Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulan ve uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi, arsasının belirli payını müteahhide devretmeyi; müteahhit ise bunun karşılığında projeye uygun şekilde bina inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt eder.
Hukuki niteliği itibarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu nedenle yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümleri değil, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri de uygulanmaktadır.
Özellikle kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaşmasıyla birlikte, eksik düzenlenen sözleşmeler nedeniyle taraflar ciddi hak kayıpları yaşayabilmektedir. Yargıtay’ın yerleşik kararları da göstermektedir ki uyuşmazlıkların büyük bölümü sözleşmenin eksik hazırlanmasından kaynaklanmaktadır.
Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yapılan hataları, ilgili kanun hükümlerini ve Yargıtay uygulamalarını ele alacağız.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Resmi Şekilde Yapılmazsa Geçerli Olur mu?
- İnşaatın Teslim Tarihinin Belirlenmemesi Neden Büyük Risk Oluşturur?
- Cezai Şart Düzenlenmemesi Arsa Sahibinin Hak Kaybına Yol Açar mı?
- Bağımsız Bölümlerin Açıkça Belirtilmemesi Hangi Sorunlara Yol Açar?
- Müteahhidin Mali ve Hukuki Durumunun Araştırılmaması Neden Büyük Bir Hata?
- Sözleşmede Teminat ve Güvence Hükümlerinin Bulunmaması Neden Risklidir?
- SONUÇ
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Resmi Şekilde Yapılmazsa Geçerli Olur mu?
En büyük hatalardan biri, tarafların yalnızca adi yazılı sözleşme imzalaması veya sözlü anlaşma ile işe başlamasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içerdiğinden resmi şekilde düzenlenmek zorundadır.
Dayanak Mevzuat
Türk Borçlar Kanunu m.237
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerekir.
Noterlik Kanunu m.60
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Resmi şekle uyulmaması halinde sözleşme kural olarak hükümsüzdür.
Ancak Yargıtay, uzun yıllardır uyguladığı istisnai içtihatlarında;
- inşaatın büyük ölçüde tamamlanması,
- tarafların sözleşmeyi fiilen yerine getirmesi,
- dürüstlük kuralı,
bulunması halinde şekil eksikliğinin her zaman ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre;
Tarafların uzun süre sözleşmeyi uygulaması ve önemli ölçüde ifa gerçekleşmişse sonradan şekil noksanlığının ileri sürülmesi TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık oluşturabilir.
Bu nedenle resmi şekil zorunlu olmakla birlikte, somut olayın özellikleri her zaman ayrıca değerlendirilmektedir.
İnşaatın Teslim Tarihinin Belirlenmemesi Neden Büyük Risk Oluşturur?
Uygulamada en fazla görülen hatalardan biri teslim tarihinin;
- “makul sürede”,
- “en kısa zamanda”,
- “ruhsat alındıktan sonra”
gibi belirsiz ifadelerle yazılmasıdır.
Bu tür ifadeler taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu m.470
Yüklenici, meydana getirmeyi üstlendiği eseri kararlaştırılan şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
Teslim tarihi açıkça yazılmadığında;
- gecikme tazminatı,
- kira kaybı,
- mahrum kalınan gelir,
- cezai şart
konularında ciddi ispat problemleri ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay kararlarında;
teslim tarihinin açık şekilde belirlenmesi gerektiği,
teslim süresi belirlenmeyen sözleşmelerde ise işin niteliği, proje büyüklüğü ve ruhsat süreçleri dikkate alınarak makul süre hesabı yapılacağı kabul edilmektedir.
Bu ise tarafların öngöremeyeceği sonuçlara yol açabilmektedir.
Bu nedenle sözleşmede;
- ruhsat tarihi,
- kaba inşaat bitiş tarihi,
- iskan alınma tarihi,
- anahtar teslim tarihi
ayrı ayrı düzenlenmelidir.
Cezai Şart Düzenlenmemesi Arsa Sahibinin Hak Kaybına Yol Açar mı?
Kesinlikle evet.
Birçok sözleşmede yalnızca teslim tarihi yazılmakta, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar belirtilmemektedir.
Oysa;
Türk Borçlar Kanunu m.179 ve devamında cezai şart düzenlenmiştir.
Sözleşmeye;
- aylık gecikme tazminatı,
- kira kaybı,
- günlük ceza,
- bağımsız bölüm başına gecikme bedeli
gibi hükümler eklenebilir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay;
tarafların serbest iradesiyle kararlaştırdığı cezai şart hükümlerini kural olarak geçerli kabul etmektedir.
Ancak;
aşırı yüksek cezai şartlar TBK m.182 uyarınca hakim tarafından indirilebilir.
