Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle yapı güvenliği her geçen gün daha fazla önem kazanmaktadır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri karot örneği alınması ve riskli yapı tespiti sürecidir.
Uygulamada birçok malik, “Evimden karot alınmasına izin vermek zorunda mıyım?”, “Tek bir malik başvuru yapabilir mi?”, “Ev sahibi izin vermezse devlet zorla karot alabilir mi?” gibi soruların cevabını merak etmektedir.
2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler, riskli yapı tespiti sürecini önemli ölçüde değiştirmiş ve idareye daha geniş yetkiler tanımıştır. Bunun yanında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, maliklerin teknik incelemelere katlanma yükümlülüğünü açıkça düzenlemektedir.
- Karot (Beton Numunesi) Nedir ve Neden Alınır?
- Karot Alınması İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi?
- Ev Sahibi Karot Alınmasına İzin Vermezse Ne Olur?
- Karot Alımı Sırasında Oluşan Zarar Kim Tarafından Karşılanır?
- Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir mi?
- Yargıtay Kararlarına Göre Karot Alımı ve Riskli Yapı Tespiti Nasıl Değerlendirilmektedir?
- SONUÇ
Karot (Beton Numunesi) Nedir ve Neden Alınır?
Karot, yapıların taşıyıcı sisteminde bulunan kolon, kiriş veya perde betonlardan özel cihazlarla silindir şeklinde alınan beton numunesidir. Bu numune laboratuvar ortamında incelenerek beton dayanımı, yapı kalitesi ve depreme karşı güvenliği değerlendirilir.
Riskli yapı tespitinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi için çoğu durumda karot numunesi alınması teknik bir zorunluluktur. Bu nedenle karot işlemi yalnızca bir tercih değil, yapı güvenliğinin belirlenmesinde bilimsel bir inceleme yöntemidir.
Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 14.06.2022 tarihli, 2022/6144 E., 2022/10838 K. sayılı kararı ile 02.12.2024 tarihli, 2024/3649 E., 2024/9430 K. sayılı kararı, binanın teknik durumunun belirlenebilmesi ve güçlendirme gerekip gerekmediğinin tespiti açısından karot alınmasının bilimsel bir gereklilik olduğunu vurgulamıştır.
Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16.05.2023 tarihli, 2022/1237 E., 2023/1848 K. sayılı kararı, karot numunelerinin binanın depreme dayanıklılığı konusunda temel delil niteliği taşıdığını ortaya koymuştur.
Karot Alınması İçin Tüm Maliklerin Onayı Gerekir mi?
Hayır.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri, karot alınabilmesi için bütün kat maliklerinin veya apartman yönetiminin onay vermesi gerektiğidir.
Oysa 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti süreci başlatılabilmesi için bütün maliklerin onayı aranmaz.
Tek bir malik dahi lisanslı kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti talep edebilir.
Bu aşamada Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan 4/5 çoğunluk veya oybirliği şartları uygulanmaz.
Riskli yapı tespiti, yapının güvenliğini belirlemeye yönelik teknik bir inceleme olduğundan kamu düzenini ilgilendiren bir işlemdir.
Dolayısıyla diğer maliklerin “Biz istemiyoruz.” şeklindeki itirazları, tek başına risk tespitinin yapılmasını engellemez.
Ev Sahibi Karot Alınmasına İzin Vermezse Ne Olur?
En çok merak edilen sorulardan biri de budur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi açık bir düzenleme içermektedir.
Maddeye göre;
yapının korunması veya güvenliği açısından gerekli teknik incelemelerin yapılabilmesi için bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa;
- malik,
- kiracı,
- bağımsız bölümde oturan kişiler
bu incelemeye izin vermek ve yapılan çalışmaya katlanmak zorundadır.
Başka bir ifadeyle, karot alınmasını engellemek hukuken mümkün değildir.
Peki ev sahibi kapıyı açmazsa ne olur?
Bu konuda 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, 7471 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değiştirilmiştir.
Yeni düzenlemeye göre;
riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde;
Başkanlık veya ilgili idarenin talebi üzerine;
Vali veya Kaymakam tarafından yazılı izin verilir.
Bu izin sonrasında;
- kolluk kuvvetleri eşliğinde,
- kapalı kapılar açılarak,
- gerekli teknik inceleme yapılabilir,
- karot örneği alınabilir.
Dolayısıyla artık bu işlem için ayrıca mahkeme kararı alınması zorunlu değildir.
Kanun, kamu güvenliği ve deprem riskini mülkiyet hakkının önünde tutmuştur.
Karot Alımı Sırasında Oluşan Zarar Kim Tarafından Karşılanır?
Maliklerin en çok endişe ettiği konulardan biri de karot alınırken oluşabilecek zararlardır.
