Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları yalnızca konutları değil, dükkan, ofis, büro, depo ve diğer ticari bağımsız bölümleri de doğrudan etkilemektedir. Özellikle riskli yapıların yenilenmesi veya riskli alan ve rezerv yapı alanlarında gerçekleştirilen dönüşüm uygulamalarında, dükkan maliklerinin haklarının konut maliklerinden farklı sonuçlar doğurabileceği görülmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinin temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği’dir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması için yenileme ve dönüşüm süreçlerini düzenlemektir.
Dükkan sahibi açısından ise dönüşüm yalnızca taşınmazın yeniden inşa edilmesi anlamına gelmez. Bağımsız bölümün değeri, arsa payı, yeni projedeki bağımsız bölümün niteliği, ticari kullanım hakkı, kira ve taşınma giderleri, devlet destekleri ve maliklerin karar alma sürecindeki konumu büyük önem taşır.
Bu nedenle kentsel dönüşüme giren bir binada dükkan sahibi olan kişilerin, kendilerine sunulan sözleşmeyi ve proje teklifini imzalamadan önce haklarını ayrıntılı biçimde değerlendirmesi gerekir.
- Dükkan Sahibi de Kentsel Dönüşümde Malik Olarak Hak Sahibidir
- Dükkanın Değeri ve Arsa Payı Dikkate Alınmalıdır
- Yeni Projede Dükkanın Konumu ve Niteliği Nasıl Belirlenir?
- Dükkan Sahiplerinin Kira ve Taşınma Yardımlarından Yararlanma İmkanı
- Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Dükkan Maliklerinin Durumu
- Dükkan Sahibi Sözleşme ve Projeye İtiraz Edebilir mi?
- SONUÇ
Dükkan Sahibi de Kentsel Dönüşümde Malik Olarak Hak Sahibidir
Kentsel dönüşüm kapsamında bulunan bir yapıda dükkan sahibi, tapuda bağımsız bölüm maliki ise dönüşüm sürecinde malik sıfatına sahiptir.
Bu durum, dükkan malikinin yalnızca binanın yıkılmasını bekleyen bir kişi olmadığı; yeniden yapım, proje, bağımsız bölümlerin dağılımı ve sözleşme süreçlerinde hak sahibi olduğu anlamına gelir.
Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edilmişse, dönüşüm işlemlerinde maliklerin hakları arsa payları ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.
Güncel düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde;
- yeniden bina yapılması,
- parsellerin tevhit edilmesi,
- ifraz ve taksim işlemleri,
- yeniden değerlendirme,
- kat karşılığı inşaat,
- hasılat paylaşımı,
- payların satışı
gibi konularda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.
Dolayısıyla dükkan sahibinin sahip olduğu arsa payı, dönüşüm sürecindeki en önemli hukuki unsurlardan biridir.
Dükkanın Değeri ve Arsa Payı Dikkate Alınmalıdır
Kentsel dönüşümde dükkan sahipleri açısından en önemli konulardan biri, mevcut dükkanın değerinin yeni projede nasıl karşılanacağıdır.
Bir dükkanın ekonomik değeri yalnızca metrekare üzerinden belirlenmez. Özellikle;
- cadde veya sokak üzerindeki konumu,
- cephe genişliği,
- bulunduğu kat,
- kullanım amacı,
- ticari potansiyeli,
- kira getirisi,
- müştemilat ve depo alanları,
- bağımsız bölümün toplam alanı,
- bulunduğu bölgedeki ticari hareketlilik
gibi unsurlar da değer üzerinde etkili olabilir.
Bunun yanında arsa payı da son derece önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları, dönüşüm sürecinde maliklerin haklarının belirlenmesinde önemli bir unsurdur.
Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır: “Dükkanım büyük, o halde arsa payım da büyük olmalıdır” şeklinde otomatik bir sonuç çıkarmak mümkün değildir.
Arsa payının bağımsız bölümün kuruluş aşamasındaki değerine uygun belirlenmiş olması gerekir. Arsa payının gerçeğe aykırı veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünen maliklerin, somut olayın koşullarına göre hukuki yollara başvurması mümkündür.
Bu nedenle dönüşüm öncesinde tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgileri ve arsa payı mutlaka incelenmelidir.
.
Yeni Projede Dükkanın Konumu ve Niteliği Nasıl Belirlenir?
Dükkan sahipleri bakımından en çok tartışılan konulardan biri, yeni yapılacak binada eski dükkanın karşılığında hangi bağımsız bölümün verileceğidir.
Örneğin eski yapıda;
- 100 m² cadde cepheli bir dükkan,
- yüksek kira getirisine sahip bir ticari alan,
- köşe konumda bir işyeri
bulunurken yeni projede daha küçük veya ekonomik değeri düşük bir işyerinin verilmesi malik açısından ciddi bir hak kaybına neden olabilir.
Bu nedenle dönüşüm sözleşmesinde mümkün olduğunca açık hükümler bulunmalıdır.
Özellikle;
“Yeni projede dükkan malikine hangi bağımsız bölüm verileceği”
“Bağımsız bölümün yaklaşık ve kesin m²’si”
“Cephe ve konum özellikleri”
“Kat ve bağımsız bölüm numarası”
“Ortak alanlardan yararlanma durumu”
“Otopark ve depo hakkı”
gibi hususlar açıkça düzenlenmelidir.
Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya dönüşüme ilişkin diğer sözleşmeler, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.
Dükkan sahibinin yalnızca “size yeni binada dükkan verilecek” şeklindeki genel bir vaade dayanması yerine, hakkının yazılı ve mümkün olduğunca somut şekilde güvence altına alınması gerekir.
Dükkan Sahiplerinin Kira ve Taşınma Yardımlarından Yararlanma İmkanı
Kentsel dönüşüm nedeniyle mevcut işyerinin kullanılamaması, dükkan sahipleri bakımından ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında şartların oluşması halinde kira yardımı ve diğer dönüşüm desteklerinden yararlanılması mümkün olabilir. Bu noktada uygulanacak destek türü ve miktarı; taşınmazın bulunduğu alan, dönüşümün niteliği, malik veya kiracı sıfatı ve ilgili mevzuattaki güncel düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.
Burada dükkanın maliki ile kiracısının hukuki durumunu birbirinden ayırmak gerekir.
Dükkanın maliki olan kişi ile işyerini kiralayarak kullanan tacir veya diğer kiracının dönüşüm sürecindeki hakları aynı değildir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, bazı durumlarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerinin de konut veya işyeri taleplerine ilişkin düzenlemeler içermektedir. Bu kapsamda mevcut konut veya işyeri imkanlarının yetersiz olması halinde hak sahiplerinin belirlenmesine ilişkin kura mekanizması da düzenlenmiştir.
Bu nedenle dükkan sahibinin;
- Malik mi yoksa kiracı mı olduğu,
- Yapının hangi dönüşüm kapsamında bulunduğu,
- Riskli yapı kararının bulunup bulunmadığı,
- Taşınmazın kullanım şekli,
- İlgili idarenin uygulaması,
ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Dükkan Maliklerinin Durumu
Kentsel dönüşüm mevzuatındaki en önemli konulardan biri karar alma çoğunluğudur.
Güncel 6306 sayılı Kanun uygulamasında, özellikle riskli yapıların bulunduğu parseller bakımından, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile çeşitli dönüşüm kararlarının alınabilmesi mümkündür.
Bu durum, bütün maliklerin mutlaka oybirliğiyle anlaşmasının her durumda gerekli olmadığı anlamına gelir.
Ancak karar alınması, karara katılmayan maliklerin hiçbir hakkının bulunmadığı anlamına gelmez.
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının, mevzuatta öngörülen usule göre açık artırma yoluyla satılması söz konusu olabilir. Uygulama Yönetmeliği uyarınca, anlaşmaya katılmayan maliklere teklifin ve kararın bildirilmesi ve belirlenen süre içerisinde kabul edilmemesi halinde satış sürecinin işletilebilmesi mümkündür.
Bu nedenle dükkan malikinin “Ben imzalamıyorum, dolayısıyla dönüşüm yapılamaz.” şeklinde düşünmesi hukuken doğru olmayabilir.
Diğer taraftan çoğunluk kararının ve yapılan teklifin mevzuata uygun olup olmadığı, dükkan malikine yapılan bildirimin usulüne uygunluğu, değerleme işlemleri ve satış prosedürünün hukuka uygun yürütülüp yürütülmediği ayrı ayrı incelenebilir.
Özellikle dükkan malikinin arsa payının satışına ilişkin süreçte, rayiç değer ve değerleme işlemleri büyük önem taşır. Yönetmelik, satışın Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere yapılmasını öngörmektedir.
Dükkan Sahibi Sözleşme ve Projeye İtiraz Edebilir mi?
Dükkan malikinin dönüşüm sürecinde kendisine sunulan her projeyi veya sözleşmeyi koşulsuz olarak kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Özellikle;
- yeni dükkanın ekonomik değerinin ciddi şekilde düşük olması,
- bağımsız bölüm metrekarelerinin hakkaniyete aykırı belirlenmesi,
- arsa paylarının hatalı değerlendirilmesi,
- sözleşmede teslim tarihinin belirsiz olması,
- gecikme halinde yaptırım bulunmaması,
- müteahhide geniş ve sınırsız yetkiler verilmesi,
- kira veya taşınma giderlerinin düzenlenmemesi,
- yeni bağımsız bölümün niteliğinin açıkça belirtilmemesi,
- ortak alan ve otopark haklarının düzenlenmemesi,
- paylaşım oranlarının malik aleyhine olması
gibi durumlarda sözleşmenin ve dönüşüm işlemlerinin hukuki yönden incelenmesi gerekir.
Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen bazı idari işlemlere karşı idari yargı yoluna başvurulması mümkün olabilir. Ancak hangi işlemin hangi sürede ve hangi yargı merciinde dava konusu edilebileceği, somut idari işlem ve tebliğ tarihine göre belirlenmelidir.
Bunun yanında özel hukuk ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin de uygulanması gündeme gelebilir.
Dolayısıyla dükkan malikinin hak kaybına uğramaması için yalnızca 6306 sayılı Kanunun değil, olayın niteliğine göre diğer ilgili mevzuatın da birlikte değerlendirilmesi gerekir.
