banka lehine taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmazın tapu kaydında banka lehine ipotek bulunur.
Haciz ise borçlunun malvarlığına ait bir değer üzerinde cebri icra işlemlerinin yürütülmesini sağlayan bir icra hukuku işlemidir. Taşınmazın tapu kaydına haciz şerhi konulması, taşınmazın satışına ve tasarrufuna ilişkin hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kentsel dönüşüm bakımından ise durum biraz farklıdır. Çünkü 6306 sayılı Kanun, dönüşüm işlemlerinin yalnızca taşınmaz maliklerinin değil, taşınmaz üzerinde hak sahibi bulunan diğer kişilerin haklarını da gözeterek yürütülmesini amaçlamaktadır.
Örneğin;
- Banka lehine konulmuş ipotek,
- İcra dosyasından konulmuş haciz,
- İhtiyati haciz,
- İntifa hakkı,
- Bazı şahsi hak ve şerhler,
taşınmazın dönüşüme girmesiyle kural olarak kendiliğinden ortadan kalkmaz.
6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesinde, bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda mevcut ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin hisseler üzerinde devam edeceği açıkça düzenlenmiştir.
Dolayısıyla “Bina yıkıldı, tapudaki haciz veya ipotek de otomatik olarak kalktı.” şeklinde bir değerlendirme hukuken doğru değildir.
Riskli Yapının Yıkılması Halinde İpotek ve Haciz Ne Olur?
6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi, üzerinde bina bulunan taşınmazın yıkılarak arsa haline gelmesi halinde önemli bir düzenleme getirmektedir.
Buna göre daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilebilir ve taşınmaz, maliklerin payları oranında yeniden tescil edilebilir.
Ancak bu işlem sırasında taşınmazın tapu sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler hisseler üzerinde devam eder.
Daha da önemlisi, bu hak ve şerhler;
- tevhit,
- ifraz,
- alan düzeltmesi,
- taksim,
- ihdas,
- terk,
- tescil,
- kat irtifakı kurulması,
- kat mülkiyeti kurulması
gibi dönüşüm işlemlerine engel teşkil etmez.
Yeni yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilirken de söz konusu hak ve şerhler, bu haklardan yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Örneğin A kişisinin eski bağımsız bölümü üzerinde banka lehine 1.000.000 TL ipotek bulunduğunu düşünelim. Bina kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığında bu ipotek sırf bina yıkıldı diye ortadan kalkmaz. Yeni projede A kişisine bağımsız bölüm tahsis edilmesi halinde ipotek, kanundaki düzenleme çerçevesinde A’ya düşen yeni bağımsız bölüm üzerinde devam eder.
Bu nedenle kentsel dönüşüm, ipotek alacaklısının hakkını ortadan kaldıran bir işlem değildir.
Hacizli Taşınmaz Kentsel Dönüşüme Girerse Haciz Kalkar mı?
Haciz bakımından da benzer bir sistem uygulanmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, dönüşüm kapsamında bulunan taşınmazların tapu sicilindeki haciz ve benzeri haklar, Kanun’da öngörülen şartlar çerçevesinde dönüşüm işlemlerinin gerçekleştirilmesine engel teşkil etmez.
Özellikle Kanun kapsamında gerçekleştirilen arsa payı satışlarında, satışa konu payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış bedeli üzerinde devam edeceği açıkça düzenlenmiştir.
6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca, anlaşma yoluyla Başkanlığa, TOKİ’ye veya ilgili idareye devredilen taşınmazların sicilindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar da satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satıştan sonra tapu kaydındaki hak ve şerhler, Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilebilir.
Bu düzenlemenin temel amacı, bir taraftan kentsel dönüşüm işleminin önünü açarken diğer taraftan taşınmaz üzerindeki mevcut alacak haklarının tamamen ortadan kalkmasını önlemektir.
Başka bir ifadeyle;
Taşınmaz değişebilir ancak alacak hakkı kural olarak korunur.
Bu nedenle haciz alacaklısı açısından önemli olan, haczin hangi aşamada bulunduğu ve dönüşüm kapsamında taşınmazın hangi işlemle el değiştirdiğidir.
Yeni Yapılan Daire Üzerindeki İpotek ve Haciz Nasıl Devam Eder?
Kentsel dönüşümün tamamlanmasıyla birlikte eski bağımsız bölümün yerine yeni bir bağımsız bölüm ortaya çıkabilir.
Bu durumda mevcut ipotek veya haczin yeni taşınmaza nasıl aktarılacağı önem kazanır.
6306 sayılı Kanun, yeni yapıdaki kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin mevcut hak ve şerhler nedeniyle durmasını engellemektedir. Kanun’un 6/1. maddesine göre mevcut haklar ve şerhler, haklardan yükümlü olan malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Örneğin:
Eski durum:
- Malik: A
- Bağımsız bölüm: 100 numaralı daire
- Banka ipoteği: mevcut
- İcra haczi: mevcut
Kentsel dönüşüm sonrası:
- Eski yapı yıkılıyor.
- Yeni bina inşa ediliyor.
- A’ya yeni projede 8 numaralı daire tahsis ediliyor.
Bu durumda eski taşınmaz üzerindeki hakların hukuki niteliğine göre yeni bağımsız bölüm üzerinde devam etmesi söz konusu olabilir.
