Kentsel dönüşüm projelerinde malikler çoğu zaman şehir dışında bulunmaları, yurtdışında yaşamaları veya sürecin teknik ve hukuki işlemlerinin yoğunluğu nedeniyle vekâletname vermeyi tercih etmektedir. Ancak uygulamada yaşanan birçok uyuşmazlık, vekâletnamenin kapsamının yeterince incelenmemesi veya sınırlarının açıkça belirlenmemesinden kaynaklanmaktadır.
Vekâletname, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir temsil ilişkisidir. Vekil, yalnızca kendisine verilen yetkiler çerçevesinde işlem yapabilir. Ancak uygulamada “genel vekâletname” ile hareket edilmesi, taşınmazın satılması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması, bağımsız bölüm paylaşımının değiştirilmesi veya hak sahiplerinin iradesi dışında taahhütlerde bulunulması gibi ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen projelerde imzalanacak vekâletnamelerin kapsamı büyük önem taşımaktadır. Çünkü vekilin yaptığı birçok işlem doğrudan taşınmaz mülkiyetini etkileyebilmektedir.
Bu makalede kentsel dönüşüm sürecinde vekâletname düzenlenirken dikkat edilmesi gereken hususlar, en sık yapılan hatalar, ilgili kanun hükümleri ve Yargıtay kararları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
- Kentsel Dönüşümde Genel Vekâletname Vermek Güvenli midir?
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalama Yetkisi Vekâletnamede Açıkça Yazılmalı mıdır?
- Vekâletnamede Satış Yetkisi Bulunması Hangi Riskleri Doğurur?
- Müteahhide Verilecek Vekâletnamede En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
- Vekâletname Süresinin Belirtilmemesi Neden Sakıncalıdır?
- Kentsel Dönüşüm Sürecinde Vekâletname Düzenlenirken Hangi Güvence Hükümleri Eklenmelidir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Genel Vekâletname Vermek Güvenli midir?
Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan en büyük hatalardan biri, kapsamı sınırlandırılmamış genel vekâletname düzenlenmesidir.
Birçok malik yalnızca belediye işlemlerini takip etmesi amacıyla vekâlet verdiğini düşünürken, vekâletname içeriğinde;
- taşınmaz satışı,
- kat irtifakı kurulması,
- kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması,
- arsa payı devri,
- ipotek kurulması,
- sulh olunması,
- dava açılması veya davadan feragat edilmesi
gibi çok geniş yetkiler yer alabilmektedir.
İlgili Mevzuat
Türk Borçlar Kanunu m.502
Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin iradesine uygun olarak iş görmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanunu m.504
Vekilin yetkisi sözleşme ile belirlenir. Yetkinin kapsamı açıkça gösterilmelidir.
Bu nedenle yalnızca ihtiyaç duyulan işlemler için özel yetkili vekâletname hazırlanması, hak kayıplarını önleyen en önemli tedbirlerden biridir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, vekilin ancak kendisine açıkça verilen yetkiler kapsamında işlem yapabileceğini; yetki sınırlarını aşan işlemlerin ise somut olayın özelliklerine göre geçersiz sayılabileceğini veya vekilin sorumluluğunu doğurabileceğini kabul etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalama Yetkisi Vekâletnamede Açıkça Yazılmalı mıdır?
Evet.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz üzerinde doğrudan tasarruf sonucu doğuran karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu nedenle vekâletnamede yalnızca;
“Taşınmazla ilgili işlemleri yapmaya…”
şeklindeki genel ifadeler çoğu zaman yeterli görülmemektedir.
Özellikle aşağıdaki yetkilerin açıkça belirtilmesi önem taşımaktadır:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama
- İnşaat sözleşmesini değiştirme
- Ek protokol düzenleme
- Arsa payı devri
- Tapu müdürlüğünde işlem yapma
- Resmî senet imzalama
İlgili Mevzuat
Türk Medeni Kanunu m.706
Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin işlemler resmî şekle tabidir.
Tapu Kanunu m.26
Taşınmazlara ilişkin resmî işlemler tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.
Yargıtay Kararı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, taşınmaz devrini doğuran işlemlerde vekâletnamenin kapsamı dar yorumlanmaktadır. Açık yetki bulunmayan durumlarda, vekilin yaptığı işlemler uyuşmazlık konusu olabilmekte ve vekilin sorumluluğu gündeme gelebilmektedir.
Vekâletnamede Satış Yetkisi Bulunması Hangi Riskleri Doğurur?
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri de vekâletnameye “satış yetkisi” eklenmesidir.
Malikler çoğu zaman yalnızca kentsel dönüşüm işlemleri için vekâlet verdiklerini düşünmelerine rağmen vekâletnamede;
- satış,
- bağış,
- devir,
- trampa,
- ipotek,
- ferağ verme
gibi yetkiler de bulunabilmektedir.
Bu durumda vekil, hukuken verilen yetki sınırları içinde taşınmaz üzerinde çok geniş tasarruflarda bulunabilir.
Bu nedenle vekâletname hazırlanırken;
satış yetkisi gerekmiyorsa kesinlikle eklenmemelidir.
TBK m.506
Vekil, sadakat ve özen borcu altında görevini yerine getirmek zorundadır.
