Kentsel dönüşüm; yalnızca eski bir binanın yıkılarak yerine yeni bir yapı yapılmasından ibaret olmayan, gayrimenkul hukuku, eşya hukuku, sözleşmeler hukuku ve idare hukukunun bir arada uygulanmasını gerektiren kapsamlı bir hukuki süreçtir. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamalarında maliklerin mülkiyet hakkı, arsa payları, bağımsız bölüm hakları ve sözleşmeden doğan alacakları doğrudan etkilenebilmektedir.
Riskli yapı tespitinden dönüşüm kararının alınmasına, maliklerin anlaşmasından müteahhit ile sözleşme yapılmasına, binanın tahliye ve yıkımından yeni yapının teslimine kadar birçok aşamada hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabilir.
Üstelik 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler ve özellikle 2023 sonrasında salt çoğunluk esasının benimsenmesi, dönüşüm süreçlerinde maliklerin hukuki konumunu önemli ölçüde değiştirmiştir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel açıklamalarına göre riskli yapının kesinleşmesinden sonra yeni uygulamalara ilişkin kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğu ile alınabilmekte; karara katılmayan maliklerin hisseleri ise kanunda öngörülen usul çerçevesinde açık artırma yoluyla satışa konu olabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların yalnızca bina veya inşaat meselesi olarak değerlendirilmemesi gerekir. Somut olayın niteliğine göre idari işlemin iptali, tapu uyuşmazlığı, sözleşmenin feshi, tazminat, alacak, arsa payının düzeltilmesi veya pay satışına itiraz gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
- Riskli Yapı Tespiti ve Riskli Yapı Tespitine İtiraz Uyuşmazlıkları
- Malikler Arasında Karar Alma, Salt Çoğunluk ve Arsa Payı Satışı Uyuşmazlıkları
- Müteahhit ile Yapılan Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar
- Tahliye, Yıkım, Kira Yardımı ve Dönüşüm Sürecindeki Haklar
- Kamulaştırma, İdari İşlemler ve İptal Davaları
- Tapu, Arsa Payı, İpotek-Haciz ve Diğer Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
- SONUÇ
Riskli Yapı Tespiti ve Riskli Yapı Tespitine İtiraz Uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarından biri riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun kapsamında bir yapının riskli olduğunun tespit edilmesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki haklarını ve sonraki dönüşüm sürecini doğrudan etkileyebilir.
Riskli yapı tespiti, mevzuatta öngörülen teknik esaslara göre yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Tespit sonucunda yapı riskli olarak belirlenirse bu durum tapu siciline de işlenebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel uygulamasına göre riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler yapıya asılmakta, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmekte ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmektedir. Malikler, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenmektedir.
Bu aşamada kentsel dönüşüm avukatının desteği özellikle önem taşır. Çünkü riskli yapı tespitine karşı yapılacak itirazın yalnızca “binamız sağlamdır” şeklinde genel bir iddia içermesi yeterli olmayabilir. Riskli yapı tespit raporunun;
- teknik kriterlere uygun hazırlanıp hazırlanmadığı,
- kullanılan verilerin doğru olup olmadığı,
- taşıyıcı sistem değerlendirmesinin mevzuata uygunluğu,
- beton ve donatı tespitlerinin doğru yapılıp yapılmadığı,
- rapordaki hesaplamalarda hata bulunup bulunmadığı,
- incelemenin yapıdaki mevcut durumu doğru yansıtıp yansıtmadığı
gibi hususlar teknik ve hukuki yönden incelenmelidir.
Gerekli şartların bulunması halinde idari işlemlere karşı iptal davası açılması da gündeme gelebilir.
Dolayısıyla riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce kullanılan hukuki yolların doğru belirlenmesi, ilerleyen aşamalarda ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.
Malikler Arasında Karar Alma, Salt Çoğunluk ve Arsa Payı Satışı Uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşümde en fazla uyuşmazlık yaşanan konulardan biri maliklerin hangi çoğunlukla karar alacağıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğu kesinleşen yapılarda yeni uygulamalara ilişkin kararların alınmasında güncel sistem salt çoğunluk esasına dayanmaktadır. Burada belirleyici olan yalnızca malik sayısı değil, maliklerin sahip oldukları arsa paylarıdır.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın güncel bilgilendirmesinde, riskli yapı kesinleştikten sonra yeni uygulamalara ilişkin kararların hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınabileceği; oybirliği sağlanamaması halinde salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda gerekli tevhit, ifraz, yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerinin yürütülebileceği belirtilmektedir.
Bu durum özellikle azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumunu önemli hale getirmektedir.
Salt çoğunluk tarafından alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda ve uygulama yönetmeliğinde öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde açık artırma usulüyle satışa konu olabilir.
