- Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
- Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
- Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Kimler Davalı Gösterilmelidir?
- Mahkeme Arsa Paylarını Hangi Kriterlere Göre Değerlendirir?
- Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Düzeltilmesi Neden Önemlidir?
- Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine dayanır. Kanuna göre her bağımsız bölüme, konumu ve değeri ile orantılı bir arsa payı verilmelidir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları, o tarihteki gerçek değerlerle orantılı değilse, kat malikleri mahkemeden bu payların yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Hukuki niteliği bakımından bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi kapsamında bir tapu sicilinin düzeltilmesi davası olarak kabul edilmektedir. Çünkü hatalı belirlenen arsa payları, tapu sicilinde yolsuz tescil niteliği taşımaktadır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Bu davayı açma hakkı yalnızca belirli kişilere tanınmıştır.
Davayı;
- Kat malikleri,
- Kat irtifakı sahipleri,
- Maliklerin mirasçıları
açabilir.
Buna karşılık;
- Kiracılar,
- İntifa hakkı sahipleri,
- Malik olmayan apartman yöneticileri
arsa payının düzeltilmesi davası açamaz.
Davanın açıldığı tarihte davacının bağımsız bölüm maliki olması zorunludur. Malik sıfatı bulunmayan kişilerin açtığı davalar, aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Kimler Davalı Gösterilmelidir?
Arsa paylarının yeniden belirlenmesi tüm bağımsız bölümlerin paylarını etkilemektedir. Bu nedenle dava yalnızca bir veya birkaç malike karşı açılamaz.
Davacı dışındaki tüm kat maliklerinin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Uygulamada bu husus “zorunlu dava arkadaşlığı” olarak adlandırılmaktadır.
Mahkeme kararı sonucunda bir bağımsız bölümün arsa payı artarken diğerlerinin azalabileceğinden, tüm maliklerin davada taraf olması gerekmektedir.
Mahkeme Arsa Paylarını Hangi Kriterlere Göre Değerlendirir?
Arsa payının düzeltilmesi davalarında en önemli nokta, bağımsız bölümlerin bugünkü değil, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin esas alınmasıdır.
Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi heyeti genellikle şu kriterleri değerlendirir:
- Bağımsız bölümün metrekaresi,
- Bulunduğu kat,
- Kullanım amacı,
- Cephesi,
- Güneş alma durumu,
- Manzarası,
- Isınma sistemi,
- Mimari özellikleri,
- Konumu ve ulaşım avantajları.
Önemle belirtmek gerekir ki sonradan yapılan tadilatlar, çevredeki gelişmeler, imar değişiklikleri veya bölgenin değer kazanması dikkate alınmaz.
Davacının, kuruluş tarihinde arsa payları arasında ciddi ve fahiş bir orantısızlık bulunduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Düzeltilmesi Neden Önemlidir?
Arsa payı uyuşmazlıkları günümüzde en çok kentsel dönüşüm projelerinde gündeme gelmektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılması halinde kat mülkiyeti sona ermekte ve taşınmaz, maliklerin arsa payları oranında paylı mülkiyete dönüşmektedir.
Bu nedenle yanlış belirlenmiş bir arsa payı;
- Yeni yapılacak binadaki bağımsız bölüm dağılımını,
- Müteahhit ile yapılacak paylaşımı,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hak oranlarını,
- Elde edilecek daire veya işyeri sayısını
doğrudan etkileyebilir.
Bu sebeple arsa paylarının hatalı olduğunu düşünen maliklerin, mümkünse bina yıkılmadan önce dava açmaları büyük önem taşımaktadır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 uyarınca arsa payının düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Ancak kat mülkiyeti tamamen sona ermiş ve taşınmaz paylı mülkiyete dönüşmüşse, bazı durumlarda uyuşmazlık genel hükümlere göre değerlendirilerek Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girebilmektedir.
