Kentsel Dönüşümde Açık Artırma Süreci 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm sürecinde ortak karar alınmasına rağmen anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin belirli şartlarla açık artırma usulüyle satılmasını öngörmektedir. Özellikle 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerden sonra karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan hisseleri oranında salt çoğunluğa düşürülmesi, açık artırma sürecini uygulamada çok daha önemli hale getirmiştir. Ancak bu satış, çoğu kişinin düşündüğü gibi “evin hemen satılması” anlamına gelmez. Kanun, malikin mülkiyet hakkını korumak amacıyla çok sayıda usul şartı getirmiştir. Tebligat, rayiç bedel tespiti, açık artırmanın usulü ve yargı denetimi bunların başında gelir. Kentsel dönüşümde açık artırma nedir? Açık artırma hangi şartlarda yapılabilir? Açık artırmada satış bedeli nasıl belirlenir? Karara katılmayan malikin hakları nelerdir? Yargıtay açık artırma konusunda nasıl karar veriyor? Açık artırma işlemi iptal edilebilir mi? SONUÇ Kentsel dönüşümde açık artırma nedir? Açık artırma; ortak karara katılmayan malikin arsa payının, 6306 sayılı Kanun m.6 ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15 ve 15/A hükümleri uyarınca satılması işlemidir. Bu satışın amacı, dönüşüm kararının azınlık malik tarafından sürekli engellenmesini önlemek ve dönüşümün tamamlanmasını sağlamaktır. Ancak kanun; doğrudan satış yapılmasına, rayiç değerin altında satışa, usulsüz tebligata izin vermemektedir. Satışın her aşaması idari denetime ve yargı denetimine tabidir. Açık artırma hangi şartlarda yapılabilir? Her anlaşmazlık açık artırmaya neden olmaz. Öncelikle; riskli yapı veya rezerv yapı alanı bulunmalıdır, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar almalıdır, ortak karar tutanağı hazırlanmalıdır, dönüşüm sözleşmesi oluşturulmalıdır. Bundan sonra karara katılmayan maliklere; noter aracılığıyla, veya yönetmelikte öngörülen ilan usulüyle, karar ve teklif tebliğ edilir. Malike 15 günlük süre tanınır. Bu süre içerisinde malik anlaşmayı kabul etmezse satış aşamasına geçilebilir. Bu 15 günlük süre tamamlanmadan satış yapılması hukuka aykırıdır. Açık artırmada satış bedeli nasıl belirlenir? En çok tartışılan konulardan biri budur. Kanuna göre satış bedeli; SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan rayiç değer raporu esas alınarak belirlenir. Arsa payı; rayiç bedelin altında satılamaz, değerleme raporuna aykırı işlem yapılamaz. Açık artırmada alıcı çıkmazsa süreç kanunda belirtilen usuller çerçevesinde devam eder. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili idare veya Başkanlık tarafından satın alma mekanizması devreye girebilir. Riskli yapılarda ise yönetmelikte öngörülen şekilde satış işlemleri tekrar edilir ve gerekli şartların oluşması halinde anlaşan paydaşlara veya belirli koşullarla üçüncü kişilere satış yapılabilir. Karara katılmayan malikin hakları nelerdir? Kanun sadece çoğunluğu değil, azınlık maliklerini de korumaktadır. Karara katılmayan malik; Usulüne uygun tebligat alma hakkına sahiptir. Tebligat yapılmadan satış gerçekleştirilemez. Rayiç bedele itiraz edebilir. Değerleme raporunun gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla dava açılması mümkündür. İdari işlemlere karşı dava açabilir. Riskli yapı tespiti, satış işlemi ve diğer idari işlemler hakkında İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir. Özel hukuk uyuşmazlıklarında Adli Yargıya başvurabilir. Sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar veya tazminat talepleri ise adli yargının görev alanına girer. Yargıtay açık artırma konusunda nasıl karar veriyor? Yargıtay uygulaması, açık artırma sürecinde şekil kurallarına sıkı şekilde uyulması gerektiğini kabul etmektedir. Önemli kararlar arasında; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/1903 E., 2018/4323 K. Riskli yapı tespitlerinin ve satış işlemlerinin Bakanlıkça yetkilendirilen lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yürütülmesi gerektiğini vurgulamıştır. Hukuk Genel Kurulu 2018/654 E., 2022/163 K. