Kentsel dönüşüm sürecinde eski binanın yıkılması ve yerine yeni bir yapı inşa edilmesi, maliklerin en çok merak ettiği hukuki konulardan birini gündeme getirir: “Yeni tapu ne zaman alınır?”
Kentsel dönüşüm kapsamında eski bağımsız bölümün yıkılmasıyla birlikte maliklerin mülkiyet hakkı ortadan kalkmaz. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamasında, eski yapının hukuki durumu sona ererken taşınmazın arsa payları, yeni yapıdaki bağımsız bölümler ve kat mülkiyeti/kat irtifakı işlemleri bakımından yeni bir hukuki süreç başlar.
Burada “yeni tapu” ifadesi iki farklı aşamayı ifade edebilir. İnşaat devam ederken kat irtifakı tapusu, yapı tamamlanıp gerekli şartlar sağlandığında ise kat mülkiyeti tapusu söz konusu olabilir. Dolayısıyla yeni tapunun alınacağı tarih, yalnızca binanın fiziksel olarak tamamlanmasına değil; yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, cins değişikliği ve tapu sicilindeki işlemlerin tamamlanmasına da bağlıdır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamalarında, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri bakımından yapı kullanma izin belgesi ve ilgili teknik belgelerin önemli bir yeri bulunmaktadır. Özellikle kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesinin varlığı temel unsurlardan biridir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde “bina bitti, hemen yeni tapu alınır” şeklinde basit bir değerlendirme yapmak doğru değildir. Sürecin hukuki ve teknik aşamalarının birlikte tamamlanması gerekir.
- Kentsel Dönüşümde Eski Tapu Ne Olur?
- Kentsel Dönüşümde Kat İrtifakı Tapusu Ne Zaman Alınır?
- Bina Tamamlandıktan Sonra Kat Mülkiyeti Tapusu Ne Zaman Alınır?
- İskan Alındığında Yeni Tapu Otomatik Olarak Çıkar mı?
- Kentsel Dönüşümde Yeni Tapunun Çıkması İçin Hangi Belgeler Gerekir?
- Yeni Tapu Gecikirse Malik Ne Yapabilir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Eski Tapu Ne Olur?
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binanın yıkılması, maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında bina yıkılarak arsa haline geldiğinde, daha önce taşınmaz üzerinde bulunan kat mülkiyeti veya kat irtifakı bakımından tapu sicilinde gerekli terkin ve tescil işlemleri yapılabilir. Bu aşamada maliklerin arsa üzerindeki payları önem kazanır.
Başka bir ifadeyle eski daire tapusu ile yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm arasında hukuki bir devamlılık bulunmaktadır. Ancak yeni bağımsız bölümün hangi malike ait olacağı; dönüşüm projesi, maliklerin anlaşması, arsa payları ve varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi hukuki belgeler doğrultusunda belirlenir.
6306 sayılı Kanun uygulamalarında mevcut ayni ve şahsi hakların dönüşüm işlemlerine engel olmaması için özel hükümler bulunmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin düzenlemelerinde de dönüşüm kapsamında kat irtifakı veya kat mülkiyetinin belirli koşullarda resen tesis edilebileceği belirtilmektedir.
Örneğin eski binada A kişisinin 3 numaralı bağımsız bölümü bulunuyorsa, bina yıkıldıktan sonra yeni projede A kişisine 5 numaralı bağımsız bölüm tahsis edilmiş olabilir. Bu durumda yeni tapu işlemleri tamamlandığında A’nın mülkiyet hakkı yeni bağımsız bölüm üzerinde kurulacaktır.
Ancak yeni bağımsız bölümün belirlenmesi yalnızca eski dairenin numarasına göre yapılmaz. Arsa payı, dönüşüm sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı ve taraflar arasındaki hukuki ilişki birlikte değerlendirilir.
Örneğin;
- Banka lehine konulmuş ipotek,
- İcra dosyasından konulmuş haciz,
- İhtiyati haciz,
- İntifa hakkı,
- Bazı şahsi hak ve şerhler,
taşınmazın dönüşüme girmesiyle kural olarak kendiliğinden ortadan kalkmaz.
6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesinde, bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda mevcut ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin hisseler üzerinde devam edeceği açıkça düzenlenmiştir.
Dolayısıyla “Bina yıkıldı, tapudaki haciz veya ipotek de otomatik olarak kalktı.” şeklinde bir değerlendirme hukuken doğru değildir.
Kentsel Dönüşümde Kat İrtifakı Tapusu Ne Zaman Alınır?