Bu süreçte;
- karar yeter sayısının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı,
- arsa paylarının doğru belirlenip belirlenmediği,
- maliklere gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığı,
- anlaşma şartlarının hukuka uygun olup olmadığı,
- açık artırma sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği,
- satış bedelinin mevzuata uygun belirlenip belirlenmediği
hukuki açıdan incelenebilir.
Kentsel dönüşüm avukatı, hem çoğunluk kararının hazırlanması hem de karara katılmayan maliklerin hukuki haklarının korunması bakımından sürecin hukuka uygun yürütülmesine katkı sağlayabilir.
Özellikle arsa payı yüksek olan maliklerin karar alma sürecindeki etkisi nedeniyle arsa paylarının tapu kaydı üzerinden ayrıntılı şekilde incelenmesi büyük önem taşır.
Müteahhit ile Yapılan Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli hukuki ilişkilerinden biri müteahhit ile kurulacak sözleşmedir.
Uygulamada bu sözleşmeler çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada barındıran karma nitelikte sözleşmeler şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde eser sözleşmesi düzenlenmiştir. Ayrıca taşınmaz satış vaadi ve taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin şekil kuralları da sözleşmenin hukuki geçerliliği bakımından önem taşır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmesinin imzalanmasından önce;
- müteahhidin teknik ve mali yeterliliği,
- teslim süresi,
- gecikme halinde uygulanacak cezai şart,
- bağımsız bölümlerin paylaşımı,
- arsa paylarının dağılımı,
- ortak alanların niteliği,
- yapı malzemelerinin özellikleri,
- yapı ruhsatı ve iskân süreçleri,
- teminat hükümleri,
- tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı,
- sözleşmenin fesih şartları
ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması, projeye aykırı imalat yapması, eksik veya ayıplı iş teslim etmesi ya da sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ifa, gecikme tazminatı, ayıplı ifa, sözleşmenin feshi veya dönme ve tazminat gibi hukuki talepler gündeme gelebilir.
Yargıtay’ın görev dağılımına ilişkin güncel düzenlemelerde de 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılardan doğan uyuşmazlıklar ile, ayrıca 6306 kapsamında arsa malikleri ile yüklenici arasındaki inşaat ve yapım işlerinden doğan uyuşmazlıkların farklı hukuki niteliklerine göre değerlendirilmesi gerektiği görülmektedir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.06.2023 tarihli, E.2022/1979, K.2023/2257 sayılı kararında da kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir uyuşmazlık incelenmiştir.
Bu nedenle sözleşmenin imzalanmasından önce hukuki inceleme yapılması, sonradan açılabilecek uzun süreli davaların önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Tahliye, Yıkım, Kira Yardımı ve Dönüşüm Sürecindeki Haklar
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra tahliye ve yıkım süreci gündeme gelir.
Güncel uygulamada riskli yapının tahliye ve yıkımına ilişkin bildirim yapıya asılmakta, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmekte ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmektedir. Tahliye ve yıkım için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebilmektedir. Süresi içinde yıkım gerçekleştirilmezse idare tarafından gerekli işlemler yapılabilmektedir.
Bu aşamada da çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.
Örneğin;
- tahliye süresinin usulüne uygun belirlenmemesi,
- tebligatın hatalı yapılması,
- riskli yapı tespitinin kesinleşmemesine rağmen yıkım işlemi yapılması,
- yıkım masraflarının maliklere yükletilmesi,
- kiracıların tahliye hakları,
- kira yardımı şartlarının oluşup oluşmadığı,
- malik ve kiracıların dönüşüm sürecindeki diğer mali hakları
hukuki incelemeye konu olabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecinde maliklere ve belirli şartları taşıyan diğer hak sahiplerine çeşitli yardım ve destek mekanizmaları uygulanabilmektedir. Ancak kira yardımı veya diğer desteklerin miktarı, süresi ve başvuru şartları somut olay ile yürürlükteki düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşüm avukatı bu aşamada idare ile yapılan yazışmaları, tahliye ve yıkım işlemlerini ve varsa kira yardımı başvurularını hukuki yönden takip edebilir.
Kamulaştırma, İdari İşlemler ve İptal Davaları
Kentsel dönüşüm yalnızca özel hukuk uyuşmazlıklarından oluşmaz. Özellikle riskli alan, rezerv yapı alanı, kamulaştırma ve idari kararlar söz konusu olduğunda idare hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar da ortaya çıkabilir.
İdarenin tesis ettiği işlemin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, işlemin niteliğine göre iptal davası açılması gündeme gelebilir.
Bu tür davalarda;
- yetki,
- şekil,
- sebep,
- konu,
- maksat,
- ölçülülük,
- kamu yararı,
- mülkiyet hakkı
gibi hukuka uygunluk unsurları incelenebilir.
