Kentsel dönüşüm süreci, yapıların depreme dayanıklı ve güvenli hale getirilmesi amacıyla yürütülen, maliklerin mülkiyet haklarını ve ekonomik menfaatlerini doğrudan etkileyen önemli bir hukuki süreçtir. Bu süreçte hak sahipleri, çoğu zaman müteahhit ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmazlarının yeniden inşa edilmesini beklemektedir. Ancak uygulamada; inşaatın süresinde tamamlanmaması, müteahhidin ekonomik sıkıntıya düşmesi, ruhsat ve proje yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi veya sözleşmeye aykırı davranılması gibi nedenlerle ciddi mağduriyetler ortaya çıkabilmektedir.
Bu durumda hak sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri şudur: Kentsel dönüşümde müteahhit değiştirilebilir mi?
Kısa cevap, şartların oluşması halinde evet. Ancak müteahhit değişikliği, yalnızca maliklerin yeni bir müteahhit bulmasıyla tamamlanan basit bir işlem değildir. Sözleşmenin hukuki niteliği, mevcut müteahhidin temerrüdü, sözleşmenin feshi veya sona erdirilmesi, kat malikleri arasındaki karar süreci ve 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanacak özel hükümler birlikte değerlendirilmelidir.
Bu makalede, kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit değişikliğinin hangi şartlarda mümkün olduğu, izlenmesi gereken hukuki yollar ve hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken hususlar incelenecektir.
- Kentsel Dönüşümde Müteahhit Değiştirmek Hukuken Mümkün mü?
- Müteahhit Hangi Durumlarda Değiştirilebilir?
- Mevcut Müteahhit ile Sözleşme Nasıl Sona Erdirilir?
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Müteahhit Değişikliği
- Müteahhit Değiştirmek İçin İzlenmesi Gereken Hukuki Yol
- Hak Sahipleri Nelere Dikkat Etmeli?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Değiştirmek Hukuken Mümkün mü?
Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit değişikliği, mevcut sözleşmenin hukuken sona erdirilmesi veya sözleşmeden dönülmesi ve yeni müteahhit ile geçerli bir sözleşme kurulması suretiyle gerçekleştirilebilir. Ancak bu süreçte öncelikle mevcut sözleşmenin kapsamı ve tarafların yükümlülükleri belirlenmelidir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında müteahhit ile malik arasında çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya uygulamada kullanılan adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmaktadır. Bu sözleşmede müteahhit; belirli bir süre içerisinde inşaatı tamamlamayı, gerekli ruhsat ve teknik işlemleri yürütmeyi ve bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun şekilde teslim etmeyi üstlenirken, arsa sahipleri de kararlaştırılan arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin devri gibi edimleri yerine getirmeyi taahhüt eder.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilen bu sözleşmelerde, tarafların karşılıklı edimleri ve sözleşmede belirlenen süreler büyük önem taşır.
Müteahhidin;
- İnşaata hiç başlamaması,
- İnşaatı haklı bir neden olmaksızın durdurması,
- Sözleşmede belirlenen teslim tarihine uymaması,
- Ruhsat veya proje yükümlülüklerini yerine getirmemesi,
- Sözleşmeye aykırı imalat yapması,
- Ekonomik yetersizlik nedeniyle edimini ifa edememesi,
gibi durumlar, somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin sona erdirilmesi veya fesih haklarının kullanılmasını gündeme getirebilir.
Bununla birlikte, müteahhidin her gecikmesi otomatik olarak sözleşmenin feshedilebileceği anlamına gelmez. Gecikmenin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı, sözleşmedeki süre hükümleri ve tarafların kusur durumu ayrıca incelenmelidir.
Müteahhit Hangi Durumlarda Değiştirilebilir?
Müteahhit değişikliğinin hukuken mümkün olup olmadığı, esas olarak mevcut müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal edip etmediğine bağlıdır.
A. İnşaatın süresinde tamamlanmaması
Sözleşmede belirlenen teslim süresinin geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmaması, müteahhidin temerrüdü bakımından değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesi uyarınca borçlunun temerrüdü, kural olarak borcun ifa edileceği günün geçmesiyle veya gerekli koşullarda ihtar ile gündeme gelir. Ancak sözleşmede kesin vade kararlaştırılmış olması ya da borcun niteliği gereği belirli tarihte ifa edilmesi gerekiyorsa, ayrıca ihtar gerekip gerekmediği somut olay üzerinden belirlenmelidir.
Müteahhidin teslim borcunu süresinde yerine getirmemesi halinde maliklerin;
- İfa talebi,
- Gecikmeden doğan zararların tazmini,
- Şartları varsa sözleşmeden dönme veya fesih,
- Sözleşmede öngörülen cezai şartın talebi,
gibi hukuki imkanları gündeme gelebilir.
