Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, deprem riskinin azaltılması ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülmektedir. Ancak dönüşüm süreci yalnızca binaların yenilenmesinden ibaret değildir. Bu süreçte malikler; karar alma, yeni projeden hak sahibi olma, kira yardımı alma, faiz desteğinden yararlanma ve gerektiğinde dava açma gibi birçok hukuki hakka sahiptir.
Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘da 2023 yılında yapılan değişikliklerle birlikte karar alma usulleri önemli ölçüde değişmiş, 2/3 çoğunluk yerine salt çoğunluk sistemi getirilmiştir. Bunun yanında tahliye usulleri, kira yardımları ve hak sahipliğine ilişkin uygulamalar da yeniden şekillendirilmiştir.
- Kentsel Dönüşümde Kararlar Nasıl Alınır?
- Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir?
- Malikler Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Taşınma Yardımından Nasıl Yararlanabilir?
- Yeni Yapılacak Binada Maliklerin Hakları Nelerdir?
- Malikler İmzalanan Sözleşmeden Sonra Ek Hak Talep Edebilir mi?
- Belediye Uygulamalarında Maliklerin Dava Açma Hakları Nelerdir?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Kararlar Nasıl Alınır?
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konuların başında, binanın yıkılması veya yeniden yapılmasına ilişkin kararların nasıl alınacağı gelmektedir.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda;
- yeniden bina yapılması,
- kat karşılığı inşaat yapılması,
- hasılat paylaşımı,
- parsellerin birleştirilmesi,
- taşınmazın farklı yöntemlerle değerlendirilmesi
gibi işlemler için arsa payı oranında maliklerin salt çoğunluğunun kararı yeterlidir.
Bu düzenleme, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile yürürlüğe girmiş ve daha önce uygulanan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır.
Dolayısıyla artık hisselerin yüzde 50+1’ini temsil eden maliklerin kararı, dönüşüm sürecinin ilerlemesi için yeterli olmaktadır.
Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli, 2025/2632 E., 2025/7778 K. sayılı kararında, bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa bazı işlemler bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca oybirliği aranabileceği, bina yıkılarak arsa haline geldikten sonra ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk sisteminin uygulanacağı belirtilmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 tarihli, 2019/169 E., 2019/3134 K. sayılı kararı da bu ayrımı desteklemektedir.
Karara Katılmayan Maliklerin Hakları Nelerdir?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hakları da 6306 sayılı Kanun’da ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Kanunun 6. maddesine göre;
karara katılmayan maliklerin arsa payları;
- Başkanlık tarafından belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere,
- öncelikle diğer maliklere,
- açık artırma usulüyle satılır.
Açık artırmada satış gerçekleşmezse ilgili pay Hazine adına tescil edilir.
Bu nedenle karara katılmayan maliklerin süreç boyunca yapılan tebligatları dikkatle takip etmesi büyük önem taşımaktadır.
2023 yılında yapılan değişiklik sonrasında tahliye ve satış işlemlerine ilişkin bildirimler;
- e-Devlet üzerinden,
- yapıya ilan asılarak,
- muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle
yapılabilmektedir.
İlan süresinin son günü, hukuken tebliğ tarihi sayılır.
Bu nedenle “haberim olmadı” savunması her zaman hukuki sonuç doğurmayabilir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2017 tarihli, 2017/1152 E., 2017/1256 K. sayılı kararı da açık artırma usulünün kanuna uygun şekilde uygulanmasının önemini vurgulamaktadır.
Malikler Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Taşınma Yardımından Nasıl Yararlanabilir?
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin ekonomik mağduriyet yaşamaması amacıyla çeşitli mali destekler sağlanmaktadır.
Kira Yardımı
6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca;
anlaşma ile tahliye edilen riskli yapılarda maliklere kira yardımı yapılabilmektedir.
Yardım süresi;
- riskli yapılarda 18 aya kadar
- riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise 48 aya kadar uygulanabilmektedir.
Faiz Desteği
Yeni konut veya iş yerinin yapımı için kredi kullanacak maliklere faiz desteği verilmektedir.
Ancak burada önemli bir sınırlama bulunmaktadır.
Aynı kişi hem kira yardımı hem de faiz desteğinden aynı anda yararlanamaz.
Malikin bu iki destekten birini tercih etmesi gerekir.
