Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhidin çeşitli nedenlerle inşaatı yarım bırakması veya projeyi sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayamamasıdır. Bu durum yalnızca ekonomik kayıplara değil, hak sahiplerinin uzun yıllar kira ödemek zorunda kalmasına, tapu işlemlerinin gecikmesine ve ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, böyle bir durumda maliklere önemli haklar tanımaktadır. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için izlenecek usulün doğru belirlenmesi büyük önem taşır.
- Kentsel Dönüşümde Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması Hukuken Ne Anlama Gelir?
- Müteahhit İnşaatı Durdurursa Hak Sahipleri Hangi Hukuki Haklara Sahiptir?
- Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Yapılan Sözleşme Nasıl Feshedilir?
- Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Hak Sahipleri Tazminat Talep Edebilir mi?
- Yargıtay Kararlarına Göre Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakmasının Hukuki Sonuçları Nelerdir?
- Müteahhit İnşaatı Tamamlayamazsa Hak Sahipleri Yeni Bir Müteahhitle Anlaşabilir mi?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması Hukuken Ne Anlama Gelir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit (yüklenici), sözleşmede kararlaştırılan projeyi, ruhsatına, teknik şartnamelere ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlayarak hak sahiplerine teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine dayanmaktadır.
Müteahhidin inşaata hiç başlamaması, uzun süre hiçbir çalışma yapmaması, ekonomik nedenlerle şantiyeyi terk etmesi veya projeyi tamamlayamayacağının objektif olarak anlaşılması hâlinde yüklenici temerrüdü meydana gelir. Bu durumda hak sahipleri yalnızca sözleşmenin ihlal edildiğini ileri sürmekle kalmaz; aynı zamanda sözleşmenin feshi, tazminat ve uğranılan zararların giderilmesini de talep edebilir.
Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi, müteahhidin kusurundan kaynaklanan gecikmeler nedeniyle sözleşmenin feshedilebilmesi için özel bir idari prosedür öngörmektedir. Buna göre belirli şartların oluşması hâlinde hak sahipleri salt çoğunlukla fesih kararı alabilir ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurarak sürecin başlatılmasını isteyebilir.
Yargıtay da birçok kararında, müteahhidin inşaatı uzun süre ilerletmemesinin sözleşmenin esaslı ihlali niteliğinde olduğunu ve hak sahiplerine fesih hakkı tanıyacağını kabul etmektedir. Özellikle TBK m.473, işin süresinde tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibine teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanımaktadır.
Müteahhit İnşaatı Durdurursa Hak Sahipleri Hangi Hukuki Haklara Sahiptir?
İnşaatın yarım bırakılması, hak sahiplerinin doğrudan sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebileceği anlamına gelmez. Öncelikle müteahhidin temerrüde düştüğünün hukuken ispatlanması gerekir. Bunun için uygulamada ilk adım, noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek müteahhide işi tamamlaması için uygun bir süre verilmesidir.
Bunun yanında inşaatın mevcut durumunun delil olarak korunması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti talep edilmesi büyük önem taşır. Mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sayesinde inşaatın fiziksel seviyesi, eksik imalatlar, kullanılan malzemeler ve tamamlanma oranı resmî olarak kayıt altına alınır. İleride açılacak davalarda bu rapor en önemli delillerden biri hâline gelir.
Hak sahipleri şartların oluşması hâlinde;
- sözleşmenin feshi,
- gecikme tazminatı,
- kira kayıplarının tazmini,
- eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili,
- uğranılan diğer maddi zararların giderilmesi,
- gerekiyorsa yeni yüklenici ile sözleşme yapılması
gibi birçok hukuki yola başvurabilir.
Eğer proje 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülüyorsa, yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümleri değil, aynı zamanda Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükümleri de uygulanır.. 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi şu şekildedir: “Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Başkanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” Bu düzenlemeler, belirli şartların oluşması hâlinde müteahhidin sözleşmesinin idari süreç sonunda kendiliğinden sona ermesine imkân tanımaktadır.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Yapılan Sözleşme Nasıl Feshedilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, klasik eser sözleşmelerinden farklı usullere tabidir. Kanun koyucu, dönüşüm projelerinin gereksiz yere uzamasını önlemek amacıyla özel bir fesih mekanizması oluşturmuştur.
Öncelikle hak sahiplerinin, arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu ile sözleşmenin feshedilmesine karar vermesi gerekir. Ardından Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurularak inşaatın gerçekten durduğu, yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmadığı veya projenin ilerlemediği yönünde teknik tespit yapılması talep edilir.
Başkanlık tarafından yapılan incelemede uydu görüntüleri, yapı denetim kayıtları, fotoğraflar, keşif tutanakları ve diğer teknik belgeler değerlendirilir. Müteahhidin kusuruyla inşaatın durduğu tespit edilirse yükleniciye 30 günlük kesin süre verilerek çalışmalara başlaması ihtar edilir. Bu süre içinde de yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhidin sözleşmesi, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde feshedilmiş sayılır.
Yargıtay da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih değerlendirilirken yalnızca gecikmenin değil, gecikmenin nedeninin, inşaatın tamamlanma oranının ve yüklenicinin kusurunun ayrıntılı biçimde araştırılması gerektiğini kabul etmektedir. Ayrıca fesih kararının ileriye etkili mi yoksa geriye etkili mi sonuç doğuracağı da somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Hak Sahipleri Tazminat Talep Edebilir mi?