Bu nedenle cezai şart hazırlanırken ölçülü ve uygulanabilir olması büyük önem taşımaktadır.
Bağımsız Bölümlerin Açıkça Belirtilmemesi Hangi Sorunlara Yol Açar?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en fazla dava konusu olan hususlardan biri, arsa sahibine ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin açık şekilde gösterilmemesidir.
Bazı sözleşmelerde yalnızca;
“Daireler taraflar arasında paylaşılacaktır.”
veya
“Bağımsız bölümler eşit şekilde paylaşılacaktır.”
şeklinde ifadeler yer almaktadır.
Bu tür düzenlemeler uygulamada ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Çünkü aynı binadaki iki daire arasında;
- cephe,
- kat,
- manzara,
- metrekare,
- kullanım değeri
bakımından önemli farklar bulunabilir.
Bu nedenle sözleşmede;
- bağımsız bölüm numaraları,
- kat bilgileri,
- net ve brüt metrekareler,
- eklentiler (otopark, depo vb.)
- ortak alan kullanım hakları
ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
Dayanak Mevzuat
Türk Medeni Kanunu m.683
Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir.
Yargıtay kararlarında, bağımsız bölümlerin belirlenmemesi nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmenin lafzı, taraf iradeleri ve teknik bilirkişi raporları birlikte değerlendirilmektedir. Belirsizlik çoğu zaman uzun süren davalara ve ek maliyetlere yol açmaktadır.
Müteahhidin Mali ve Hukuki Durumunun Araştırılmaması Neden Büyük Bir Hata?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce yapılan en önemli ihmal, yüklenicinin mali gücünün ve hukuki geçmişinin araştırılmamasıdır.
Arsa sahipleri çoğu zaman yalnızca teklif edilen bağımsız bölüm sayısına odaklanmakta; müteahhidin geçmiş projelerini, finansal yeterliliğini veya hakkında açılmış davaları incelememektedir.
Oysa;
- şirketin ticaret sicili kayıtları,
- devam eden icra takipleri,
- konkordato veya iflas durumu,
- daha önce tamamladığı projeler,
- teslim performansı
önceden araştırılmalıdır.
Aksi durumda;
- inşaatın yarım kalması,
- uzun yıllar süren davalar,
- ek maliyetler,
- arsa sahibinin kira kaybı
gibi ciddi sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibinin;
- sözleşmenin feshi,
- tapu iptali ve tescil,
- tazminat,
- gecikme zararları
gibi taleplerde bulunabileceğini kabul etmektedir. Ancak bu süreçlerin yıllarca sürebileceği unutulmamalıdır.
Sözleşmede Teminat ve Güvence Hükümlerinin Bulunmaması Neden Risklidir?
Birçok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanacak teminat mekanizmaları yer almamaktadır.
Bu durum arsa sahibini önemli ölçüde korumasız bırakmaktadır.
Sözleşmede;
- banka teminat mektubu,
- performans teminatı,
- ipotek,
- cezai şart,
- tapu devrinin aşamalı yapılması,
- bağımsız bölümlerin belirli ilerleme seviyelerinde devredilmesi
gibi güvence hükümlerine yer verilmelidir.
Özellikle uygulamada arsanın tamamının sözleşmenin başında müteahhide devredilmesi, en büyük hukuki risklerden biridir.
Türk Borçlar Kanunu m.473
İş sahibi, yüklenicinin işi zamanında veya sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmeyeceğinin anlaşılması halinde gerekli önlemleri alabilir; şartları oluştuğunda sözleşmeyi feshedebilir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, milyonlarca liralık ekonomik değere sahip taşınmazları konu alan ve taraflar açısından uzun yıllar sonuç doğuran karmaşık hukuki işlemlerdir. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca genel ifadelerle hazırlanması, ileride telafisi güç uyuşmazlıklara neden olabilir.
Resmî şekil şartına uyulması, teslim süresinin açıkça belirlenmesi, bağımsız bölümlerin ayrıntılı olarak gösterilmesi, cezai şart ve teminat hükümlerine yer verilmesi, yüklenicinin mali durumunun önceden araştırılması ve tapu devirlerinin kontrollü şekilde planlanması; hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin hak ve menfaatlerinin korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay kararları da göstermektedir ki, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı eksik veya belirsiz sözleşme hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması, ileride doğabilecek yüksek maliyetli davaların ve hak kayıplarının önüne geçilmesinde en etkili yöntemlerden biridir. Böylece taraflar, hem yatırım güvenliğini artırabilir hem de kentsel dönüşüm ve inşaat süreçlerini hukuka uygun ve öngörülebilir bir şekilde yürütebilir.
