Riskli Yapı Kararı Nasıl Alınır?
Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli başlangıç noktalarından biri riskli yapı tespitidir. Bir yapının riskli olup olmadığının belirlenmesi, yalnızca teknik bir inceleme değildir. Riskli yapı tespiti, maliklerin mülkiyet hakkını, kiracıların tahliye sürecini, yapının yıkımını ve dönüşüm modelini doğrudan etkileyen önemli bir idari sürecin başlangıcıdır.
Bu nedenle “riskli yapı kararı nasıl alınır?” sorusunun cevabı, başvuru, teknik inceleme, raporun idareye sunulması, tapuya işlenmesi, maliklere bildirim, itiraz ve kesinleşme aşamalarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
- Riskli Yapı Nedir?
- Riskli Yapı Tespiti İçin Kim Başvurabilir?
- Malikler Başvuru Yapmazsa Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir Mi?
- Riskli Yapı Tespiti Kim Tarafından Yapılır?
- Riskli Yapı Tespit Raporu Nasıl Hazırlanır?
- Riskli Yapı Tespit Raporu Nereye Sunulur?
- Riskli Yapı Tespit Raporunda Eksiklik Varsa Ne Olur?
- Riskli Yapı Kararı Tapuya Nasıl İşlenir?
- Riskli Yapı Kararı Maliklere Nasıl Bildirilir?
- Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir Mi?
- Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?
- Riskli Yapı Kararı Alındıktan Sonra Malikler Ne Yapmalıdır?
- Riskli Yapı Tespiti ile Yıkım Kararı Aynı Şey Midir?
- Riskli Yapı Tespitinde En Sık Yapılan Hatalar
- İzmir’de Riskli Yapı Tespiti Süreci
- Riskli Yapı Kararı Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Sonuç
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere göre belirlenen yapıdır.
Bir binanın eski olması tek başına riskli yapı sayılması için yeterli değildir. Yapının taşıyıcı sistemi, beton dayanımı, donatı durumu, zemin özellikleri, kat adedi, kullanım şekli ve mevcut teknik durumu birlikte değerlendirilir.
Riskli yapı tespiti kural olarak kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve kullanım amacına hizmet eden yapılar hakkında yapılır. Buna karşılık inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir nedenle statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Riskli Yapı Tespiti İçin Kim Başvurabilir?
Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan yapılarda maliklerden birinin başvurusu riskli yapı tespiti sürecinin başlatılması için yeterlidir. Tüm maliklerin birlikte başvurması veya oybirliğiyle karar alması gerekmez.
Bu husus uygulamada önemlidir. Çünkü bir apartmanda yalnızca bir malikin başvurusu üzerine de riskli yapı tespit süreci başlayabilir. Diğer maliklerin bu başvuruya katılmamış olması, tek başına tespit sürecini geçersiz hale getirmez.
Arsa paylı tapularda ise fiilen mevcut yapının kime ait olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış yapılarda, arsa üzerindeki yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılabilir. Arsa üzerindeki yapı başkasına aitse ve bu husus tapu kaydında belirtilmişse, tespit yaptırma yetkisi bu kayıt dikkate alınarak belirlenir.
Malikler Başvuru Yapmazsa Riskli Yapı Tespiti Yapılabilir Mi?
Riskli yapı tespiti her zaman maliklerin başvurusu üzerine yapılmak zorunda değildir. Bazı durumlarda maliklere veya kanuni temsilcilerine riskli yapı tespiti yaptırmaları için süre verilebilir.
Verilen süre içinde maliklerin tespit yaptırmaması halinde riskli yapı tespiti Bakanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idare tarafından yapılabilir ya da yaptırılabilir. Bu durumda tespit masraflarından maliklerin hisseleri oranında sorumlu olması gündeme gelir.
Bu nedenle maliklerin riskli yapı sürecini yalnızca kendi başvurularına bağlı bir süreç olarak görmemesi gerekir. İdare tarafından başlatılan veya yürütülen tespit süreçleri de kentsel dönüşüm bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Riskli Yapı Tespiti Kim Tarafından Yapılır?
Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Lisanslı olmayan kişi veya kuruluşlar tarafından hazırlanan raporlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit raporu niteliği taşımaz.
Lisanslı kuruluşlar, yapıda teknik inceleme yapar, gerekli ölçüm ve değerlendirmeleri gerçekleştirir ve yapının riskli olup olmadığına ilişkin rapor hazırlar. Riskli yapı tespiti, yalnızca dışarıdan gözlem yapılarak verilen bir kanaat değildir. Tespit, mevzuatta öngörülen teknik esaslara ve hesap yöntemlerine göre yapılmalıdır.
Bu nedenle raporu hazırlayan kuruluşun yetkili olması, incelemenin doğru yapılması ve raporun teknik esaslara uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır.
Riskli Yapı Tespit Raporu Nasıl Hazırlanır?
Riskli yapı tespit raporunda binanın mevcut durumu teknik açıdan değerlendirilir. Bu kapsamda yapının taşıyıcı sistemi, beton dayanımı, donatı özellikleri, zemin durumu, kat adedi, kullanım biçimi ve mevcut yapı özellikleri incelenir.
