Kentsel dönüşümde ortak karara katılmayan maliklerin hakları son yıllarda en çok araştırılan hukuki konular arasında yer almaktadır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan değişikliklerle birlikte karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa düşürülmesi, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının nasıl korunacağı sorusunu gündeme getirmiştir.
- Kentsel Dönüşümde Kararlar Artık Nasıl Alınıyor?
- Ortak Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi?
- Açık Artırma Herkese Açık mı Yapılır?
- Resen Uygulama Nedir? Maliklerin Onayı Gerekir mi?
- Ortak Karara Katılmayan Malik Hangi Davaları Açabilir?
- Yeni Projede Eşitsizlik Olursa Tazminat İstenebilir mi?
- SONUÇ
Kentsel Dönüşümde Kararlar Artık Nasıl Alınıyor?
6306 sayılı Kanun’un 6/1 maddesi uyarınca riskli yapılarda ve rezerv yapı alanlarında uygulanacak projelere ilişkin kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır.
7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesinde 2/3 çoğunluk aranırken, artık %50 + 1 arsa payı çoğunluğu yeterli hale gelmiştir.
Bu düzenleme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki oybirliği şartına göre öncelikli olarak uygulanır.
Ancak Yargıtay, yapının durumuna göre farklı değerlendirme yapmaktadır:
- Yapı henüz yıkılmamışsa ve kat mülkiyeti devam ediyorsa: Oybirliği aranabileceği kabul edilmektedir.
- Yapı yıkılıp arsa haline geldiyse: 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk sistemi uygulanır.
Yargıtay 5. HD, 21.04.2021, 2021/2303 E. – 2021/6030 K. ve Yargıtay 20. HD, 18.12.2018, 2017/2352 E. – 2018/8332 K. kararları bu ayrımı açıkça ortaya koymaktadır.
Ortak Karara Katılmayan Malikin Payı Satılabilir mi?
Evet.
Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri gereğince ortak karara katılmayan maliklerin arsa payları satış sürecine konu olabilir.
Satış sürecinin geçerli olabilmesi için:
- Kararın malike noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebliğ edilmesi,
- 15 günlük sürenin beklenmesi,
- Payın değerinin SPK lisanslı kuruluş tarafından belirlenmesi,
- Açık artırmanın usulüne uygun yapılması gerekir.
Dikkat
Yönetmelik m. 15
Satış bedeli doğrudan malike ödenmez; malik adına bankaya bloke edilir.
Taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotekler de satış bedeli üzerine aktarılır.
Yargıtay 5. HD, 2023/9436 E. – 2023/12407 K. kararı, tebligat usulüne uyulmaması halinde satış işleminin hukuka aykırı hale gelebileceğini vurgulamaktadır.
Açık Artırma Herkese Açık mı Yapılır?
Hayır.
Bu konuda uygulamada sıkça yanlış bilinen bir husus bulunmaktadır.
Yargıtay 4. HD, 2021/17049 E. – 2022/15726 K. kararına göre açık artırma yalnızca anlaşma sağlayan diğer paydaşlar arasında yapılır. Üçüncü kişilerin ihaleye katılması mümkün değildir.
Eğer paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse, ilgili payın Hazine adına tescili gündeme gelir.
Bu husus Hukuk Genel Kurulu’nun 22.02.2022 tarihli, 2018/654 E. – 2022/163 K. sayılı kararı ile de teyit edilmiştir.
Resen Uygulama Nedir? Maliklerin Onayı Gerekir mi?
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, yıkılacak derecede riskli veya ağır hasarlı yapılarda Başkanlığa malik muvafakati aranmaksızın resen uygulama yapma yetkisi vermektedir.
Bu durumda
- Maliklerin tek tek onayı aranmaz.
- Hak sahipliği çalışması yapılır.
- Mevcut taşınmazın değeri belirlenir.
- Yeni projedeki bağımsız bölüm değeri ile mahsuplaşma yapılır.
Doktrinde bu düzenleme yoğun şekilde tartışılmaktadır.
Özellikle bazı yazarlar, malik iradesinin tamamen devre dışı bırakılmasının mülkiyet hakkının özüne müdahale oluşturabileceğini savunmaktadır.
Ortak Karara Katılmayan Malik Hangi Davaları Açabilir?
Maliklerin yargı yolu tamamen kapanmış değildir.
İdare Mahkemesinde açılabilecek davalar:
- Riskli yapı tespitinin iptali
- Satış kararının iptali
- Resen uygulama işlemlerinin iptali
Adli Yargıda açılabilecek davalar:
- Protokolün iptali
- Tazminat davaları
- Sebepsiz zenginleşme davaları
- Değer kaybı davaları
Yargıtay 20. HD, 07.11.2018, 2018/1455 E. – 2018/7186 K. kararı, ortak kararın kanuna aykırı olması halinde iptal davası açılabileceğini belirtmektedir.
Ayrıca Yargıtay 5. HD, 20.10.2025, 2025/6759 E. – 2025/13064 K. kararı, mahkemelerin yalnızca şekil şartlarını değil, kararın mutlak butlanla hükümsüz olup olmadığını da incelemek zorunda olduğunu vurgulamıştır.
Yeni Projede Eşitsizlik Olursa Tazminat İstenebilir mi?
Evet.
Yeni projede;
- Metrekare küçülmesi,
- Değer kaybı,
- Şerefiye farkı,
- Bağımsız bölümler arasında açık eşitsizlik
bulunuyorsa, mağdur malik sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat talep edebilir.
Önemli Yargıtay Kararı
16.05.2023
Yargıtay 3. HD, 2022/5267 E. – 2023/1448 K.
Maliklerin binanın yıkımına onay vermiş olmalarının, sonradan eşitsizlik nedeniyle tazminat davası açmalarına engel olmayacağı belirtilmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 6. HD, 05.02.2025, 2024/1806 E. – 2025/337 K. kararı da, çoğunluk kararıyla yapılan işlemler nedeniyle zarara uğrayan malikin zararının telafisini isteyebileceğini kabul etmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde ortak karara katılmayan maliklerin hakları, yalnızca payın satılması süreciyle sınırlı değildir. Malikler; usulüne uygun tebligat alma, rayiç bedelin doğru belirlenmesini isteme, satış işleminin iptalini talep etme, yeni projedeki eşitsizlikler nedeniyle tazminat davası açma ve idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma gibi önemli güvencelere sahiptir.
7471 sayılı Kanun ile karar nisabının salt çoğunluğa düşürülmesi, dönüşüm süreçlerini hızlandırmış olsa da, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının korunmasında rayiç bedel denetimi, proje eşitliği ve yargısal denetim mekanizmalarının önemini daha da artırmıştır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde ortak karara katılmayan maliklerin, kendilerine yapılan tebligatları dikkatle takip etmeleri, değerleme raporlarını incelemeleri ve hak kaybı yaşamamaları için gerektiğinde imar ve kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır.