Taşınma Yardımı
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi kapsamında idarece resen tahliye edilen yapılarda maliklere;
kira bedelinin üç katı tutarında taşınma yardımı tek seferde ödenebilmektedir.
Yeni Yapılacak Binada Maliklerin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli konulardan biri yeni yapılacak bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağıdır.
Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca;
öncelikle maliklere mümkün olduğu ölçüde aynı proje içerisinde konut veya iş yeri verilmesi esastır.
Bunun yanında mevcut taşınmazın değeri belirlenir.
Bu değer;
yeni bağımsız bölümün maliyetinden düşülür.
Malik alacaklı çıkarsa;
- nakit ödeme yapılabilir,
- imar hakkı aktarımı uygulanabilir.
Malik borçlu çıkarsa;
borç taksitler halinde ödenebilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır.
Yeni projede bağımsız bölümler arasında;
- metrekare,
- cephe,
- kullanım değeri,
- şerefiye
bakımından objektif olmayan farklılıklar oluşturulursa malikler tazminat talep edebilir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2023 tarihli, 2022/5267 E., 2023/1448 K. sayılı kararında, yeni bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşmeye yol açacak eşitsizliklerin tazminat sorumluluğu doğurabileceği belirtilmiştir.
Malikler İmzalanan Sözleşmeden Sonra Ek Hak Talep Edebilir mi?
Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de sözleşme sonrasında ek hak talep edilmesidir.
Türk hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir.
Malikler;
idare veya yüklenici ile özgür iradeleriyle imzaladıkları sözleşme hükümleriyle bağlıdır.
Bu nedenle sözleşmede açıkça yer almayan;
- ilave daire,
- ekstra metrekare,
- ek otopark,
- fazladan bağımsız bölüm
gibi haklar sonradan kendiliğinden talep edilemez.
Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2024 tarihli, 2023/4128 E., 2024/4377 K. sayılı kararında açıkça vurgulanmıştır.
Yine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 31.05.2018 tarihli, 2016/9709 E., 2018/3481 K. sayılı kararına göre, kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan muvafakatnameler karşılıklı borç yükleyen bir katılım sözleşmesi niteliğindedir.
Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce hükümler dikkatlice incelenmeli ve gerekirse hukuki destek alınmalıdır.
Belediye Uygulamalarında Maliklerin Dava Açma Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm uygulamalarının tamamı maliklerin rızasıyla sonuçlanmayabilir.
Bazı durumlarda belediyeler tarafından yürütülen uygulamalar nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiası gündeme gelebilmektedir.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca;
kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen bölgelerde;
belediye ile anlaşamayan,
ve kendisine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında başka bir imar hakkı tanınmayan malikler;
kamulaştırmasız el atma davası açabilir.
Bu husus Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2012 tarihli, 2012/14212 E., 2012/17320 K. sayılı kararında da kabul edilmiştir.
Öte yandan idarenin işlem ve eylemleri nedeniyle kişisel hakları ihlal edilen maliklerin açacağı tam yargı davalarının idari yargıda görülmesi gerektiği Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2022 tarihli, 2022/4834 E., 2022/6043 K. sayılı kararıyla ifade edilmiştir.
Ayrıca malikin binanın yıkımına muvafakat etmiş olması, süreç içerisinde ortaya çıkan hak ihlallerine karşı dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret olmayıp, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki süreçtir. Özellikle 6306 sayılı Kanun‘da yapılan son değişikliklerle birlikte karar yeter sayısının salt çoğunluğa indirilmesi, tahliye usullerinin değiştirilmesi ve hak sahipliğine ilişkin esasların netleştirilmesi, maliklerin süreçleri daha dikkatli takip etmesini zorunlu hâle getirmiştir.
Malikler; karar alma sürecine katılma, kira yardımı, faiz desteği ve taşınma yardımından yararlanma, yeni projede öncelikli bağımsız bölüm alma, değer eşitliğinin korunmasını isteme ve hukuka aykırı uygulamalara karşı dava açma gibi önemli haklara sahiptir. Bununla birlikte, yüklenici veya idare ile imzalanan sözleşmelerin bağlayıcı olduğu, sözleşmede yer almayan taleplerin sonradan ileri sürülemeyeceği de unutulmamalıdır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak her işlemin; 6306 sayılı Kanun, ilgili yönetmelikler ve güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
