Kentsel dönüşüm sürecinde malikler tarafından en sık sorulan sorulardan biri, “Yeni projede fazladan daire yapılırsa bana da ek daire verilir mi?”, “Emsal artışı nedeniyle ilave hak talep edebilir miyim?” veya “Müteahhit projeden fazla kazanç elde ederse benim de hakkım olur mu?” şeklindedir.
Bu soruların cevabı tek bir cümleyle verilemez. Çünkü kentsel dönüşümde ek daire veya ilave hak talebi; taraflar arasında imzalanan sözleşmeye, arsa payına, proje hükümlerine, imar durumuna ve Yargıtay içtihatlarına göre değerlendirilmektedir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde temel ilke şudur:
Malikler, sözleşmede açıkça düzenlenmeyen ek daire veya ilave bağımsız bölüm hakkını sırf proje büyüdüğü için kendiliğinden talep edemezler. Ancak bazı istisnai durumlarda tazminat veya ek hak talep edilmesi mümkün olabilir.
- Kentsel dönüşümde ek daire talep etmek mümkün müdür?
- Sözleşmede yazmıyorsa sonradan ilave hak istenebilir mi?
- Müteahhit projede fazladan daire yaparsa maliklerin hakkı doğar mı?
- Yargıtay ek daire talepleri hakkında ne diyor?
- Peki hangi durumlarda malik tazminat isteyebilir?
- Malik hangi davaları açabilir?
- SONUÇ
Kentsel dönüşümde ek daire talep etmek mümkün müdür?
Kural olarak hayır.
6306 sayılı Kanun’da malike otomatik olarak “ek daire alma hakkı” tanıyan herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.
Kanunun temel amacı;
- riskli yapıların yenilenmesi,
- maliklerin hak sahipliğinin korunması,
- mevcut taşınmazın değerinin yeni projedeki bağımsız bölüme mahsup edilmesi
esasına dayanmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi ile Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre hak sahipliği belirlenirken;
- mevcut bağımsız bölümün değeri,
- arsa payı,
- yeni bağımsız bölümün maliyeti
esas alınmaktadır.
Dolayısıyla yeni projede fazladan daire yapılmış olması tek başına bütün maliklere ek bağımsız bölüm verilmesini gerektirmez.
Yargıtay da aynı görüştedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2023/4128 E., 2024/4377 K.
17.12.2024
Kararda;
tarafların imzaladığı kentsel dönüşüm sözleşmesinde bulunmayan ilave bağımsız bölüm taleplerinin, sonradan ortaya çıkan proje değişiklikleri gerekçe gösterilerek istenemeyeceği açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay’a göre;
“Sözleşmede yer almayan ek daire hakkı sonradan doğmaz.”
Bu karar son yıllarda verilen en önemli içtihatlardan biridir.
Sözleşmede yazmıyorsa sonradan ilave hak istenebilir mi?
Kentsel dönüşüm hukukunun en temel ilkelerinden biri sözleşme serbestisidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca;
taraflar kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilir.
TBK’nın 27. maddesi ise hukuka aykırı sözleşmelerin geçersiz olacağını düzenlemektedir.
Bunun anlamı şudur:
Malikler ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede;
- kaç bağımsız bölüm verileceği,
- metrekareler,
- şerefiye,
- ortak alanlar,
- teslim tarihi,
- paylaşım esasları
ayrıntılı olarak belirlenmişse taraflar artık bu hükümlerle bağlıdır.
Yargıtay bu konuda istikrarlı kararlar vermektedir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi
2016/9709 E., 2018/3481 K.
31.05.2018
Kararda;
kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan muvafakatname ve paylaşım protokollerinin karşılıklı borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğu belirtilmiştir.
Dolayısıyla;
sözleşmede;
- “ileride emsal artarsa ek daire verilecektir”
şeklinde bir hüküm yoksa, sonradan bu hak ileri sürülemez.
Yargıtay’ın temel yaklaşımı;
“Sözleşme varsa önce sözleşme uygulanır.”
şeklindedir.
Müteahhit projede fazladan daire yaparsa maliklerin hakkı doğar mı?
Uygulamada en çok uyuşmazlık çıkaran konu budur.
Örneğin;
eski projede;
- 20 bağımsız bölüm
bulunurken;
imar planı değişikliği veya emsal artışı sonucunda;
- 28 bağımsız bölüm
oluşabilmektedir.
Bu durumda malikler;
“8 daire fazladan çıktı, bunlardan bana da verilmesi gerekir.”
iddiasında bulunmaktadır.
Ancak hukuken bunun cevabı her zaman evet değildir.
Burada öncelikle incelenmesi gereken hususlar şunlardır:
- sözleşme hükümleri,
- paylaşım protokolü,
- arsa payları,
- emsal artışının nedeni,
- maliyet hesapları,
- proje finansmanı,
- yüklenicinin üstlendiği risk.