Kentsel dönüşümde yeni binanın inşaatı tamamlanmadan önce de kat irtifakı kurulması mümkündür.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan bir ayni haktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kat irtifakı, arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümler için kurulmaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit ile maliklerin yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya benzeri sözleşmeler doğrultusunda, gerekli şartların oluşması halinde yeni projedeki bağımsız bölümlere ilişkin kat irtifakı kurulabilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamasında kat irtifakı kurulması için temel belgeler arasında;
- Kimlik belgesi,
- Temsil belgesi,
- Onaylı mimari proje,
- Yapı ruhsatı,
- Yönetim planı,
- Yapı aplikasyon projesi,
- Gerekli durumlarda üç boyutlu sayısal yapı modeli
gibi belgeler bulunmaktadır.
Dolayısıyla kentsel dönüşümde “yeni tapu” olarak görülen belgenin ilk aşamada kat irtifakı tapusu olması mümkündür.
Bu tapu, inşaatın tamamlandığı anlamına gelmez. Kat irtifakı, projenin bağımsız bölümlerinin hukuki olarak belirlenmesini ve bu bölümlere ilişkin hakların tapu sicilinde gösterilmesini sağlar.
Bu nedenle maliklerin ellerindeki tapunun üzerinde “kat irtifakı” ibaresi bulunması, henüz kat mülkiyetine geçilmediği anlamına gelebilir.
Bina Tamamlandıktan Sonra Kat Mülkiyeti Tapusu Ne Zaman Alınır?
Kentsel dönüşümde asıl anlamıyla “yeni daire tapusu” olarak ifade edilen belge çoğu zaman kat mülkiyeti tapusudur.
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sistematiği uyarınca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması ve gerekli belgelerin bulunması gerekir.
Özellikle yapı kullanma izin belgesi (iskan) bu aşamada büyük önem taşır.
TKGM’nin güncel 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi kapsamında, kat mülkiyeti işleminde bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi öngörülmektedir.
Bununla birlikte güncel sistemde bazı işlemler resen gerçekleştirilebilmektedir.
TKGM’nin güncel açıklamasına göre, üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine, gerekli şartların bulunması halinde kat mülkiyetine resen geçiş yapılabilmektedir.
Bu nedenle süreç genel olarak şu şekilde ilerleyebilir:
Riskli yapı → yıkım → yeni proje → yapı ruhsatı → inşaat → kat irtifakı → inşaatın tamamlanması → yapı kullanma izin belgesi → cins değişikliği → kat mülkiyeti.
Ancak her kentsel dönüşüm projesinde bütün işlemlerin aynı sırayla gerçekleşeceği söylenemez. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel uygulamalar nedeniyle bazı tapu işlemleri idarenin talebi üzerine resen gerçekleştirilebilir.
İskan Alındığında Yeni Tapu Otomatik Olarak Çıkar mı?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur.
Yapı kullanma izin belgesi alınması ile kat mülkiyeti tapusunun aynı şey olmadığı bilinmelidir.
Yapı kullanma izin belgesi, yetkili idare tarafından yapının ruhsat ve eki projelerine uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılmasında hukuki açıdan sakınca bulunmadığını gösteren idari belgedir.
Kat mülkiyeti ise tapu sicilinde bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Dolayısıyla iskan alınması kat mülkiyetine geçiş bakımından temel bir aşama olmakla birlikte, tapu sicilindeki gerekli işlemlerin de tamamlanması gerekir.
Bununla birlikte mevcut kat irtifaklı yapılarda, yetkili idare tarafından yapı kullanma izin belgesinin tapu idaresine gönderilmesi veya gerekli başvurunun yapılması halinde, şartları oluşmuşsa kat mülkiyetine resen geçiş mümkün olabilir. TKGM’nin güncel Sıkça Sorulan Sorular sayfasında da bu uygulama açıkça belirtilmektedir.
Ayrıca 2026 yılında TKGM tarafından Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti 2021/4 No’lu Genelge’de değişiklik yapılmıştır. Bu nedenle eski internet içeriklerinde yer alan belge ve işlem listelerinin güncel uygulama ile karşılaştırılması önemlidir.
Bu noktada maliklerin yalnızca müteahhidin “iskan alındı” açıklamasına güvenmek yerine tapu kaydındaki durumun da kontrol edilmesi önemlidir.
Kentsel Dönüşümde Yeni Tapunun Çıkması İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Yeni tapunun oluşturulması veya kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler, işlemin niteliğine göre değişmektedir.
Kat irtifakı kurulurken temel olarak onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yönetim planı gibi belgeler gündeme gelir.
Kat mülkiyetine geçişte ise yapı kullanma izin belgesi önem kazanır.
TKGM’nin güncel düzenlemelerinde kat mülkiyeti işleminde;
- Onaylı mimari proje,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Yönetim planı,
- Yapı aplikasyon projesi,
- Gerekli teknik belgeler,
- Tapu ve kadastro işlemleri için gerekli diğer belgeler
dikkate alınmaktadır.
Ayrıca 2021/4 sayılı Genelge çerçevesinde mimari projelerin elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi ve üç boyutlu sayısal yapı modeli gibi teknik uygulamalar da bulunmaktadır.