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerin idari nitelikte olduğunu, kesinleşen işlemlerin hukuki sonuç doğuracağını belirtmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/9436 E., 2023/12407 K. Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimin usulüne uygun olmasının satış işleminin geçerliliği açısından zorunlu olduğunu değerlendirmiştir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2021/17049 E., 2022/15726 K. Açık artırma sürecinin kanunda öngörülen usule uygun yürütülmesi gerektiğini, satış prosedürünün şekli kurallarına riayet edilmesinin önemini ortaya koymuştur. Yargıtay kararlarının ortak noktası; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge kurulması gerektiği yönündedir. Açık artırma işlemi iptal edilebilir mi? Evet. Ancak her satış iptal edilmez. Örneğin; usulsüz tebligat yapılmışsa, 15 günlük bekleme süresi dolmadan satış yapılmışsa, rayiç bedel gerçeği yansıtmıyorsa, açık artırma yönetmelikte öngörülen usule uygun yürütülmemişse, maliklerin karar nisabı oluşmamışsa, ilgili işlemler hakkında dava açılması mümkündür. Mahkemeler sadece şekil şartlarını değil; dürüstlük kuralını, mülkiyet hakkını, değerleme raporlarını, satış prosedürünü birlikte incelemektedir. Sonuç Kentsel dönüşümde açık artırma süreci, 6306 sayılı Kanun’un dönüşümün tamamlanmasını sağlamak amacıyla getirdiği istisnai bir mekanizmadır. Ancak bu mekanizma, maliklerin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran sınırsız bir yetki değildir. Kanun; salt çoğunlukla karar alınmasını, usulüne uygun tebligat yapılmasını, 15 günlük bekleme süresine uyulmasını, SPK lisanslı kuruluşlar tarafından rayiç bedel tespit edilmesini ve satışın açık artırma usulüyle gerçekleştirilmesini zorunlu kılmıştır. Bu kurallara aykırı işlemler yargı denetimine tabidir. Bu nedenle açık artırma sürecinde hak kaybı yaşamamak için yalnızca satış işlemini değil, karar nisabından tebligata, değerleme raporundan ihale sürecine kadar tüm aşamaların hukuka uygunluğu dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle 7471 sayılı Kanun sonrasında karar yeter sayısının salt çoğunluğa düşmesi, azınlık maliklerinin rayiç bedel, usul ve yargısal denetim haklarını daha da önemli hale getirmiştir
Kentsel Dönüşümde Ortak Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşümde ortak karara katılmayan maliklerin hakları son yıllarda en çok araştırılan hukuki konular arasında yer almaktadır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan değişikliklerle birlikte karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa düşürülmesi, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının nasıl korunacağı sorusunu gündeme getirmiştir. Kentsel Dönüşümde Kararlar Artık Nasıl Alınıyor? Ortak Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi? Açık Artırma Herkese Açık mı Yapılır? Resen Uygulama Nedir? Maliklerin Onayı Gerekir mi? Ortak Karara Katılmayan Malik Hangi Davaları Açabilir? Yeni Projede Eşitsizlik Olursa Tazminat İstenebilir mi? SONUÇ Kentsel Dönüşümde Kararlar Artık Nasıl Alınıyor? 6306 sayılı Kanun’un 6/1 maddesi uyarınca riskli yapılarda ve rezerv yapı alanlarında uygulanacak projelere ilişkin kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır. 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesinde 2/3 çoğunluk aranırken, artık %50 + 1 arsa payı çoğunluğu yeterli hale gelmiştir. Bu düzenleme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki oybirliği şartına göre öncelikli olarak uygulanır. Ancak Yargıtay, yapının durumuna göre farklı değerlendirme yapmaktadır: Yapı henüz yıkılmamışsa ve kat mülkiyeti devam ediyorsa: Oybirliği aranabileceği kabul edilmektedir. Yapı yıkılıp arsa haline geldiyse: 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk sistemi uygulanır. Yargıtay 5. HD, 21.04.2021, 2021/2303 E. – 2021/6030 K. ve Yargıtay 20. HD, 18.12.2018, 2017/2352 E. – 2018/8332 K. kararları bu ayrımı açıkça ortaya koymaktadır. Ortak Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi? Evet. Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri gereğince ortak karara katılmayan maliklerin arsa payları satış sürecine konu olabilir. Satış sürecinin geçerli olabilmesi için: Kararın malike noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebliğ edilmesi, 15 günlük sürenin beklenmesi, Payın değerinin SPK lisanslı kuruluş tarafından belirlenmesi, Açık artırmanın usulüne uygun yapılması gerekir. Dikkat Yönetmelik m. 15 Satış bedeli doğrudan malike ödenmez; malik adına bankaya bloke edilir. Taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotekler de satış bedeli üzerine aktarılır. Yargıtay 5. HD, 2023/9436 E. – 2023/12407 K. kararı, tebligat usulüne uyulmaması halinde satış işleminin hukuka aykırı hale gelebileceğini vurgulamaktadır. Açık Artırma Herkese Açık mı Yapılır? Hayır. Bu konuda uygulamada sıkça yanlış bilinen bir husus bulunmaktadır. Yargıtay 4. HD, 2021/17049 E. – 2022/15726 K. kararına göre açık artırma yalnızca anlaşma sağlayan diğer paydaşlar arasında yapılır. Üçüncü kişilerin ihaleye katılması mümkün değildir. Eğer paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse, ilgili payın Hazine adına tescili gündeme gelir. Bu husus Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2022 tarihli, 2018/654 E. – 2022/163 K. sayılı kararı ile de teyit edilmiştir. Resen Uygulama Nedir? Maliklerin Onayı Gerekir mi? 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli veya ağır hasarlı yapılarda Başkanlığa malik muvafakati aranmaksızın resen uygulama yapma yetkisi vermektedir. Bu durumda Maliklerin tek tek onayı aranmaz. Hak sahipliği çalışması yapılır. Mevcut taşınmazın değeri belirlenir. Yeni projedeki bağımsız bölüm değeri ile mahsuplaşma yapılır. Doktrinde bu düzenleme yoğun şekilde tartışılmaktadır. Özellikle bazı yazarlar, malik iradesinin tamamen devre dışı bırakılmasının mülkiyet hakkının özüne müdahale oluşturabileceğini savunmaktadır. Ortak Karara Katılmayan Malik Hangi Davaları Açabilir? Maliklerin yargı yolu tamamen kapanmış değildir. İdare Mahkemesinde açılabilecek davalar: Riskli yapı tespitinin iptali Satış kararının iptali Resen uygulama işlemlerinin iptali Adli Yargıda açılabilecek davalar: Protokolün iptali Tazminat davaları Sebepsiz zenginleşme davaları Değer kaybı davaları Yargıtay 20. HD, 07.11.2018, 2018/1455 E. – 2018/7186 K. kararı, ortak kararın kanuna aykırı olması halinde iptal davası açılabileceğini belirtmektedir. Ayrıca Yargıtay 5. HD, 20.10.2025, 2025/6759 E. – 2025/13064 K. kararı, mahkemelerin yalnızca şekil şartlarını değil, kararın mutlak butlanla hükümsüz olup olmadığını da incelemek zorunda olduğunu vurgulamıştır. Yeni Projede Eşitsizlik Olursa Tazminat İstenebilir mi? Evet. Yeni projede; Metrekare küçülmesi, Değer kaybı, Şerefiye farkı, Bağımsız bölümler arasında açık eşitsizlik bulunuyorsa, mağdur malik sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat talep edebilir. Önemli Yargıtay Kararı 16.05.2023 Yargıtay 3. HD, 2022/5267 E. – 2023/1448 K. Maliklerin binanın yıkımına onay vermiş olmalarının, sonradan eşitsizlik nedeniyle tazminat davası açmalarına engel olmayacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 05.02.2025, 2024/1806 E. – 2025/337 K. kararı da, çoğunluk kararıyla yapılan işlemler nedeniyle zarara uğrayan malikin zararının telafisini isteyebileceğini kabul etmektedir. Sonuç Kentsel dönüşümde ortak karara katılmayan maliklerin hakları, yalnızca payın satılması süreciyle sınırlı değildir. Malikler; usulüne uygun tebligat alma, rayiç bedelin doğru belirlenmesini isteme, satış işleminin iptalini talep etme, yeni projedeki eşitsizlikler nedeniyle tazminat davası açma ve idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma gibi önemli güvencelere sahiptir. 7471 sayılı Kanun ile karar nisabının salt çoğunluğa düşürülmesi, dönüşüm süreçlerini hızlandırmış olsa da, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının korunmasında rayiç bedel denetimi, proje eşitliği ve yargısal denetim mekanizmalarının önemini daha da artırmıştır. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde ortak karara katılmayan maliklerin, kendilerine yapılan tebligatları dikkatle takip etmeleri, değerleme raporlarını incelemeleri ve hak kaybı yaşamamaları için gerektiğinde imar ve kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır.