Yargıtay;
yalnızca fazla bağımsız bölüm yapılmış olmasının tek başına ek hak doğurmayacağını kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2023/4128 E., 2024/4377 K.
Kararda;
yüklenicinin projede daha fazla bağımsız bölüm üretmiş olmasının;
maliklere otomatik olarak yeni hak kazandırmayacağı,
öncelikle taraflar arasındaki sözleşmenin incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu nedenle;
“Müteahhit çok kazandı.”
iddiası tek başına dava kazanmak için yeterli değildir.
Ancak bunun önemli istisnaları bulunmaktadır.
Örneğin;
eğer yeni projede;
- bazı maliklere avantaj sağlanmış,
- bazı maliklerin bağımsız bölümleri küçültülmüş,
- objektif paylaşım yapılmamış,
- şerefiye hesabı yapılmamış,
- aynı arsa payına sahip kişiler arasında ciddi değer farkı oluşmuşsa,
bu durumda hukuki durum tamamen değişmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2022/5267 E., eşit paylaşım ilkesinin ihlal edilmesi halinde tazminat hakkını kabul etmektedir.
Dolayısıyla;
malikler her zaman fazladan daire isteyemese de;
uğradıkları değer kaybını mahkemeden talep edebilirler. 2023/1448 K.
16.05.2023
Kararda;
yeni projede bağımsız bölümler arasında açık değer eşitsizliği bulunması halinde;
malikin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat talep edebileceği kabul edilmiştir.
Bu karar son derece önemlidir.
Çünkü Yargıtay;
ek daire istemini reddederken,
Yargıtay ek daire talepleri hakkında ne diyor?
Bu konuda en önemli içtihatlardan biri;
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2024 tarih, 2023/4128 Esas, 2024/4377 Karar sayılı ilamıdır.
Kararda özetle;
Maliklerin imzaladıkları sözleşmelerle bağlı oldukları, sözleşmede açıkça yer almayan ek daire veya ilave bağımsız bölüm taleplerinin sonradan ileri sürülemeyeceği belirtilmiştir.
Yargıtay’a göre;
müteahhidin daha sonra fazladan bağımsız bölüm üretmesi tek başına diğer maliklere yeni hak kazandırmaz.
Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun temel ilkelerinden biri;
“Ahde vefa (Pacta Sunt Servanda)”
ilkesidir.
Taraflar imzaladıkları sözleşmeye uymak zorundadır.
Peki hangi durumlarda malik tazminat isteyebilir?
Her ne kadar ek daire istenemese de;
malik bazı durumlarda tazminat talep edebilir.
Örneğin;
- eşit olmayan paylaşım yapılmışsa,
- arsa payı doğru hesaplanmamışsa,
- şerefiye hesabı hatalıysa,
- metrekare ciddi şekilde küçültülmüşse,
- aynı nitelikteki daireler arasında büyük değer farkı oluşmuşsa
malik;
Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre zararının giderilmesini isteyebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
16.05.2023 tarih
2022/5267 Esas
2023/1448 Karar
sayılı kararında;
projede oluşan açık değer farklılıklarının sebepsiz zenginleşmeye yol açması halinde tazminat istenebileceğini kabul etmiştir.
Dolayısıyla;
ek daire yerine,
zararın parasal olarak giderilmesi mümkündür.
Malik hangi davaları açabilir?
Uyuşmazlığın niteliğine göre;
- Sözleşmenin yorumlanması davası
Sözleşmede ek hak bulunduğu halde uygulanmıyorsa açılabilir.
- Alacak davası
Hak edilen bağımsız bölüm teslim edilmiyorsa.
- Tazminat davası
Projedeki eşitsizlik nedeniyle zarar oluşmuşsa.
- Tapu iptal ve tescil davası
Bağımsız bölüm yanlış kişiye devredilmişse.
- Sebepsiz zenginleşme davası
Başka malik lehine haksız kazanç oluşmuşsa.
- Sözleşmeden kaynaklanan dava
Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması halinde.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projelerinde ek daire veya ilave hak talebi, yalnızca projede bağımsız bölüm sayısının artmış olmasına dayanılarak ileri sürülemez. Hak sahipliğinin belirlenmesinde esas olan; taraflar arasında imzalanan sözleşmeler, paylaşım protokolleri ve arsa payı oranlarıdır. Yargıtay’ın güncel içtihatları da, sözleşmede açıkça düzenlenmeyen ek daire taleplerinin kabul edilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, projede metrekare kaybı, değer eşitsizliği veya şerefiye hesabında hata nedeniyle malikin zarara uğraması halinde, tazminat, alacak, tapu iptal ve tescil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı davalar açılması mümkündür. Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmeleri imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması ve hak kaybı yaşanmaması için alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması büyük önem taşımaktadır.