Raporda, yapının riskli olup olmadığına ilişkin teknik değerlendirme yapılır. Bu değerlendirme sonucunda yapı riskli bulunursa riskli yapı tespit raporu düzenlenir.
Riskli yapı tespit raporunun, yapının gerçek durumunu yansıtması gerekir. Eksik numune alınması, taşıyıcı sistemin hatalı değerlendirilmesi, binanın mevcut durumuyla uyumsuz veriler kullanılması veya mevzuatta öngörülen teknik esaslara aykırı hesaplama yapılması halinde rapor tartışmalı hale gelebilir.
Riskli Yapı Tespit Raporu Nereye Sunulur?
Riskli yapı tespit raporu, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluş tarafından elektronik sistem üzerinden yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilir. Bakanlıkça yetki devri yapılmışsa rapor yetkili idareye de sunulabilir.
Raporun idareye sunulmasıyla birlikte idari inceleme aşaması başlar. Bu aşamada raporun usul ve esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığı değerlendirilir.
İdare, raporda eksiklik tespit ederse raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa düzeltme için iade edebilir. Eksikliklerin giderilmesi gerekir. Raporun eksiksiz ve uygun bulunması halinde süreç tapu kaydına bildirim aşamasına geçer.
Riskli Yapı Tespit Raporunda Eksiklik Varsa Ne Olur?
Riskli yapı tespit raporunda eksiklik bulunması halinde rapor doğrudan kesinleşmez. İdare veya yetkili makam, eksikliklerin giderilmesi için raporu düzenleyen lisanslı kuruluşa iade edebilir.
Eksiklikler; raporun teknik verilerinde, yapı bilgilerinde, adres veya bina kodu bilgilerinde, inceleme yönteminde, hesaplamalarda veya mevzuata uygunluk yönünden ortaya çıkabilir.
Bu nedenle riskli yapı tespiti yaptırılması, raporun otomatik olarak kesinleşeceği anlamına gelmez. Raporun idari incelemeden geçmesi ve uygun bulunması gerekir.
Riskli Yapı Kararı Tapuya Nasıl İşlenir?
Riskli yapı tespit raporunda eksiklik bulunmazsa veya eksiklikler giderilerek rapor uygun hale getirilirse, riskli yapı bilgisi tapu müdürlüğüne bildirilir.
Bu bildirim üzerine taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir. Tapu kaydına işlenen bu belirtme, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sürecine girdiğini gösterir.
Riskli yapı belirtmesi, yalnızca teknik bir kayıt değildir. Bu kayıt sonrasında maliklere bildirim yapılır, itiraz süresi başlar ve tespitin kesinleşmesi halinde tahliye-yıkım süreci gündeme gelir.
Riskli Yapı Kararı Maliklere Nasıl Bildirilir?
Riskli yapı kararının maliklere bildirilmesi, itiraz süresinin başlaması bakımından son derece önemlidir.
Güncel uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır. Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır. Ayrıca ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle maliklerin yalnızca klasik posta tebligatı beklemesi doğru değildir. e-Devlet bildirimleri, muhtarlık ilanları ve yapıya asılan tutanaklar dikkatle takip edilmelidir.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir Mi?
Evet. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir.
İtiraz süresi on beş gündür. Bu süre, riskli yapı tespitine ilişkin muhtarlık ilanının son gününden itibaren işlemeye başlar. Süresi içinde itiraz edilmezse riskli yapı tespiti kesinleşir.
İtiraz dilekçesinde yalnızca “bina riskli değildir” şeklinde genel bir ifade kullanılması yeterli olmayabilir. Riskli yapı tespit raporundaki somut teknik veya hukuki eksikliklerin gösterilmesi gerekir. Numune alma yöntemi, beton ve donatı incelemeleri, taşıyıcı sistem değerlendirmesi, yapı bilgileri ve raporun teknik esaslara uygunluğu bu kapsamda incelenmelidir.
Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?
Riskli yapı kararına süresi içinde itiraz edilmezse veya yapılan itiraz reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yapı hakkında tahliye ve yıkım süreci başlar. İdare tarafından maliklerden riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir. Maliklere verilecek ilk süre altmış günden az olamaz.
Verilen süre içinde yapının yıktırılmaması halinde, idare tarafından ek süre verilmesi ve sonrasında yıkımın idari makamlarca gerçekleştirilmesi gündeme gelebilir. Bu süreçte elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması da söz konusu olabilir.
Bu nedenle riskli yapı kararının kesinleşmesi yalnızca “binanın riskli olduğunun tespiti” anlamına gelmez. Aynı zamanda tahliye, yıkım, masraf, malik kararları, müteahhit seçimi ve sözleşme süreci bakımından yeni bir aşamaya geçildiğini gösterir.
Riskli Yapı Kararı Alındıktan Sonra Malikler Ne Yapmalıdır?
Riskli yapı kararı alındıktan sonra maliklerin öncelikle bildirim ve itiraz sürecini takip etmesi gerekir. İtiraz edilip edilmeyeceği, raporun teknik ve hukuki yönden incelenmesiyle belirlenmelidir.