Dolayısıyla yeni tapu kaydının ipotek ve hacizlerden tamamen arındırılmış şekilde oluşturulacağı düşünülmemelidir.
Bununla birlikte her olayda aynı sonucun doğacağını söylemek mümkün değildir. Taşınmazın hangi yöntemle dönüştürüldüğü, maliklerin yaptığı sözleşmenin içeriği, taşınmazın Başkanlık/TOKİ/İdare tarafından devralınıp devralınmadığı ve mevcut takyidatların niteliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Müteahhide Devredilen Taşınmazlarda Haciz Uygulanabilir mi?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında taşınmaz veya arsa paylarının müteahhide devredilmesi de sık karşılaşılan bir durumdur.
6306 sayılı Kanun’un 6/10. maddesi bu konuda özel bir koruma getirmektedir.
Kanun uyarınca dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak müteahhide devredilmişse, malik adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.
Ancak kanun burada bir süre sınırı da öngörmektedir. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakı kurulmazsa, söz konusu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanabilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulama açıklamasında da bu düzenleme ayrıca belirtilmiş; müteahhide devredilen taşınmazlarda, kat irtifakı kuruluncaya kadar, yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları dışındaki üçüncü kişi alacakları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamayacağı ifade edilmiştir.
Bu düzenleme, kentsel dönüşüm projesinin müteahhidin kişisel borçları nedeniyle sekteye uğramasını önlemeye yönelik önemli bir hukuki korumadır.
İpotek veya Haciz Nedeniyle Kentsel Dönüşüm Durdurulabilir mi?
Kentsel dönüşümün en önemli özelliklerinden biri, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya başka bir takyidatın dönüşüm işlemlerini otomatik olarak durdurmamasıdır.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, mevcut hak ve şerhlerin bulunmasına rağmen;
- tevhit,
- ifraz,
- tescil,
- kat irtifakı kurulması,
- kat mülkiyeti kurulması,
- yeniden yapılaşma,
- payların satışı
gibi işlemlerin gerçekleştirilebilmesine imkân tanımaktadır.
Bu nedenle taşınmazın üzerinde haciz veya ipotek bulunması, tek başına “kentsel dönüşüm yapılamaz” anlamına gelmez.
Ancak burada özellikle alacaklının hakkının hangi aşamada ve hangi değer üzerinde devam edeceği önem taşır.
Örneğin dönüşüm kapsamında taşınmazın satış bedeli üzerinden hakların devam ettirilmesi gereken bir durum varsa, ipotek veya haciz taşınmazın kendisi yerine satış bedeli üzerinde devam edebilir.
Ayrıca kentsel dönüşüm uygulamalarında alınan kararların ve yapılan işlemlerin hukuka uygun olmaması halinde ilgililerin başvurabileceği hukuki yollar da bulunmaktadır. 6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesinde, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında dava açılabileceği düzenlenmiştir.
Bunun yanında somut uyuşmazlığın niteliğine göre icra hukuku, tapu hukuku, sözleşmeler hukuku veya idare hukuku bakımından farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Yargıtay da kentsel dönüşüm kapsamında ortaya çıkan uyuşmazlıkları ayrı bir uzmanlık alanı olarak değerlendirmekte; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılardan doğan uyuşmazlıklar Yargıtay’ın ilgili hukuk dairelerinin görev alanı içerisinde bulunmaktadır. Yargıtay’ın güncel görev dağılımı ve emsal karar arama sistemi üzerinden kararlar konu, mevzuat, esas/karar numarası ve karar tarihi gibi kriterlerle araştırılabilmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm kapsamında ipotekli veya hacizli bir taşınmazın dönüşüme girmesi, mevcut ipotek veya haczin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun, bir taraftan dönüşüm işlemlerinin ipotek ve haciz nedeniyle engellenmemesini sağlarken diğer taraftan taşınmaz üzerindeki mevcut hakların korunmasına yönelik özel hükümler içermektedir.
Riskli yapının yıkılmasıyla taşınmaz arsa haline geldiğinde mevcut ayni ve şahsi haklar ile şerhler kural olarak hisseler üzerinde devam eder. Yeni yapıdaki kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bu hakların, ilgili malike düşen bağımsız bölüm üzerinde devam etmesi mümkündür.
Öte yandan taşınmazın satışına veya Başkanlık, TOKİ ya da İdareye devrine ilişkin özel durumlarda ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların satış bedeli üzerinde devam etmesi söz konusu olabilir. Müteahhide devredilen taşınmazlarda ise 6306 sayılı Kanun’un 6/10. maddesinde belirli şartlar altında haciz ve tedbir yasağı öngörülmüştür.
Bu nedenle kentsel dönüşüme konu ipotekli veya hacizli bir taşınmazda, yalnızca tapu kaydındaki takyidatın varlığına bakılarak işlem yapılmamalı; dönüşümün hangi aşamada olduğu, taşınmazın malikinin kim olduğu, ipotek veya haczin kaynağı, alacak miktarı, yapılan sözleşmeler ve taşınmazın hangi yöntemle yeniden değerlendirildiği birlikte incelenmelidir.
Özellikle yüksek miktarlı banka ipotekleri, icra hacizleri veya birden fazla takyidat bulunan taşınmazlarda, tapu kayıtlarının ve dönüşüm belgelerinin uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi olası hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
