Kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle deprem riski taşıyan yapıların ve alanların güvenli hale getirilmesi amacıyla son yıllarda önemli ölçüde hız kazanmıştır. Ancak kentsel dönüşüm sürecinde maliklerle idare arasında anlaşma sağlanamaması, taşınmazların projeye dahil edilmesi ve dönüşümün gecikmesi gibi nedenlerle kamulaştırma gündeme gelebilmektedir.
Bunlardan biri de acele kamulaştırma yöntemidir. Acele kamulaştırma, klasik kamulaştırma usulüne göre daha hızlı sonuç doğuran ve mülkiyet hakkına ciddi şekilde müdahale edebilen istisnai bir yöntemdir.
Kentsel dönüşüm bakımından özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi önem taşımaktadır. Kanunda, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içerisinde hisseleri oranında salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar bakımından Başkanlık, TOKİ veya ilgili idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebileceği düzenlenmiştir.
Bu nedenle acele kamulaştırma kararıyla karşılaşan maliklerin, taşınmazın hukuki durumunu, kamulaştırma işleminin dayanağını, bedel tespitini ve yargısal başvuru yollarını dikkatle değerlendirmesi gerekir.
- Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Nedir?
- Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Hangi Durumlarda Yapılabilir?
- Acele Kamulaştırmada Maliklerin Mülkiyet Hakkı Nasıl Korunur?
- Acele Kamulaştırmada Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
- Malik Acele Kamulaştırma Kararına İtiraz Edebilir mi?
- Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Yapılan Maliklerin Diğer Hakları Nelerdir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği bazı özel ve olağanüstü durumlarda, kamulaştırma işlemlerinin tamamının sonuçlandırılması beklenmeden taşınmaza daha hızlı şekilde el konulmasına imkan veren istisnai bir kamulaştırma yöntemidir.
Genel acele kamulaştırma usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre belirli olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere mahkeme tarafından taşınmazın değeri tespit edilerek, belirlenen bedelin mal sahibi adına bankaya yatırılması sonrasında taşınmaza el konulabilmektedir.
Ancak kentsel dönüşüm bakımından ayrıca 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde özel bir düzenleme bulunmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin ilgili hükmüne göre;
- Üzerindeki bina yıkılmış olan taşınmazlarda,
- Maliklere yapılan tebligattan itibaren 30 gün içerisinde,
- Hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması halinde,
- Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar bakımından,
- Başkanlık, TOKİ veya ilgili idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilmektedir.
Dolayısıyla kentsel dönüşümde acele kamulaştırma, yalnızca klasik anlamdaki kamulaştırma mekanizması olarak değil, 6306 sayılı Kanun’un dönüşüm uygulamalarını hızlandırmaya yönelik özel hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Hangi Durumlarda Yapılabilir?
Acele kamulaştırmanın uygulanabilmesi için kanunda öngörülen şartların oluşması gerekir. İdarenin yalnızca dönüşüm projesinin daha hızlı gerçekleştirilmesini istemesi, tek başına her durumda yeterli değildir.
6306 sayılı Kanun bakımından özellikle 6. maddenin 2. fıkrası önemlidir. Buna göre bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı takip eden 30 günlük süre içerisinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma gündeme gelebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, kanundaki salt çoğunluk kriteridir.
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm uygulamalarında karar alma mekanizması, eski sistemdeki oybirliği anlayışından farklı olarak paydaşların hisseleri oranında hesaplanan çoğunluk esasına dayanmaktadır.
Bu nedenle;
“Ben malik olarak anlaşmaya katılmıyorum, o halde taşınmazım kesinlikle kamulaştırılamaz.”
şeklinde genel bir değerlendirme yapmak hukuken doğru değildir.
Öte yandan çoğunluğun bulunması da idarenin her türlü işleminin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Kamulaştırma işleminin;
- Kanuni dayanağının bulunması,
- Kamu yararı amacına dayanması,
- Yetkili makam tarafından tesis edilmesi,
- Usulüne uygun yürütülmesi,
- Taşınmazın doğru şekilde belirlenmesi,
- Kamulaştırma bedelinin hukuka uygun şekilde tespit edilmesi
gibi şartların sağlanması gerekir.
Bu nedenle maliklerin yalnızca çoğunluk hesabına değil, işlemin tamamına ilişkin hukuki denetim yapması önemlidir.
Acele Kamulaştırmada Maliklerin Mülkiyet Hakkı Nasıl Korunur?
Kamulaştırma, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına yönelik bir müdahaledir. Ancak mülkiyet hakkı mutlak ve sınırsız bir hak değildir. Kamu yararının bulunması ve kanunda öngörülen şartların yerine getirilmesi halinde taşınmazın kamulaştırılması mümkün olabilir.
Bununla birlikte kamulaştırma işleminin kamu yararı amacı taşıması ve malik bakımından gerçek ve adil bir karşılığın sağlanması gerekir.
Acele kamulaştırmada süreç hızlandırılmış olsa da malikin bedel hakkı ortadan kalkmaz.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine göre acele kamulaştırmada mahkeme tarafından bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değeri belirlenmekte ve belirlenen tutarın mal sahibi adına bankaya yatırılması sonrasında taşınmaza el konulabilmektedir.
Burada önemli olan husus şudur:
Acele kamulaştırma, idareye taşınmazı bedelsiz olarak alma hakkı vermez.
Malikin kamulaştırma bedeli üzerindeki hakları devam eder. Taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi, kamulaştırma bedelinin hukuka uygun şekilde hesaplanması ve eksik bedel bulunması halinde gerekli hukuki yolların kullanılması mümkündür.