Kentsel dönüşüm bakımından ise 6306 sayılı Kanun’un özel hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.
TKGM’nin 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin açıklamasında, bazı durumlarda Bakanlık, TOKİ veya ilgili idarenin talebi üzerine, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bağımsız bölümlerin paylaşımını gösteren sözleşmeler doğrultusunda resen kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisinin mümkün olduğu belirtilmektedir.
Dolayısıyla “yeni tapu için mutlaka maliklerin tek tek tapu müdürlüğüne giderek işlem yapması gerekir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Somut olayda işlemin resen mi yoksa talep üzerine mi yapılacağı, dönüşüm modeline ve ilgili idarenin gerçekleştirdiği işlemlere göre belirlenir.
Yeni Tapu Gecikirse Malik Ne Yapabilir?
Kentsel dönüşümde inşaat tamamlanmasına rağmen yeni tapunun çıkarılmaması, malik açısından önemli bir hukuki sorun oluşturabilir.
Öncelikle tapunun neden çıkarılmadığının tespit edilmesi gerekir.
Örneğin;
- Yapı kullanma izin belgesi alınmamış olabilir.
- Cins değişikliği tamamlanmamış olabilir.
- Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler eksik olabilir.
- Mimari proje ile fiili yapı arasında farklılık bulunabilir.
- Arsa payı veya bağımsız bölüm paylaşımında uyuşmazlık çıkmış olabilir.
- Müteahhit ile malik arasındaki sözleşmenin uygulanması konusunda uyuşmazlık yaşanabilir.
- Tapu sicilinde haciz, ipotek veya başka takyidatlar bulunabilir.
- Belediyenin veya diğer yetkili idarelerin yapması gereken işlemler tamamlanmamış olabilir.
Bu nedenle öncelikle belediye, kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğündeki işlem dosyasının incelenmesi önemlidir.
Özellikle müteahhidin sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümlerin devrini talep ettiği durumlarda, sözleşmenin içeriği ve inşaatın gerçekleşme seviyesi önem kazanabilir.
TKGM’nin 6306 sayılı Kanun uygulamalarına ilişkin açıklamasında, sözleşmeye göre malik ve yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tereddütsüz ve somut şekilde belirlenebilmesi halinde belirli şartlarla resen kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebileceği belirtilmektedir.
Yeni tapunun çıkarılmaması bir sözleşme ihlalinden kaynaklanıyorsa, somut olayın özelliklerine göre ifa, tescil, sözleşmenin feshi, tazminat veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.
Uyuşmazlığın idari işlemden kaynaklanması halinde ise idari yargı bakımından farklı hukuki yollar söz konusu olabilir.
Yargıtay’ın güncel görev dağılımında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılardan kaynaklanan uyuşmazlıklar ilgili hukuk dairesinin görev alanı içerisinde yer almaktadır.
Bu nedenle yeni tapunun gecikmesinin nedeni belirlenmeden doğrudan dava açılması yerine, öncelikle tapu ve dönüşüm dosyasının bütün olarak incelenmesi gerekir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde yeni tapunun ne zaman alınacağı, dönüşümün hangi aşamada olduğuna ve tapu işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığına bağlıdır.
Eski binanın yıkılmasıyla birlikte eski bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları dönüşüm mevzuatı çerçevesinde değiştirilirken, maliklerin arsa payları ve mülkiyet hakları korunur. Yeni binanın inşaat sürecinde kat irtifakı, yapı tamamlanıp gerekli şartlar sağlandığında ise kat mülkiyeti gündeme gelir.
Özellikle yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat mülkiyetine geçiş bakımından kritik aşamalardan biridir. TKGM’nin güncel uygulamasına göre, gerekli şartların oluşması halinde yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi veya ilgili başvurunun yapılması üzerine kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş gerçekleştirilebilmektedir.
Ancak kentsel dönüşüm uygulamalarında 6306 sayılı Kanun’un özel hükümleri nedeniyle tapu işlemleri her projede aynı şekilde ilerlemez. Bakanlık, TOKİ veya ilgili idarenin talepleri doğrultusunda bazı kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin resen gerçekleştirilmesi de mümkündür.
Bu nedenle “Yeni tapu bina bittikten hemen sonra alınır” şeklinde kesin bir süre vermek hukuken doğru değildir. İnşaatın tamamlanması, iskanın alınması, cins değişikliği, kat mülkiyetinin tesisi ve tapu tescil işlemlerinin tamamlanması birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yeni bağımsız bölümün eski bağımsız bölümden farklı olması, arsa payı uyuşmazlığı, müteahhit ile paylaşım anlaşmazlığı, ipotek veya haciz bulunması ya da iskan alınmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmemesi gibi durumlarda tapu kayıtlarının ve kentsel dönüşüm sözleşmesinin uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