Kolondan veya kirişten alınan numune nedeniyle;
- boya,
- sıva,
- seramik,
- parke,
- alçı
gibi bölümlerde hasar oluşabilir.
Bu durumda malik zararını kendisi karşılamak zorunda değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesinin son fıkrası uyarınca;
inceleme nedeniyle oluşan zararlar;
lehine inceleme yapılan kişi veya gerekli hallerde yönetim tarafından gecikmeksizin karşılanmalıdır.
Dolayısıyla kanun;
bir taraftan malike teknik incelemeye katlanma yükümlülüğü getirirken,
diğer taraftan doğabilecek maddi zararların tazmin edilmesini de güvence altına almıştır.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir mi?
Evet.
Karot alınması tek başına itiraz konusu değildir.
Ancak hazırlanan teknik rapor sonucunda binanın riskli yapı olduğuna karar verilirse;
malikler bu karara karşı 15 gün içerisinde itiraz edebilir.
İtiraz;
karot işleminin yapılmasına değil,
hazırlanan teknik raporun doğruluğuna yöneliktir.
Örneğin;
- yanlış numune alınması,
- laboratuvar incelemesindeki eksiklikler,
- yönetmeliğe aykırı testler,
- usulsüz rapor hazırlanması
itiraz gerekçesi olabilir.
Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2018 tarihli, 2017/2606 E., 2018/4856 K. sayılı kararında, karot numunelerinin usulüne uygun alınmadığı iddialarının yargısal denetime tabi olduğu belirtilmiştir.
Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 25.09.2017 tarihli, 2017/3121 E., 2017/6747 K. sayılı kararı, riskli yapı tespitinin mutlaka Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Yargıtay Kararlarına Göre Karot Alımı ve Riskli Yapı Tespiti Nasıl Değerlendirilmektedir?
Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar incelendiğinde ortak yaklaşım oldukça nettir.
Karot alınması;
mülkiyet hakkına keyfi bir müdahale değil, kamu güvenliği amacıyla yapılan zorunlu teknik inceleme olarak kabul edilmektedir.
Örneğin;
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.12.2017 tarihli, 2017/3884 E., 2017/10146 K. sayılı kararında;
riskli yapı tespiti için numune alınmasının “zorunlu yönetim işi” olduğu belirtilmiş,
maliklerin yapının korunmasına yönelik bu işlemleri engelleyemeyeceği ifade edilmiştir.
Benzer şekilde;
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 24.04.2019 tarihli, 2018/6083 E., 2019/2922 K. sayılı kararı, uygulamada bağımsız bölümlere giriş izni verilmemesi halinde hukuki süreçlerin işletilebileceğini göstermektedir.
Öte yandan;
Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2022 tarihli, 2018/654 E., 2022/163 K. sayılı kararı, riskli yapı tespitinin idari nitelikte bir işlem olduğunu ve kesinleşmesi halinde bütün malikler açısından bağlayıcı sonuç doğurduğunu ortaya koymaktadır.
Ayrıca Yargıtay 12. Ceza Dairesi’nin 21.05.2025 tarihli, 2024/3937 E., 2025/4716 K. sayılı kararı, deprem sonrası yürütülen ceza soruşturmalarında da karot numunelerinin bilirkişi incelemesinin temel unsurlarından biri olduğunu göstermektedir.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, yargı mercileri yapı güvenliğini ve kamu yararını ön planda tutmakta; karot alınmasının engellenmesini hukuken korunan bir hak olarak görmemektedir.
Sonuç
Karot örneği alınması, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biridir ve riskli yapı tespitinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi için çoğu zaman teknik bir zorunluluk taşır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 23. maddesi, maliklerin bu teknik incelemelere katlanma yükümlülüğünü açıkça düzenlerken; 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ise riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde idareye resen işlem yapma yetkisi vermektedir.
Bu kapsamda, ev sahibinin karot alınmasına izin vermemesi süreci kendiliğinden durdurmaz. Gerekli şartların oluşması halinde, mülki idare amirinin yazılı izni ve kolluk kuvvetlerinin desteğiyle teknik inceleme gerçekleştirilebilir. Buna karşılık, inceleme sırasında bağımsız bölümde oluşabilecek zararların giderilmesi ve riskli yapı kararına karşı süresi içinde itiraz edilmesi ise maliklerin kanundan doğan temel hakları arasında yer almaktadır.
Bu nedenle karot alımı ve riskli yapı tespiti süreçlerinde hem malikler hem de yöneticiler, hak ve yükümlülüklerini güncel mevzuat ile Yargıtay içtihatları doğrultusunda değerlendirmeli; olası hak kayıplarını önlemek adına gerektiğinde hukuki destek almalıdır.
