Türkiye’de deprem riski taşıyan yapı stokunun yenilenmesi amacıyla yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, hak sahiplerine yalnızca idari kolaylıklar değil, aynı zamanda çeşitli finansman destekleri de sağlamaktadır. Bu desteklerin başında kentsel dönüşüm kredisi ve faiz desteği gelmektedir.
Kentsel dönüşüm kredisi; riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi, güçlendirilmesi veya yeni konut ya da işyeri edinilmesi amacıyla kullanılan ve belirli şartların sağlanması hâlinde Bakanlık tarafından faiz desteği verilen bir kredi türüdür. Ancak uygulamada krediye kimlerin başvurabileceği, kredi ile kira yardımının birlikte alınıp alınamayacağı, kredi başvuru süreleri ve hak sahiplerinin yükümlülükleri konusunda birçok uyuşmazlık yaşanmaktadır.
Aşağıda, güncel mevzuat çerçevesinde en çok merak edilen altı soruya ayrıntılı şekilde yer verilmiştir.
- Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?
- Kentsel Dönüşüm Kredisinden Kimler Yararlanabilir?
- Kentsel Dönüşüm Kredisi İçin Başvuru Şartları Nelerdir?
- Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Kira Yardımı Birlikte Alınabilir mi?
- Kentsel Dönüşüm Kredisi Alınması Hak Sahipleri Arasında Uyuşmazlık Doğurur mu?
- Kentsel Dönüşüm Kredisiyle İlgili En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir?
Kentsel dönüşüm kredisi; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümünü kolaylaştırmak amacıyla bankalar aracılığıyla kullandırılan ve belirli şartlarla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından faiz desteği sağlanan kredi türüdür.
Hukuki Dayanak
- 6306 sayılı Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesi
- Uygulama Yönetmeliği m.16
Faiz desteğinden yararlanabilmek için yapının riskli yapı veya riskli alan kapsamında bulunması ve yapının usulüne uygun şekilde tahliye edilmiş olması gerekir. Ayrıca kredi başvurusunun, tahliye tarihinden itibaren yönetmelikte öngörülen süre içinde yapılması zorunludur.
Kentsel Dönüşüm Kredisinden Kimler Yararlanabilir?
Kredi yalnızca bina maliklerine tanınmış bir hak değildir.
Hak sahibi sayılan kişiler;
- Tapu malikleri,
- Paylı mülkiyet sahipleri,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti sahipleri,
- Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar (belirli destek türleri bakımından),
- Sınırlı ayni hak sahipleri,
olabilir.
Ancak her destek türü bakımından şartlar farklılık göstermektedir.
Örneğin;
Bir malik yeniden inşa kredisi kullanabilirken, kiracı çoğu zaman yalnızca taşınma yardımı veya Bakanlık tarafından öngörülen diğer desteklerden yararlanabilmektedir.
Bankalar kredi tahsisi sırasında ayrıca;
- gelir durumu,
- kredi notu,
- ödeme gücü
gibi klasik bankacılık kriterlerini de değerlendirmektedir. Faiz desteği verilmesi, kredinin banka tarafından mutlaka onaylanacağı anlamına gelmez.
Kentsel Dönüşüm Kredisi İçin Başvuru Şartları Nelerdir?
En önemli şartlardan biri, yapının resmî olarak riskli yapı niteliğinin tespit edilmiş olmasıdır.
Başvuru sürecinde genel olarak;
- Riskli yapı tespit raporu,
- Tapu kayıtları,
- Kimlik belgeleri,
- Yapının tahliye edildiğine ilişkin belgeler,
- Müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmesi (gerektiğinde),
- Yapı ruhsatı ve diğer teknik belgeler
talep edilmektedir.
Başvuru Süresi
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca faiz destekli kredi başvurusunun, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde yapılması gerekmektedir.
Bu sürenin kaçırılması hâlinde faiz desteğinden yararlanma hakkı kaybedilebilir.
Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Kira Yardımı Birlikte Alınabilir mi?
Bu konu uygulamada en çok karıştırılan hususlardan biridir.
Genel kural olarak;
Aynı bağımsız bölüm bakımından hem faiz destekli kredi hem de kira yardımından aynı anda yararlanılması mümkün değildir.
Hak sahibi, ilgili mevzuat kapsamında öngörülen desteklerden hangisini tercih edeceğine karar vermelidir.
Bununla birlikte her somut olayın özellikleri ve Bakanlık uygulamaları farklılık gösterebileceğinden, başvuru öncesinde güncel düzenlemelerin incelenmesi önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Alınması Hak Sahipleri Arasında Uyuşmazlık Doğurur mu?
Evet.
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde;
- kredi borcunun kim tarafından ödeneceği,
- müteahhidin kredi taksitlerini üstlenip üstlenmeyeceği,
- faiz desteğinden kimin yararlanacağı,
- ortak maliklerin kredi sorumluluğu
uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Bu nedenle müteahhit ile yapılacak sözleşmelerde;
- kredi kullanımına ilişkin hükümler,
- ödeme planı,
- teminatlar,
- gecikme hâlinde sorumluluk
ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraf iradesine ve sözleşme hükümlerine büyük önem vermekte; uyuşmazlıkların çözümünde dürüstlük kuralı, sözleşmeye bağlılık ilkesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerini esas almaktadır.
Kentsel Dönüşüm Kredisiyle İlgili En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Uygulamada en çok karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Riskli yapı kararı kesinleşmeden kredi sürecine başlanması,
- Tahliye tarihinden sonra başvuru süresinin kaçırılması,
- Müteahhit ile kredi sorumluluğunun yazılı olarak belirlenmemesi,
- Kredi ve kira yardımı birlikte alınabileceğinin düşünülmesi,
- Sözleşmeler incelenmeden kredi taahhüdü altına girilmesi,
- Ortak maliklerin kredi borcuna ilişkin sorumluluklarının açıkça düzenlenmemesi.
Bu hatalar, ilerleyen süreçte hem bankalar hem de diğer hak sahipleri ile ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm kredisi, yalnızca bir finansman aracı değil, 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine tanınan önemli bir destek mekanizmasıdır. Ancak bu destekten yararlanabilmek için riskli yapı tespitinin usulüne uygun yapılması, başvuru sürelerine riayet edilmesi ve krediye ilişkin hukuki yükümlülüklerin doğru şekilde belirlenmesi gerekmektedir.
Özellikle müteahhit ile imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kredi borcunun kim tarafından karşılanacağı, faiz desteğinin nasıl kullanılacağı ve tarafların mali sorumlulukları açıkça düzenlenmelidir. Aksi hâlde süreç; sözleşmeden kaynaklanan alacak davaları, tazminat talepleri ve diğer hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilir.
Bu nedenle hak sahiplerinin, kentsel dönüşüm kredisi başvurusu yapmadan ve inşaat sözleşmesini imzalamadan önce güncel mevzuatı dikkate alarak hukuki danışmanlık almaları, ileride doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
