Kentsel Dönüşümde Açık Artırma Süreci
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm sürecinde ortak karar alınmasına rağmen anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin belirli şartlarla açık artırma usulüyle satılmasını öngörmektedir.
Özellikle 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerden sonra karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan hisseleri oranında salt çoğunluğa düşürülmesi, açık artırma sürecini uygulamada çok daha önemli hale getirmiştir.
Ancak bu satış, çoğu kişinin düşündüğü gibi “evin hemen satılması” anlamına gelmez. Kanun, malikin mülkiyet hakkını korumak amacıyla çok sayıda usul şartı getirmiştir. Tebligat, rayiç bedel tespiti, açık artırmanın usulü ve yargı denetimi bunların başında gelir.
Kentsel dönüşümde açık artırma nedir?
Açık artırma; ortak karara katılmayan malikin arsa payının, 6306 sayılı Kanun m.6 ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15 ve 15/A hükümleri uyarınca satılması işlemidir.
Bu satışın amacı, dönüşüm kararının azınlık malik tarafından sürekli engellenmesini önlemek ve dönüşümün tamamlanmasını sağlamaktır.
Ancak kanun;
- doğrudan satış yapılmasına,
- rayiç değerin altında satışa,
- usulsüz tebligata
izin vermemektedir.
Satışın her aşaması idari denetime ve yargı denetimine tabidir.
Açık artırma hangi şartlarda yapılabilir?
Her anlaşmazlık açık artırmaya neden olmaz.
Öncelikle;
- riskli yapı veya rezerv yapı alanı bulunmalıdır,
- malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla karar almalıdır,
- ortak karar tutanağı hazırlanmalıdır,
- dönüşüm sözleşmesi oluşturulmalıdır.
Bundan sonra karara katılmayan maliklere;
- noter aracılığıyla,
- veya yönetmelikte öngörülen ilan usulüyle,
karar ve teklif tebliğ edilir.
Malike 15 günlük süre tanınır.
Bu süre içerisinde malik anlaşmayı kabul etmezse satış aşamasına geçilebilir.
Bu 15 günlük süre tamamlanmadan satış yapılması hukuka aykırıdır.
Açık artırmada satış bedeli nasıl belirlenir?
En çok tartışılan konulardan biri budur.
Kanuna göre satış bedeli;
SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan rayiç değer raporu esas alınarak belirlenir.
Arsa payı;
- rayiç bedelin altında satılamaz,
- değerleme raporuna aykırı işlem yapılamaz.
Açık artırmada alıcı çıkmazsa süreç kanunda belirtilen usuller çerçevesinde devam eder. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili idare veya Başkanlık tarafından satın alma mekanizması devreye girebilir. Riskli yapılarda ise yönetmelikte öngörülen şekilde satış işlemleri tekrar edilir ve gerekli şartların oluşması halinde anlaşan paydaşlara veya belirli koşullarla üçüncü kişilere satış yapılabilir.
Karara katılmayan malikin hakları nelerdir?
Kanun sadece çoğunluğu değil, azınlık maliklerini de korumaktadır.
Karara katılmayan malik;
Usulüne uygun tebligat alma hakkına sahiptir.
Tebligat yapılmadan satış gerçekleştirilemez.
Rayiç bedele itiraz edebilir.
Değerleme raporunun gerçeği yansıtmadığı iddiasıyla dava açılması mümkündür.
İdari işlemlere karşı dava açabilir.
Riskli yapı tespiti, satış işlemi ve diğer idari işlemler hakkında İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Özel hukuk uyuşmazlıklarında Adli Yargıya başvurabilir.
Sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar veya tazminat talepleri ise adli yargının görev alanına girer.
Yargıtay açık artırma konusunda nasıl karar veriyor?
Yargıtay uygulaması, açık artırma sürecinde şekil kurallarına sıkı şekilde uyulması gerektiğini kabul etmektedir.
Önemli kararlar arasında;
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi
2018/1903 E., 2018/4323 K.
Riskli yapı tespitlerinin ve satış işlemlerinin Bakanlıkça yetkilendirilen lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yürütülmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Hukuk Genel Kurulu
2018/654 E., 2022/163 K.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerin idari nitelikte olduğunu, kesinleşen işlemlerin hukuki sonuç doğuracağını belirtmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi
2023/9436 E., 2023/12407 K.
Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimin usulüne uygun olmasının satış işleminin geçerliliği açısından zorunlu olduğunu değerlendirmiştir.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi
2021/17049 E., 2022/15726 K.
Açık artırma sürecinin kanunda öngörülen usule uygun yürütülmesi gerektiğini, satış prosedürünün şekli kurallarına riayet edilmesinin önemini ortaya koymuştur.
Yargıtay kararlarının ortak noktası; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge kurulması gerektiği yönündedir.
Açık artırma işlemi iptal edilebilir mi?
Evet.
Ancak her satış iptal edilmez.
Örneğin;
- usulsüz tebligat yapılmışsa,
- 15 günlük bekleme süresi dolmadan satış yapılmışsa,
- rayiç bedel gerçeği yansıtmıyorsa,
- açık artırma yönetmelikte öngörülen usule uygun yürütülmemişse,
- maliklerin karar nisabı oluşmamışsa,
ilgili işlemler hakkında dava açılması mümkündür.
Mahkemeler sadece şekil şartlarını değil;
- dürüstlük kuralını,
- mülkiyet hakkını,
- değerleme raporlarını,
- satış prosedürünü
birlikte incelemektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde açık artırma süreci, 6306 sayılı Kanun’un dönüşümün tamamlanmasını sağlamak amacıyla getirdiği istisnai bir mekanizmadır. Ancak bu mekanizma, maliklerin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran sınırsız bir yetki değildir.
Kanun; salt çoğunlukla karar alınmasını, usulüne uygun tebligat yapılmasını, 15 günlük bekleme süresine uyulmasını, SPK lisanslı kuruluşlar tarafından rayiç bedel tespit edilmesini ve satışın açık artırma usulüyle gerçekleştirilmesini zorunlu kılmıştır. Bu kurallara aykırı işlemler yargı denetimine tabidir.
Bu nedenle açık artırma sürecinde hak kaybı yaşamamak için yalnızca satış işlemini değil, karar nisabından tebligata, değerleme raporundan ihale sürecine kadar tüm aşamaların hukuka uygunluğu dikkatle değerlendirilmelidir. Özellikle 7471 sayılı Kanun sonrasında karar yeter sayısının salt çoğunluğa düşmesi, azınlık maliklerinin rayiç bedel, usul ve yargısal denetim haklarını daha da önemli hale getirmiştir