Evet. Müteahhidin haklı bir neden olmaksızın inşaatı durdurması veya sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlamaması hâlinde, hak sahipleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca uğradıkları maddi zararların tazminini talep edebilirler. Özellikle TBK m.112 (borcun ifa edilmemesinden doğan sorumluluk) ve eser sözleşmelerine ilişkin TBK m.470 ve devamı hükümleri, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışından doğan sorumluluğunu düzenlemektedir.
Uygulamada en sık talep edilen tazminat kalemleri; geciken teslim nedeniyle ispat edilebilen kira zararları, taşınma masrafları, finansman giderleri, eksik veya ayıplı imalatların tamamlanma maliyetleri ile inşaatın gecikmesinden kaynaklanan diğer doğrudan zararlar olmaktadır. Taraflar sözleşmede gecikme cezası veya cezai şart kararlaştırmışsa, şartları oluştuğu takdirde bu bedelin de müteahhitten tahsili mümkündür.
Tazminat talep edilebilmesi için zararın ve müteahhidin kusurunun ispatı önem taşır. Bu nedenle inşaatın mevcut durumunun bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi, yapılan ödemelerin belgelenmesi ve kira ödemelerine ilişkin dekontların saklanması ileride açılacak davalarda büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay uygulamasında da yüklenicinin kusurlu gecikmesi nedeniyle hak sahiplerinin uğradıkları gerçek zararların tazmin edilebileceği kabul edilmektedir. Ancak tazminat miktarı belirlenirken her somut olayın kendi koşulları, sözleşme hükümleri ve bilirkişi raporları birlikte değerlendirilmektedir.
Yargıtay Kararlarına Göre Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakmasının Hukuki Sonuçları Nelerdir?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflara karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmeleridir. Bu nedenle müteahhidin inşaatı makul bir neden olmaksızın durdurması veya tamamlamaması, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve hak sahiplerine çeşitli hukuki haklar tanır.
Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile Yargıtay 15. Hukuk Dairesi kararlarında, yüklenicinin temerrüde düşmesi hâlinde sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı ve gerektiğinde tapu iptali ile tescil davalarının açılabileceği kabul edilmektedir. Yargıtay, fesih kararından önce yüklenicinin kusurunun, inşaatın tamamlanma oranının ve sözleşmenin hangi aşamada bulunduğunun bilirkişi incelemesiyle belirlenmesini zorunlu görmektedir.
Bunun yanında Yargıtay, her gecikmenin tek başına fesih sebebi oluşturmayacağını da vurgulamaktadır. Müteahhidin ekonomik kriz, mücbir sebep veya idarenin işlemlerinden kaynaklanan gecikmeleri somut delillerle ispatlaması hâlinde farklı değerlendirme yapılabilmektedir. Buna karşılık uzun süre şantiyenin tamamen terk edilmesi, işçi ve ekipman bulunmaması veya inşaat faaliyetlerinin fiilen sona ermesi hâlinde yüklenicinin ağır kusurlu olduğu yönünde kararlar verilmektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen projelerde ise Yargıtay, genel eser sözleşmesi hükümlerinin yanında Kanun’un özel hükümlerinin de birlikte uygulanması gerektiğini kabul etmektedir. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde hem Türk Borçlar Kanunu hem de kentsel dönüşüm mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir.
Müteahhit İnşaatı Tamamlayamazsa Hak Sahipleri Yeni Bir Müteahhitle Anlaşabilir mi?
Evet. Mevcut yüklenici ile yapılan sözleşmenin hukuken sona ermesi veya 6306 sayılı Kanun kapsamında feshedilmesi sonrasında hak sahipleri yeni bir müteahhit ile anlaşabilirler. Ancak bunun usulüne uygun şekilde yapılması büyük önem taşımaktadır.
Öncelikle mevcut sözleşmenin hukuken sona erdiğinin açık şekilde ortaya konulması gerekir. Aksi hâlde eski müteahhidin sözleşmesinin devam ettiği iddiasıyla açacağı davalar, yeni projeyi de hukuki risk altına sokabilir. Bu nedenle fesih sürecinin noter ihtarları, bilirkişi raporları ve gerekiyorsa mahkeme kararlarıyla desteklenmesi önemlidir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ise 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında, yeniden yapılacak bina için alınacak kararların arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) ile alınması mümkündür. Böylece hak sahipleri, gerekli çoğunluğu sağlayarak yeni yükleniciyi seçebilir ve dönüşüm sürecini kaldığı yerden devam ettirebilir.
Yeni müteahhit ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde; teslim süresi, gecikme cezaları, teminat mektubu, banka garantisi, performans güvencesi, cezai şart ve hak sahiplerinin fesih hakları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir. Uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü eksik hazırlanan sözleşmelerden kaynaklandığından, sözleşmenin alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından hazırlanması ileride doğabilecek hak kayıplarını büyük ölçüde önlemektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin inşaatı yarım bırakması, hak sahiplerinin çaresiz olduğu anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları; sözleşmenin feshi, tazminat talebi, yeni müteahhit seçimi ve zararların giderilmesi konusunda maliklere önemli hukuki güvenceler sağlamaktadır. Ancak her olayın kendine özgü şartları bulunduğundan, sürecin noter ihtarları, teknik bilirkişi raporları ve güncel mevzuat çerçevesinde yürütülmesi büyük önem taşır. Özellikle delillerin zamanında toplanması ve hukuki sürecin doğru yönetilmesi, hem projenin yeniden başlamasını hem de hak sahiplerinin maddi kayıplarının en aza indirilmesini sağlayacaktır.