Sadakat borcuna aykırı hareket edilmesi halinde vekil hem tazminat sorumluluğu hem de bazı durumlarda ceza hukuku bakımından sorumlulukla karşılaşabilir. Yargıtay, vekilin kendisine duyulan güveni kötüye kullanarak yaptığı işlemlerde “vekâlet görevinin kötüye kullanılması” ilkesini uygulamakta; dürüstlük kuralına aykırı işlemlerin iptali veya tazminat taleplerini somut olayın özelliklerine göre değerlendirmektedir.
Müteahhide Verilecek Vekâletnamede En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Kentsel dönüşüm projelerinde bazı malikler işlemleri kolaylaştırmak amacıyla doğrudan müteahhide vekâlet vermektedir.
Bu durum hukuken mümkündür; ancak en fazla uyuşmazlık da bu noktada ortaya çıkmaktadır.
En sık yapılan hatalar şunlardır:
- Süresiz vekâletname verilmesi
- Satış yetkisinin eklenmesi
- Bedel belirleme yetkisinin verilmesi
- Arsa payı değiştirme yetkisinin verilmesi
- Yeni protokol imzalama yetkisinin verilmesi
- Dava ve sulh yetkilerinin sınırsız bırakılması
Bu yetkiler, malik açısından ciddi risk oluşturabilir.
Özellikle müteahhidin aynı projede çok sayıda malikten geniş kapsamlı vekâlet alması, çıkar çatışması doğurabilecek durumlara neden olabilir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay, vekilin kendi menfaatini vekâlet verenin menfaatinin önünde tutmasını dürüstlük kuralına aykırı değerlendirmektedir. Vekâlet ilişkisinde sadakat ve özen borcu esastır.
Vekâletname Süresinin Belirtilmemesi Neden Sakıncalıdır?
Birçok vekâletnamede herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır.
Oysa kentsel dönüşüm projeleri bazen;
- 3 yıl,
- 5 yıl,
- hatta 10 yıl
devam edebilmektedir.
Bu süreçte vekil, uzun yıllar boyunca aynı yetkileri kullanmaya devam edebilir.
Bu nedenle vekâletnamede;
- yalnızca belirli proje için geçerli olduğu,
- inşaat ruhsatı alınmasına kadar,
- kat irtifakı kurulmasına kadar,
- iskan alınmasına kadar
şeklinde süre veya işlem sınırı konulması önemlidir.
İlgili Mevzuat
TBK m.512
Vekâlet sözleşmesi her zaman sona erdirilebilir.
Her ne kadar vekâlet veren dilediği zaman vekâleti geri alabilse de, süre sınırı konulması uygulamada doğabilecek ihtilafları önemli ölçüde azaltmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Vekâletname Düzenlenirken Hangi Güvence Hükümleri Eklenmelidir?
Hak kaybını önlemek için vekâletname mümkün olduğunca sınırlandırılmış şekilde hazırlanmalıdır.
Örneğin;
- Satış yetkisi verilmemesi,
- Bedel belirleme yetkisinin kaldırılması,
- Tapu devrinin belirli şartlara bağlanması,
- Kat karşılığı sözleşme imzalama yetkisinin sınırlandırılması,
- Yeni protokol imzalama yetkisinin ayrıca düzenlenmesi,
- Sulh ve ibra yetkilerinin açıkça belirtilmesi,
- Başka kişiye vekâlet devri (tevkil) yetkisinin sınırlandırılması
uygulamada güvenliği artırmaktadır.
Ayrıca vekâletnamenin imzalanmasından önce bütün maddelerin dikkatle okunması ve özellikle noter tarafından açıklanmasının istenmesi önemlidir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, vekâlet ilişkisinde güven unsurunun esas olduğunu; vekilin vekâlet verenin yararını gözeterek hareket etmesi gerektiğini birçok kararında vurgulamaktadır. Yetkinin kötüye kullanılması halinde vekilin hukuki sorumluluğu doğabileceği gibi, somut olayın özelliklerine göre yapılan işlemlerin iptali de gündeme gelebilmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinde verilen vekâletnameler, yalnızca idari işlemleri kolaylaştıran belgeler olarak görülmemelidir. Bu belgeler, taşınmazın devri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması, arsa paylarının değiştirilmesi ve tapu işlemlerinin yürütülmesi gibi malikin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen geniş yetkiler içerebilir. Bu nedenle vekâletnamenin kapsamı, süresi ve içerdiği özel yetkiler dikkatle değerlendirilmelidir.
Uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı; genel vekâletname verilmesi, satış yetkisinin gereksiz şekilde eklenmesi, vekâlet süresinin sınırlandırılmaması ve müteahhide geniş tasarruf yetkileri tanınmasından kaynaklanmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri, vekilin sadakat ve özen borcu altında hareket etmesini zorunlu kılmaktadır. Yargıtay da yerleşik kararlarında, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hâlinde vekilin sorumluluğunu ve dürüstlük kuralının önemini sürekli vurgulamaktadır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında vekâletname düzenlenmeden önce, işlemin kapsamına uygun özel yetkili bir vekâletname hazırlanması, gereksiz yetkilerden kaçınılması ve belgenin gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat tarafından incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek telafisi güç hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu yaklaşım, hem maliklerin mülkiyet haklarını koruyacak hem de kentsel dönüşüm sürecinin daha güvenli ve hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.