B. İnşaatın yarım bırakılması
Müteahhidin inşaatı uzun süre durdurması veya işi fiilen terk etmesi, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Özellikle binanın yıkılmış olması ve hak sahiplerinin uzun süre yeni bir konuta kavuşamaması, mağduriyetin boyutunu artırmaktadır.
Ancak inşaatın yarım kalması halinde doğrudan yeni müteahhit ile sözleşme imzalanması, mevcut sözleşmenin hukuki durumu çözümlenmeden yapılırsa uyuşmazlık yaratabilir.
C. Sözleşmeye aykırı imalat veya proje değişiklikleri
Müteahhidin onaylı projeye, teknik şartnameye veya sözleşmede belirlenen bağımsız bölüm paylaşımına aykırı hareket etmesi halinde de sözleşmeye aykırılık söz konusu olabilir.
Bu tür durumlarda teknik tespit, bilirkişi incelemesi ve gerektiğinde delil tespiti yapılması önemlidir.
D. Müteahhidin mali acze düşmesi
Müteahhidin iflas etmesi, konkordato sürecine girmesi veya inşaatı sürdürebilecek mali gücünü kaybetmesi, sözleşmenin geleceği bakımından önem taşır. Ancak mali sıkıntı tek başına her durumda sözleşmenin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez.
Bu nedenle müteahhidin mali durumunun, sözleşmedeki hükümler ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.
Mevcut Müteahhit ile Sözleşme Nasıl Sona Erdirilir?
Müteahhit değişikliğinin en kritik aşaması, mevcut müteahhit ile yapılan sözleşmenin hukuken sona erdirilmesidir.
Bu kapsamda iki temel ihtimalden söz edilebilir: anlaşmalı sona erdirme ve tek taraflı fesih veya dönme.
A. Anlaşmalı sona erdirme
Tarafların karşılıklı iradeleriyle mevcut sözleşmeyi sona erdirmesi, uygulamada en az uyuşmazlık yaratabilecek yöntemlerden biridir.
Bu durumda;
- Mevcut sözleşmenin sona erdiği,
- Tarafların birbirlerinden alacak ve tazminat talepleri,
- Yapılan imalatların durumu,
- Tapu devirleri,
- Teminatlar,
- Yeni müteahhit ile yapılacak işlemler,
açıkça düzenlenmelidir.
Anlaşmalı sona erdirme protokolünün, özellikle taşınmaz ve arsa payı devri içermesi halinde, gerekli şekil şartlarına uygun hazırlanması gerekir.
B. Tek taraflı fesih veya sözleşmeden dönme
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca fesih veya dönme hakkı gündeme gelebilir.
TBK m. 123 ve devamı hükümleri çerçevesinde, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüt halinde alacaklıya tanınan haklar değerlendirilir. TBK m. 125 ise temerrüt halinde alacaklının seçimlik haklarını düzenlemektedir.
Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin niteliği, taşınmaz mülkiyetine ilişkin şekil şartları ve Yargıtay içtihatları nedeniyle, her somut olayda aynı hukuki yol uygulanmaz.
Özellikle;
- Sözleşmenin noter düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı,
- Tapuda arsa payı devri gerçekleşip gerçekleşmediği,
- İnşaatın hangi aşamada olduğu,
- Müteahhidin kusuru,
- Sözleşmede fesih hükümleri,
ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Tek taraflı fesih veya dönme işleminin usulüne uygun yapılmaması halinde, müteahhit tarafından tapu iptali ve tescil, alacak veya tazminat davaları açılması söz konusu olabilir.
Bu nedenle fesih iradesinin hukuki gerekçeleri ve delilleriyle birlikte ortaya konulması önemlidir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Müteahhit Değişikliği
Kentsel dönüşüm süreçlerinin önemli bir bölümü, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülmektedir.
6306 sayılı Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasıdır.
Bu kapsamda, riskli yapı tespiti yapılmış taşınmazlarda maliklerin karar alma süreçleri ve uygulama işlemleri özel düzenlemelere tabidir.
Maliklerin karar süreci
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ve ilgili Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalar gündeme gelebilir.
Karar alma sürecinde;
- Maliklerin arsa payları,
- Toplantı ve karar usulü,
- Kararın tebliği,
- Karara katılmayan maliklerin durumu,
- Pay satışına ilişkin özel hükümler,
dikkate alınmalıdır.
Burada önemli bir husus şudur: Mevcut müteahhidin değiştirilmesi ile yeni müteahhit seçilmesi, yalnızca özel hukuk sözleşmesi bakımından değil, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar ve uygulama süreci bakımından da değerlendirilmelidir.