Özellikle acele kamulaştırma bakımından yargı kararları, idarenin işlemin dayanağını ve acelelik gerekçesini somutlaştırması gerektiğini göstermektedir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 09.02.2022 tarihli, E.2021/3627, K.2022/385 sayılı kararında kentsel dönüşüm kapsamında uygulanan acele kamulaştırma işlemine ilişkin hukuka uygunluk değerlendirmesi yapılmış ve işlem yargısal denetime tabi tutulmuştur.
Bunun yanında dava açma süresi de son derece önemlidir. İdari işlemlerde genel dava açma süreleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi çerçevesinde değerlendirilirken, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenlemeler de ayrıca dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında bir idari işlemle karşılaşan maliklerin işlemin tebliğ veya ilan tarihini, işlemin hukuki niteliğini ve uygulanacak dava süresini gecikmeden değerlendirmesi gerekir.
Tapu, Arsa Payı, İpotek-Haciz ve Diğer Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm sırasında taşınmazın tapu kaydı üzerinde bulunan ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh ve benzeri ayni veya şahsi haklar da önemli hukuki sorunlara neden olabilir.
Özellikle bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumunun değişmesi, arsa paylarının yeniden değerlendirilmesi ve yeni bağımsız bölümlerin oluşturulması sırasında tapu kayıtlarının dikkatli şekilde incelenmesi gerekir.
Arsa paylarının gerçeğe veya bağımsız bölümlerin değerlerine uygun belirlenmediği iddiası da ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir. Bunun yanında;
- tapu iptali ve tescil,
- arsa payı uyuşmazlıkları,
- ipotek ve hacizlerin dönüşüm sürecindeki durumu,
- bağımsız bölüm paylaşımı,
- kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri,
- yükleniciye yapılan tapu devirleri,
- tapuya konulan şerhler,
- mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar
kentsel dönüşüm avukatının incelemesini gerektirebilir.
Yargıtay’ın güncel iş bölümü düzenlemelerinde de 6306 sayılı Kanun’da düzenlenen riskli yapılardan doğan uyuşmazlıklar ile kat mülkiyeti ve eser sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların hukuki niteliklerine göre farklı dairelerin görev alanlarına girebildiği görülmektedir.
Bu durum, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının tek bir dava türünden ibaret olmadığını göstermektedir.
Örneğin bir malik hem arsa payının hatalı olduğunu hem de müteahhit ile yapılan sözleşmenin kendisi açısından hukuki sonuç doğurmadığını ileri sürebilir. Başka bir uyuşmazlıkta ise salt çoğunluk kararının ve buna bağlı hisse satış işleminin hukuka uygunluğu tartışılabilir.
Dolayısıyla hangi davanın açılacağı, hangi mahkemenin görevli ve yetkili olduğu, dava şartlarının bulunup bulunmadığı ve hangi taleplerin birlikte ileri sürülebileceği somut olay üzerinden belirlenmelidir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci; 6306 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve ilgili diğer mevzuatın birlikte uygulanmasını gerektiren çok yönlü bir hukuki süreçtir.
Kentsel dönüşüm avukatının desteği yalnızca dava açılması aşamasında değil, dönüşüm sürecinin en başından itibaren önem taşır. Riskli yapı tespitinin incelenmesi ve itiraz edilmesi, maliklerin karar alma sürecinin hukuka uygun yürütülmesi, salt çoğunluk hesaplamalarının kontrolü, müteahhit sözleşmesinin hazırlanması veya incelenmesi, arsa paylarının değerlendirilmesi, tahliye ve yıkım işlemlerinin takibi, kira yardımı ve diğer hakların araştırılması, anlaşmayan maliklerin paylarının satış sürecinin denetlenmesi ve gerektiğinde idari veya adli yargıda dava açılması bu kapsamda değerlendirilebilir.
Özellikle 2026 itibarıyla salt çoğunluk esasının uygulanması ve anlaşmayan maliklerin hisselerinin satışına ilişkin süreçlerin önem kazanması nedeniyle, maliklerin kendilerine sunulan sözleşmeleri ve karar tutanaklarını imzalamadan önce hukuki açıdan inceletmeleri önemlidir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da güncel uygulamasında, salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisselerinin belirli usul ve şartlar çerçevesinde açık artırma yoluyla satışa konu olabileceğini açıkça belirtmektedir.
Sonuç olarak kentsel dönüşümde ortaya çıkan her uyuşmazlığın çözümü aynı değildir. Uyuşmazlığın idari işlemden, mülkiyet hakkından, arsa payından, malik kararından, müteahhit sözleşmesinden veya tapu işleminden kaynaklanıp kaynaklanmadığının doğru tespit edilmesi; buna göre doğru hukuki yolun ve doğru dava türünün belirlenmesi gerekir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde hukuki hakların korunabilmesi için özellikle önemli kararlar alınmadan, sözleşmeler imzalanmadan ve yasal süreler geçirilmeden önce uzman bir gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku avukatından hukuki değerlendirme alınması önem taşımaktadır.
