Türkiye’de 2018 yılında yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun ile getirilen ve kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilinen düzenleme kapsamında milyonlarca yapı için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiştir. Ancak bu belgeye sahip yapıların önemli bir kısmı daha sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecine girmiştir.
Uygulamada en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri ise şudur:
İmar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış kaçak katlar veya ruhsata aykırı bağımsız bölümler, yeni yapılacak binada hak sahibine aynı metrekare veya aynı sayıda bağımsız bölüm hakkı kazandırır mı?
Bu sorunun cevabı yalnızca 6306 sayılı Kanun ile değil; 3194 sayılı İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, ilgili yönetmelikler ile Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararları birlikte değerlendirilerek verilebilmektedir.
- Yapı Kayıt Belgesi (İmar Affı) Mülkiyet Hakkı veya Kazanılmış Hak Sağlar mı?
- Kentsel Dönüşümde Kaçak Kat veya Ruhsata Aykırı Alanlar Yeni Binada Aynen Korunur mu?
- Yeni Yapılacak Binada Pay ve Metrekare Hesabı Nasıl Yapılır?
- Kazanılmış Hak İlkesi Kentsel Dönüşümde Nasıl Uygulanmaktadır?
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kaçak Alanlar Nasıl Değerlendirilmektedir?
- Hak Sahipleri Metrekare veya Pay Hesabına İtiraz Edebilir mi?
- SONUÇ
Yapı Kayıt Belgesi (İmar Affı) Mülkiyet Hakkı veya Kazanılmış Hak Sağlar mı?
Kamuoyunda en yaygın yanlış kanılardan biri, yapı kayıt belgesi alınmasıyla ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının tamamen hukuka uygun hale geldiği düşüncesidir.
Oysa 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi, yapı kayıt belgesinin yalnızca belirli idari yaptırımları ortadan kaldıran geçici bir belge olduğunu düzenlemektedir.
Bu belge;
- yıkım kararının uygulanmasını durdurabilir,
- idari para cezasını kaldırabilir,
- elektrik, su ve doğal gaz aboneliği gibi işlemleri kolaylaştırabilir.
Ancak yapı kayıt belgesi;
- ilave inşaat hakkı,
- yeni bağımsız bölüm hakkı,
- ilave emsal hakkı,
- kalıcı imar hakkı
kendiliğinden sağlamaz.
Hukuki Dayanak
3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16
Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Dolayısıyla yapı kayıt belgesi bulunan bina yıkıldığında belge de hukuki sonuçlarını büyük ölçüde kaybeder.
Danıştay’ın Yaklaşımı
Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre;
Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız yapıyı kalıcı olarak hukuka uygun hale getiren bir mülkiyet belgesi değildir.
Bu nedenle yapı kayıt belgesi tek başına yeni yapılacak binada fazladan hak doğurmaz.
Kentsel Dönüşümde Kaçak Kat veya Ruhsata Aykırı Alanlar Yeni Binada Aynen Korunur mu?
Hayır.
Bu konu uygulamada en fazla dava açılan alanlardan biridir.
Örneğin;
Bir binanın ruhsatında;
- 4 kat bulunmasına rağmen
imar affı öncesinde;
- 6 kat yapılmış olabilir.
Yapı kayıt belgesi alınmış olması;
bu iki ilave katın yeni yapılacak projede de korunacağı anlamına gelmez.
Çünkü yeni yapı;
yürürlükte bulunan imar planına
ve
imar mevzuatına
uygun olarak yapılmaktadır.
Yeni ruhsat düzenlenirken;
- TAKS
- KAKS (Emsal)
- yapı yaklaşma mesafeleri
- yükseklik sınırı
- otopark zorunluluğu
yeniden hesaplanmaktadır.
Bu nedenle eski kaçak katların tamamı yeni projeye taşınamayabilir.
Yeni Yapılacak Binada Pay ve Metrekare Hesabı Nasıl Yapılır?
Uygulamada en önemli uyuşmazlık buradan doğmaktadır.
Birçok malik;
“Benim eski dairem 180 metrekareydi.”
şeklinde hak iddia etmektedir.
Ancak yeni projede esas alınan ölçüt çoğu zaman eski fiili kullanım değil;
arsa payıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre;
arsa payı;
bağımsız bölümün;
- değeri,
- konumu,
- büyüklüğü
dikkate alınarak belirlenmektedir.
Yeni projede ise;
- mevcut imar hakkı,
- toplam inşaat alanı,
- bağımsız bölüm sayısı
esas alınmaktadır.
Bu nedenle;
eski kaçak büyütmeler
otomatik olarak yeni projeye aktarılmaz.
Yargıtay’ın Yerleşik Görüşü
Yargıtay;
kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile arsa payı uyuşmazlıklarında;
fiili kullanımın değil;
hukuken geçerli mülkiyet hakkının esas alınacağını kabul etmektedir.
Özellikle arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalarda Yargıtay, arsa payının bağımsız bölümün gerçek değerine uygun belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Kazanılmış Hak İlkesi Kentsel Dönüşümde Nasıl Uygulanmaktadır?