Ayrıca kamulaştırma sürecinde taşınmazın;
- Arsa niteliği,
- Konumu,
- İmar durumu,
- Emsal değerleri,
- Yüzölçümü,
- Üzerindeki yapıların niteliği,
- Kullanım biçimi,
- Bölgesel rayiç değerleri
gibi unsurlarının değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle yalnızca idarenin belirlediği rakamın doğru kabul edilmesi, malik açısından ciddi bir hak kaybına yol açabilir.
Acele Kamulaştırmada Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, sürecin malik açısından en önemli aşamalarından biridir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesine ilişkin temel usulü düzenlemektedir. Acele kamulaştırmada ise 27. madde uyarınca taşınmaza hızlı şekilde el konulabilmesi için öncelikle mahkemece bilirkişi incelemesi yapılmakta ve belirlenen tutarın mal sahibi adına yatırılması sağlanmaktadır.
Ancak acele kamulaştırma nedeniyle maliklerin taşınmazlarının gerçek değerinin altında bir bedeli kabul etmek zorunda oldukları düşünülmemelidir.
Özellikle kentsel dönüşüm bölgelerinde taşınmazların değerleri;
- İmar planı,
- Emsal hakkı,
- Arsa payı,
- Yapılaşma koşulları,
- Ticari veya konut niteliği,
- Konum,
- Ulaşım imkanları,
- Bölgedeki emsal satışlar
gibi birçok faktöre bağlı olarak değişebilmektedir.
Bu nedenle kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.
Malikin kendisine ödenen bedelin taşınmazın gerçek değerini karşılamadığını düşünmesi halinde, somut olayın özelliklerine göre bedel tespiti ve tescil sürecindeki hakları, bedel farkına ilişkin talepleri ve idari işlemin hukuka uygunluğunun denetlenmesi bakımından başvurabileceği yargısal yollar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kısacası acele kamulaştırma, “bedel ne verilirse kabul etmek zorundayım” anlamına gelmez.
Malik Acele Kamulaştırma Kararına İtiraz Edebilir mi?
Acele kamulaştırma işlemiyle karşılaşan maliklerin en önemli sorularından biri, “Acele kamulaştırmaya karşı dava açabilir miyim?” sorusudur.
Cevap, somut olayın niteliğine göre değişmekle birlikte, acele kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla yargısal denetim talep edilmesi mümkündür.
Özellikle;
- Kamulaştırmanın kanuni şartlarının oluşmaması,
- Kamu yararı unsurunun bulunmaması,
- Yetki yönünden hukuka aykırılık,
- Sebep unsurunda hukuka aykırılık,
- Konu veya maksat yönünden hukuka aykırılık,
- Taşınmazın yanlış belirlenmesi,
- Kamulaştırmanın dönüşüm amacıyla bağdaşmaması,
- Usul hükümlerine uyulmaması
gibi durumlar hukuki inceleme konusu yapılabilir.
Burada ayrıca dava açma süresi son derece önemlidir. Acele kamulaştırma işleminin niteliğine göre görevli ve yetkili yargı mercii ile uygulanacak dava türü belirlenmelidir.
Bunun yanında yalnızca kamulaştırma işleminin iptalinin istenmesi ile kamulaştırma bedeline ilişkin uyuşmazlıkların aynı hukuki mesele olmadığı unutulmamalıdır.
Dolayısıyla malik tarafından;
- Kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu,
- Acele kamulaştırma şartlarının oluşup oluşmadığı,
- Kamulaştırma bedelinin gerçek değeri,
- Taşınmazın imar ve kullanım durumu,
- İdarenin gerçekleştirdiği işlemlerin usulü,
- Tebligatların hukuka uygunluğu
ayrı ayrı incelenmelidir.
Özellikle sürelerin kaçırılması, malik açısından telafisi güç hak kayıplarına neden olabileceğinden hukuki sürecin gecikmeden değerlendirilmesi önem taşır.
Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Yapılan Maliklerin Diğer Hakları Nelerdir?
Acele kamulaştırma, malikin bütün haklarını ortadan kaldıran bir işlem değildir. Kentsel dönüşüm mevzuatı içerisinde maliklerin belirli şartlarda farklı haklardan yararlanması da mümkündür.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve belirli koşulları sağlayan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi sağlanabilmesine yönelik düzenlemeler bulunmaktadır.
Bunun yanında dönüşüm uygulamalarında, somut olayın koşullarına göre kira yardımı, taşınma yardımı, kredi desteği veya yeni bağımsız bölüm edinimine ilişkin haklar gündeme gelebilir.
Özellikle maliklerin şu belgeleri ve işlemleri dikkatle incelemesi gerekir:
- Riskli yapı veya riskli alan kararları,
- Kamulaştırma kararı,
- Tebligat belgeleri,
- Tapu kayıtları,
- Arsa payları,
- İmar durumu,
- Bilirkişi değerleme raporları,
- Uzlaşma tutanakları,
- Proje ve uygulama kararları,
- İdare ile imzalanan sözleşmeler,
- Ödeme belgeleri.
Ayrıca 6306 sayılı Kanun’un güncel düzenlemesinde, yıkılmış arsalarda maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan kararların dönüşüm uygulamalarında önemli sonuçları bulunmaktadır. Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, belirli usuller çerçevesinde rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılması da söz konusu olabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde acele kamulaştırma ihtimali bulunan maliklerin yalnızca “taşınmazım kamulaştırılacak mı?” sorusuna değil, “Taşınmazımın gerçek değeri nedir, arsa payım doğru mu, hangi haklara sahibim ve hangi süreler içerisinde itiraz etmeliyim?” sorularına da cevap araması gerekir.