Eğer riskli yapı tespiti kesinleşmişse maliklerin dönüşüm sürecine ilişkin karar alması gerekir. Bu aşamada hangi müteahhit ile çalışılacağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp yapılmayacağı, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, teknik şartname, yönetim planı ve teminat hükümleri değerlendirilmelidir.
Riskli yapı kararı alındıktan sonra aceleyle sözleşme imzalanması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle yalnızca yıkım sürecine değil, dönüşümün tamamına ilişkin hukuki bir yol haritası oluşturulmalıdır.
Riskli Yapı Tespiti ile Yıkım Kararı Aynı Şey Midir?
Riskli yapı tespiti ile yıkım kararı aynı şey değildir.
Riskli yapı tespiti, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun teknik ve idari olarak belirlenmesidir. Yıkım süreci ise bu tespitin kesinleşmesinden sonra gündeme gelir.
Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı kullanılabilir. Tespit kesinleşmeden, kural olarak riskli yapı süreci yıkım aşamasına tam olarak geçmez. Ancak tespit kesinleştiğinde idare tarafından tahliye ve yıkım süreci başlatılır.
Bu ayrım uygulamada önemlidir. Çünkü maliklerin haklarını koruyabilmesi için hangi aşamada olduklarını doğru belirlemeleri gerekir.
Riskli Yapı Tespitinde En Sık Yapılan Hatalar
Riskli yapı sürecinde en sık yapılan hatalardan biri, riskli yapı tespitinin yalnızca teknik bir formalite olarak görülmesidir. Oysa bu tespit, yapının tahliyesi, yıkımı ve yeniden yapımı bakımından ciddi sonuçlar doğurur.
Bir diğer hata, tebligat ve ilan sürecinin takip edilmemesidir. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılabileceğinden, itiraz süresinin kaçırılması kolaydır.
Uygulamada sık karşılaşılan başka bir hata da riskli yapı tespit raporunun incelenmeden kabul edilmesidir. Raporda eksik veya hatalı değerlendirme varsa bunların süresi içinde ileri sürülmesi gerekir.
Ayrıca maliklerin riskli yapı tespiti kesinleşmeden veya süreç tam olarak değerlendirilmeden müteahhit sözleşmesi imzalaması da önemli bir risk oluşturur. Sözleşme yapılmadan önce bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, cezai şart, teminat, teknik şartname ve yönetim planı gibi konular açık şekilde düzenlenmelidir.
İzmir’de Riskli Yapı Tespiti Süreci
İzmir’de özellikle Karşıyaka, Bayraklı, Bornova, Konak, Karabağlar ve çevre ilçelerde kentsel dönüşüm uygulamaları yoğun şekilde gündeme gelmektedir. Bu bölgelerde eski yapı stoğu, deprem riski, arsa değeri ve dönüşüm potansiyeli nedeniyle riskli yapı tespiti sık karşılaşılan bir süreçtir.
İzmir’de riskli yapı tespiti yapılırken yalnızca binanın teknik durumu değil, malik yapısı, arsa payları, mevcut kullanım durumu, kiracılar, müteahhit seçimi ve sözleşme süreci de birlikte değerlendirilmelidir.
Çünkü riskli yapı kararının alınması, ileride malik kararları, tahliye, yıkım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teslim ve olası dava süreçlerini doğrudan etkileyebilir.
Riskli Yapı Kararı Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Riskli yapı tespiti yaptırmadan önce maliklerin sürecin sonuçlarını bilmesi gerekir. Riskli yapı tespiti yaptırıldıktan ve rapor kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci gündeme gelebilir.
Bu nedenle başvuru öncesinde yapının mevcut teknik durumu, maliklerin dönüşüm iradesi, muhtemel müteahhit seçenekleri, arsa payı oranları, kiracıların durumu ve dönüşüm modeli değerlendirilmelidir.
Ayrıca raporu hazırlayacak kuruluşun lisanslı olup olmadığı kontrol edilmeli, raporun teknik esaslara uygun şekilde hazırlanması sağlanmalı ve süreç boyunca bildirimler dikkatle takip edilmelidir.
Sonuç
Riskli yapı kararı, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcını oluşturan en önemli işlemlerden biridir. Bu kararın alınmasıyla birlikte maliklerin itiraz hakkı, tahliye ve yıkım süreci, dönüşüm modeli, müteahhit seçimi ve sözleşme aşamaları gündeme gelir.
Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için riskli yapı tespit raporunun yetkili kuruluş tarafından hazırlanması, idari incelemeden geçmesi, tapu kaydına işlenmesi, bildirimlerin takip edilmesi ve itiraz hakkının süresinde kullanılması gerekir.
Riskli yapı tespiti yalnızca teknik bir işlem değil, kentsel dönüşümün tamamını etkileyen hukuki sonuçları olan bir süreçtir. Bu nedenle riskli yapı kararı alınmadan önce ve karar alındıktan sonra sürecin dikkatle planlanması önemlidir.
Riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi almak için “Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreçleri” hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