2026 yılı mevzuat gelişmeleri
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihinde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Bu değişikliklerle kentsel dönüşüm uygulamalarında toplantı süreçleri, tapu kütüğünün beyanlar hanesine ilişkin işlemler, pay satışına ilişkin belgeler ve bazı uygulama usulleri bakımından düzenlemeler getirilmiştir.
Dolayısıyla müteahhit değişikliği planlanan dosyalarda, yalnızca sözleşme hükümleri değil, güncel 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Özellikle riskli yapı sürecinin hangi aşamada olduğu ve daha önce alınmış malik kararlarının geçerliliği incelenmeden işlem yapılması, yeni uyuşmazlıklara neden olabilir.
Müteahhit Değiştirmek İçin İzlenmesi Gereken Hukuki Yol
Müteahhit değişikliği planlayan hak sahiplerinin, işlemleri belirli bir sıra içerisinde yürütmesi gerekir.
1. Mevcut sözleşmenin incelenmesi
İlk aşamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ek protokoller, teknik şartname ve varsa teslim takvimi incelenmelidir.
2. Mevcut durumun tespit edilmesi
İnşaatın hangi aşamada olduğu, ruhsat durumu, yapılan imalatlar ve eksiklikler teknik olarak tespit edilmelidir.
Bu kapsamda;
- İnşaat mühendisi raporu,
- Yapı ruhsatı ve proje belgeleri,
- Fotoğraf ve video kayıtları,
- Noter ihtarnameleri,
- Fatura ve ödeme belgeleri,
delil olarak önem taşıyabilir.
3. İhtarname gönderilmesi
Müteahhidin temerrüdü veya sözleşmeye aykırılığı söz konusu ise, gerekli hallerde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.
İhtarname içeriğinde;
- Sözleşmeye aykırılığın ne olduğu,
- Eksikliklerin giderilmesi için verilen süre,
- Teslim yükümlülüğü,
- Fesih veya dönme iradesi,
- Tazminat ve cezai şart hakları,
açıkça belirtilmelidir.
4. Sözleşmenin sona erdirilmesi
Sözleşme, anlaşmalı olarak sona erdirilebileceği gibi, şartların oluşması halinde fesih veya dönme yoluna da gidilebilir.
Bu aşamada tapu kayıtları ve daha önce yapılan devir işlemleri ayrıca incelenmelidir.
5. Malikler arasında karar alınması
Yeni müteahhit seçimi için maliklerin karar alma süreci yürütülmelidir.
6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanacak çoğunluk, karar usulü ve tebligat işlemleri dosyanın niteliğine göre belirlenmelidir.
6. Yeni müteahhit ile sözleşme yapılması
Yeni müteahhit ile yapılacak sözleşmede;
- İşin teslim süresi,
- Teknik şartname,
- Bağımsız bölüm paylaşımı,
- Teminat,
- Gecikme cezası,
- Cezai şart,
- Fesih koşulları,
- Sigorta ve yapı denetimi,
- Ruhsat ve proje yükümlülükleri,
açıkça düzenlenmelidir.
Yeni sözleşmenin, önceki uyuşmazlıkların tekrar yaşanmaması için ayrıntılı hazırlanması
Hak Sahipleri Nelere Dikkat Etmeli?
Kentsel dönüşümde müteahhit değişikliği kararı alınırken, yalnızca inşaatın tamamlanması hedeflenmemeli; hak sahiplerinin mülkiyet ve ekonomik hakları da korunmalıdır.
Tapu devirleri
Müteahhide daha önce arsa payı veya bağımsız bölüm devri yapılmışsa, bu devirlerin hukuki durumu incelenmelidir.
Tapu iptali ve tescil talepleri, sözleşmenin sona erdirilmesi ve müteahhidin kusuru gibi hususlar birlikte değerlendirilir.
Teminatlar
Yeni müteahhitten banka teminat mektubu, ipotek veya sözleşmede kararlaştırılan diğer teminatların istenmesi, hak sahiplerinin riskini azaltabilir.
Teslim süresi
Yeni sözleşmede teslim tarihi açıkça belirlenmeli; gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar düzenlenmelidir.
Cezai şart
TBK m. 179 ve devamı hükümleri çerçevesinde cezai şart düzenlemeleri yapılabilir. Ancak cezai şartın kapsamı, miktarı ve uygulanma koşulları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Hukuki ve teknik inceleme
Müteahhit değişikliği yalnızca hukuki bir işlem değildir. İnşaatın mevcut durumu, maliyetler, ruhsat ve proje durumu da incelenmelidir.
Bu nedenle avukat, inşaat mühendisi ve gerektiğinde mali müşavir gibi uzmanların birlikte çalışması önemlidir.