İdare hukukunda “kazanılmış hak” ilkesi önemli bir ilkedir.
Ancak her fiili durum kazanılmış hak oluşturmaz.
Danıştay’ın yerleşik kararlarına göre;
kazanılmış haktan söz edilebilmesi için;
kişinin hukuka uygun şekilde elde ettiği bir hakkın bulunması gerekir.
Kaçak yapı,
ruhsatsız kat
veya
ruhsata aykırı ilaveler
kural olarak kazanılmış hak oluşturmaz.
Bu nedenle;
imar affı nedeniyle alınan yapı kayıt belgesi;
kaçak metrekarelerin sonsuza kadar korunacağı anlamına gelmez.
Anayasa Mahkemesi
Anayasa Mahkemesi de mülkiyet hakkına ilişkin kararlarında;
imar affının;
imar planlarını ortadan kaldıran sürekli bir mülkiyet hakkı doğurmadığını;
kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında denge kurulması gerektiğini vurgulamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kaçak Alanlar Nasıl Değerlendirilmektedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar çoğu zaman fiilen kullanılan metrekareleri esas almaktadır.
Ancak hukuken esas olan;
tapu kayıtları, arsa payı, imar hakkı ve sözleşmedeki paylaşım hükümleridir.
Bu nedenle eski binada bulunan;
kaçak balkon, kaçak teras, kaçak kat, ruhsatsız depo, ruhsatsız dükkân gibi alanların tamamı yeni projede bağımsız bölüm hesabına katılmaz.
Türk Borçlar Kanunu
TBK m.26
Sözleşme özgürlüğü ilkesi
TBK m.27
Emredici hükümlere aykırı sözleşmeler geçersizdir.
Dolayısıyla taraflar;
imar mevzuatına aykırı bağımsız bölümleri hukuken garanti altına alamazlar.
Hak Sahipleri Metrekare veya Pay Hesabına İtiraz Edebilir mi?
Evet.
Hak sahipleri;
- arsa payının yanlış hesaplandığını,
- bağımsız bölüm paylaşımının sözleşmeye aykırı olduğunu,
- müteahhidin fazla bağımsız bölüm aldığını,
- emsal hesabının yanlış yapıldığını
iddia ederek dava açabilir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre;
- arsa payının düzeltilmesi davası,
- tapu iptal ve tescil davası,
- sözleşmenin ifası,
- tazminat davası,
- kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak davaları
gündeme gelebilir.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay’ın yerleşik kararlarında arsa payının belirlenmesinde yalnızca yüzölçümü değil,bağımsız bölümün;
- konumu,
- kullanım amacı,
- değeri,
- cephesi,
- ekonomik değeri
de dikkate alınmaktadır.
Bu nedenle her metrekare aynı hukuki değere sahip değildir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinde en fazla uyuşmazlık yaratan konuların başında, imar affı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi’nin yeni projede ilave bağımsız bölüm, metrekare veya arsa payı hakkı sağlayıp sağlamadığı gelmektedir. Uygulamada birçok hak sahibi, yapı kayıt belgesinin mevcut fiili durumu kalıcı olarak güvence altına aldığını düşünmektedir. Oysa 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi, esas itibarıyla belirli idari yaptırımları ortadan kaldıran ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerliliğini sürdüren istisnai bir düzenlemedir. Bu belge, tek başına yeni yapıda aynı metrekareyi, aynı bağımsız bölüm sayısını veya ilave imar hakkını garanti etmez.
Yeni yapılacak yapıda bağımsız bölüm ve metrekare hesabı; yürürlükteki imar planı, emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), yapı yaklaşma mesafeleri, yükseklik sınırları ve diğer planlama esasları dikkate alınarak yeniden belirlenir. Bu nedenle eski binada fiilen kullanılan ancak ruhsata aykırı olan katlar, teraslar veya ilaveler kural olarak yeni projeye aynen taşınmaz. Yargıtay ve Danıştay’ın yerleşik içtihatları da hukuken korunması gereken hakkın, fiilî kullanım değil hukuken geçerli mülkiyet hakkı ve yürürlükteki imar mevzuatı olduğunu ortaya koymaktadır.
Öte yandan, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken arsa paylarının, bağımsız bölüm paylaşımının ve metrekare hesaplarının açık, denetlenebilir ve imar mevzuatına uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır. Yanlış hesaplamalar veya eksik düzenlemeler; arsa payının düzeltilmesi, tapu iptali ve tescil, sözleşmenin ifası veya tazminat davaları gibi uzun süren hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu sebeple hak sahiplerinin, yalnızca fiilî kullanım alanlarına değil, tapu kayıtlarına, arsa paylarına ve güncel imar haklarına göre hareket etmeleri; dönüşüm sürecinde hazırlanacak sözleşmeleri imzalamadan önce alanında uzman bir gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukuku avukatından hukuki destek almaları, olası hak kayıplarının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
